Сдача а аренду имущества без согласия залогодержателя

288

Вопрос

Необходимо ли согласие залогодержателя земельного участка при предоставлении залогодателем в аренду третьему лицу недвижимого имущества, расположенного на этом же (заложенном) земельном участке, но не находящегося в залоге? По условиям договора залога передача земельного участка в аренду производится только с согласия Залогодержателя.

Ответ

Сдача а аренду имущества без согласия залогодержателя допускается (если по условиям договора данное имущество не находиться в залоге), однако залогодатель не вправе передавать право аренды на участок, необходимый для использования недвижимости, без согласия залогодержателя участка.

В настоящее время, в силу ст.64 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на строящиеся на земельном участке здания или сооружения залогодателя. Следует отметить, что ранее, редакция (до 07.03.2012 г.) ст.64 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ предусматривала возможность предусматривать в договоре залога иные положения, что право залога не распространяется на объекты недвижимости на участке.

В настоящее время утратила силу также диспозитивная норма - ч.4 ст.340 ГК РФ, в соответствии с которой при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие. Таким образом, ранее стороны могли предусмотреть в договоре, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здания или сооружения, не указанные в договоре об ипотеке, предметом ипотеки не являются (см. Постановление 1 ААС от 25.02.2014 № А43-21874/2013).

Таким образом, если с условиями ранее заключенного договора залога недвижимость не являлась предметом залога, то находящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, в связи с чем сдача а аренду данного имущества без согласия залогодержателя допускается (см. Постановление 8 ААС от 18.06.2010 № А46-25204/2009), однако залогодатель не вправе передавать право аренды на участок, необходимый для использования недвижимости, без согласия залогодержателя участка.

Это объясняется тем, что по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок. Таким образом, применительно к рассматриваемому вопросу, залогодатель вправе передать в аренду недвижимость, но не вправе без согласия залогодержателя передать право аренды на земельный участок для использования данной недвижимости.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Что нужно проверить залогодателю при заключении договора залога в обеспечение собственного обязательства;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

1.Договор аренды здания (сооружения)

«1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование Арендатору здание (сооружение), находящееся по адресу: г. Москва, ул. Михалковская, д. 20, на земельном участке площадью 0,3 га, принадлежащем Арендодателю на праве собственности
(указать вид права).

Одновременно с передачей прав владения и пользования зданием (сооружением) (далее – здание) Арендатору передается право безвозмездного пользования (указать вид права) * на часть земельного участка, занятую зданием и необходимую для его использования, площадью 200 кв. м.

1.2. На момент заключения настоящего договора указанное в п. 1 договора здание принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 1 сентября 2004 г. № 77 АБ 737373 (указать вид, дату выдачи, номер и другие сведения о правоустанавливающем документе).

Право собственности (указать вид права) Арендодателя на земельный участок, занятый зданием, указанным в п. 1 настоящего договора, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 1 октября 2002 г. № 77 АБ 876543 (наименования и полные реквизиты правоустанавливающих документов)».

2.Гражданский кодекс РФ. Часть вторая

«Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

Комментарий Степанова

1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.112

2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.*

3. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль