Расторжение договора купли-продажи квартиры

131

Вопрос

Наша организация заключила договор купли-продажи квартиры с физ. лицом, где наша организация Покупатель. Окончательный расчет в течение 5 дней после гос. регистрации права собственности. Если наша организация не сможет внести второй платеж, а право собственности уже возникло, и мы будем согласны в добровольном порядке отказаться от сделки. Чтобы право собственности на квартиру вернулось к Продавцу ему нужно обратиться в суд или существует другой порядок возврата ему права собственности?

Ответ

Договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут по соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ). Однако здесь следует понимать, что речь идет о действующем договоре. После того, как покупатель оплатил покупную цену за недвижимое имущество, продавец передал недвижимое имущество покупателю, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) зарегистрирован переход права собственности - договор считается исполненным и расторгнуть его невозможно. Учитывая, что в рассматриваемом случае оплата по договору не произведена, основания для заключения соглашения о расторжении договора имеются, однако спорные ситуации с Росреестром не исключены.

Чтобы Росреестр зарегистрировал это соглашение, необходимо показать, что договор не был надлежащим образом исполнен. Так, в одном примере суд признал отказ Росреестра в регистрации такого соглашения незаконным, поскольку покупатель не выполнил свои обязательства по полной оплате квартир (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2008 г. № 18АП-812/2008 по делу № А07-16248/2007). Если же в договоре будет непредусмотрительно указано, что покупатель исполнил свои обязательства полностью, а продавец передал квартиру по акту приема-передачи, то Росреестр законно откажет в регистрации (апелляционное определение Вологодского областного суда от 27 сентября 2013 г. № 33-4416/2013) – см. «Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры».

Судебный порядок расторжения договора также не исключен.

Расторжение договора по соглашению продавца и покупателя происходит по общему правилу в том же порядке и в той же форме, что и заключение договора (п.2 ст. 432, ст. 434 и п.1 ст. 452 ГК РФ). Для объектов недвижимости предусмотрена письменная форма путем составления одного документа, выражающего его содержание и подписанного сторонами. Государственная регистрация и внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится на основании заявлений продавца, покупателя и представленного ими соглашения о расторжении договора купли-продажи.

При этом следует отметить, что ранее органы Росреестра высказывали мнение, что проведение государственной регистрации соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимости, прекращения права приобретателя по договору и регистрация права продавца по договору возможно в случае, если при заключении договора купли-продажи стороны предусмотрели в нем условие о возврате имущества продавцу в случае его расторжения. В противном случае надлежащим основанием для внесения в ЕГРП записей о прекращении права покупателя, регистрации права продавца по договору купли-продажи будет являться судебный акт о расторжении договора, возврате недвижимого имущества продавцу.

Однако в настоящее время данные разъяснения не в полной мере актуальны, т.к. с 01.07.2015 г. законодатель уточнил общее правило о том, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора. В частности, рассмотрена ситуация, когда одна из сторон до расторжения договора:

  • получила от другой стороны исполнение обязательства, но
  • не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение.

В таком случае к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (гл. 60 ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства (абз. 2 п. 4 ст. 453 ГК РФ).

При этом, позиция о том, что продавец вправе потребовать возврата вещи покупателем в случае расторжения договора купли-продажи в связи с нарушением условий договора покупателем независимо от того, имеется ли в договоре условие о наличии у продавца такого права существовала и ранее – в п. 65 совместного Постановления пленума ВАС РФ, ВС РФ от 29.04.2010 № 10/22, согласно которому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Способы оплаты объекта недвижимости: как продавцу избежать рисков;

Как изменить или расторгнуть договор по решению суда: общие правила;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

1.Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры

<…>

«СОГЛАШЕНИЕ О РАСТОРЖЕНИИ

договора купли-продажи квартиры

г. Москва «01» августа 2015 г.

Львов Александр Владимирович, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны и Колесов Юрий Иванович, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны
заключили настоящее соглашение (далее – Соглашение) о нижеследующем.

1. Стороны договорились расторгнуть Договор купли-продажи квартиры, заключенный
между ними 22 июля 2015 года. Предметом Договора является квартира (далее –
квартира) № 22 на 3-м этаже многоквартирного жилого дома № 69 по улице Лесная в
городе Москве, состоящая из 2 жилых комнат, общей площадью 46,2 кв. м, площадью без
учета лоджий и балконов 45,6 кв. м, жилой площадью 28 кв. м.

2. Стороны не исполнили Договор купли-продажи квартиры надлежащим образом:

покупатель не выплатил полную стоимость квартиры.

3. Продавец обязуется вернуть выплаченную Покупателем часть стоимости квартиры в
размере 1 600 000 (Один миллион шестьсот тысяч) руб. в течение 7 (семи) рабочих дней
со дня подписания настоящего Соглашения.

4. Настоящее Соглашение подлежит государственной регистрации в Федеральной службе
государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

5. Расходы по государственной регистрации Соглашения несет Покупатель.

6. Настоящее Соглашение составлено в трех экземплярах, один из которых хранится в
делах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии по Москве (Росреестр по Москве) по адресу: 115191, г. Москва, ул. Большая
Тульская, 15, один – у Покупателя, один – у Продавца.

7. Адреса и подписи сторон

Продавец

Львов Александр Владимирович, 26 марта 1971 года рождения,
паспорт серии 46 02 № 545177выдан УВД Воскресенского р-на Московской обл.,
проживающий по адресу: г. Москва, бул. Яна Райниса, д. 24, корп. 2, кв. 474. _______________ А.В. Львов

Покупатель

Колесов Юрий Иванович, 25 августа 1976 года рождения,


паспорт серии 45 01 № 122366 выдан ОВД р-на Отрадное г. Москвы,


проживающий по адресу: г. Москва, ул. Ботаническая, д. 20, кв. 6.

_______________ Ю.И. Колесов

Такое соглашение можно заключить только в период действия договора (как правило, до государственной регистрации перехода права собственности на покупателя). Дело в том, что обязательства между сторонами прекращаются надлежащим исполнением (ст. 408 ГК РФ). Если договор был надлежаще исполнен (продавец передал квартиру по акту приема-передачи, а покупатель оплатил всю цену за квартиру), то такое соглашение заключить уже нельзя. Так, в одном примере стороны обжаловали отказ Росреестра зарегистрировать такое соглашение, но суд признал решение Росреестра законным (апелляционное определение Вологодского областного суда от 27 сентября 2013 г. № 33-4416/2013).

Чтобы Росреестр зарегистрировал это соглашение, необходимо показать, что договор не был надлежащим образом исполнен. Так, в одном примере суд признал отказ Росреестра в регистрации такого соглашения незаконным, поскольку покупатель не выполнил свои обязательства по полной оплате квартир (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2008 г. № 18АП-812/2008 по делу № А07-16248/2007). Если же в договоре будет непредусмотрительно указано, что покупатель исполнил свои обязательства полностью, а продавец передал квартиру по акту приема-передачи, то Росреестр законно откажет в регистрации (апелляционное определение Вологодского областного суда от 27 сентября 2013 г. № 33-4416/2013).

Государственную регистрацию проводит Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице своих территориальных органов (Росреестр). Наофициальном сайте Росреестра можно найти адреса, телефоны, сайты территориальных органов*»

<…>

2.Что изменилось с 1 июня в положениях об изменении, расторжении и недействительности договора

«Последствия расторжения договора (ст. 453 ГК РФ)

Законодатель внес два изменения в статью 453 Гражданского кодекса РФ.

1. Пункт 2 указанной статьи о том, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, перестал быть столь категоричным. Законодатель дополнил его словами «если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства».

Обоснование

Данная норма продолжает идеи, заложенные в постановлении Пленума ВАС РФ от 6 июня 2014 г. № 35 «О последствиях расторжения договора» (далее – Постановление о расторжении договора). Так, в его абзаце 2пункта 3 указано, что даже если договор расторгнут, то сохраняют свое действие условия, которые:

  • в силу своей природы предполагают их применение и после расторжения договора (например, гарантийные обязательства в отношении товаров или работ по расторгнутому впоследствии договору; условие о рассмотрении споров по договору в третейском суде, соглашения о подсудности, о применимом праве и т. п.) либо
  • имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения (например, об условиях возврата предмета аренды после расторжения договора, о порядке возврата уплаченного аванса и т. п.).

При этом Пленум ВАС РФ уточнил, что в договоре поставки данное правило может быть изменено или отменено (абз. 2 п. 3 Постановления о расторжении договора).

2. Законодатель уточнил общее правило о том, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора. В частности, рассмотрена ситуация, когда одна из сторон до расторжения договора:

  • получила от другой стороны исполнение обязательства, но
  • не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение.

В таком случае к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (гл. 60 ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства (абз. 2 п. 4 ст. 453 ГК РФ).

Обоснование

Это вполне логично. Отказ в удовлетворении требования стороны, добросовестно исполнившей обязательство, выглядит явно несправедливым. Ведь на стороне недобросовестного контрагента образуется неосновательное обогащение, подлежащее устранению по правилам о кондикционных обязательствах.

Подобный подход уже был выработан судебной практикой. Так, в абзаце 3 пункта 4 Постановления о расторжении договора указано, что при отсутствии соглашения сторон об ином положение пункта 4 статьи 453 ГК РФ подлежит применению лишь в случаях, когда:

  • стороны осуществили встречные имущественные предоставления по расторгнутому договору надлежащим образом либо
  • размеры произведенных сторонами имущественных предоставлений эквивалентны – при делимости предмета обязательства (например, размер уплаченных авансовых платежей соответствует предусмотренной в договоре стоимости оказанных услуг или поставленных товаров, такие услуги и товары сохраняют интерес для получателя сами по себе и т. п.).

Это связано с тем, что в таких случаях интересы сторон договора не нарушены.

Однако совсем иная ситуация, если нарушена эквивалентность встречных предоставлений из-за того, что одна сторона не исполнила или ненадлежащим образом исполнила свои обязанности. Для такой ситуации Пленум ВАС РФ в пункте 5 Постановления о расторжении договора указал, что сторона, которая передала имущество, вправе требовать возврата переданного другой стороне. Это возможно в той мере, в какой это нарушает согласованную сторонами эквивалентность встречных предоставлений.

При этом Пленум ВАС РФ отметил, что:

  • стороны своим соглашением могут предусмотреть специальные правила, по которым будет возвращаться имущество в случае расторжения договора;
  • к названным отношениям сторон могут применяться положения главы 60 Гражданского кодекса РФ, если иное не установлено законом, соглашением сторон и не вытекает из существа соответствующих отношений.

См. также Применение положения пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ о невозвращении исполнения.

Как видно из изложенного, Пленум ВАС решил вопрос неравноценного исполнения несколько шире. Он исходил из того, что отношения по возврату переданного по расторгнутому договору, являются отношениями в рамках договора (ликвидационная стадия). Поэтому сохраняются акцессорные обязательства, действуют положения договора о применимом праве, арбитражная оговорка и т. п. Нормыглавы 60 Гражданского кодекса РФ могут применяться в особых случаях, когда по каким-то причинам это выгоднее для сторон.

Но законодатель в статье 453 Гражданского кодекса РФ выбрал иной подход – нормы главы 60Гражданского кодекса РФ должны применяться по умолчанию. По всей вероятности, это значит, что стороны не смогут после расторжения договора воспользоваться его положениями.

Здесь также стоит упомянуть новую статью 393.1 «Возмещение убытков при прекращении договора» (п. 52 ст. 1 Федерального закона № 42). Теперь для того, чтобы взыскать убытки в виде разницы между установленной в договоре ценой и ценой по совершенной взамен сделке, нужно руководствоваться новыми правилами. Подробнее см.:

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль