Разрешенное использование участка

125

Вопрос

Можно ли построить частную стоматологическую клинику на землях промышленности? Какая категория земель еще подходит для строительства стоматологической клиники? Как вид разрешенного использования можно выбрать  для строительства стоматологической клиники?

Ответ

На землях промышленности возможно строительство стоматологической клиники, если виды разрешенного использования участков для соответствующей территориальной зоны, установленные в Правилах землепользования и застройки соответствующего муниципального образования, допускают размещение объектов здравоохранения на данном участке.

Порядок правового регулирования отдельного участка зависит как от его целевого назначения, так и от вида разрешенного использования. Вид разрешенного использования определяет, какой вид деятельности можно осуществлять на данном участке. Вид разрешенного использования определяет, какой вид деятельности можно осуществлять на данном участке. Вид разрешенного использования можно выбрать только из предусмотренных зонированием территорий.

Земельный участок должен использоваться только согласно виду разрешенного использования. Информация о разрешенном использовании земельного участка содержится в градостроительном плане земельного участка и в актах зонирования территории, на которой он находится (генплан, правила землепользования и застройки муниципального образования).

В большинстве случаев вид разрешенного использования земельных участков, определяется градостроительным регламентом. Согласно ст. 30 ГрК РФ виды разрешенного использования земельного участка определяются в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки. Согласно ч.4 ст.37 Градостроительного кодекса РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, выбираются правообладателями самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

На землях промышленности (как и на землях населенных пунктов) возможно строительство стоматологической клиники, если виды разрешенного использования участков для соответствующей территориальной зоны, установленные в Правилах землепользования и застройки соответствующего муниципального образования, допускают размещение объектов здравоохранения на соответствующем участке.

При необходимости, возможно изменить основной вид разрешенного использования земельного участка, но только на тот вид, который установлен в Правилах землепользования и застройки и градостроительном плане земельного участка для соответствующей территориальной зоны.

Относительно изменений в части основного вида использования участка содержащихся в ГКН, то при наличии утвержденных правил землепользования и застройки, в соответствии со ст. 22 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ в целях осуществления государственного кадастрового учета изменений земельного участка в орган кадастрового учета заинтересованное лицо представляет соответствующее заявление и копию документа, подтверждающего такое изменение сведений о земельном участке. Для изменения вида разрешенного использования земельного участка, выбранного в соответствии с градостроительным регламентом, вместе с заявлением о кадастровом учете изменений объекта недвижимости представляются копия фрагмента правил землепользования и застройки или градостроительный план участка. В любом случае, орган кадастрового учета запрашивает в порядке, установленном ч.8 ст.15 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ необходимые данные у органа местного самоуправления (п.9 ч.1 ст.22 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ).

Однако внесение изменений в ГКН не всегда возможно, например, в ряде случаев при аренде публичного участка – см. «Аренда публичного земельного участка. Можно ли изменить вид его разрешенного использования в договоре».

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Как оспорить штраф за использование земельного участка не по целевому назначению (ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ);

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

Как урегулировать вопрос о правах на земельный участок при приобретении здания (сооружения)

<…>

«Статус земельного участка

На практике покупатель сам предпринимает необходимые действия для проверки объекта недвижимости. Основные риски связаны с тем, кому принадлежит земельный участок (находится ли он в собственности продавца здания, или другой организации, или государства (муниципального образования)), а также с ограничениями по видам разрешенного использования.

167.3303 (11,17)

Внимание! На земельном участке можно вести только такую деятельность, которая соответствует его целевому назначению и виду разрешенного использования.

Каждый земельный участок по целевому назначению относится к одной из семи категорий земель (п. 1 ст. 7 ЗК РФ):

  • сельскохозяйственного назначения;
  • населенных пунктов;
  • промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
  • особо охраняемых территорий и объектов;
  • лесного фонда;
  • водного фонда;
  • запаса.

Порядок использования этих категорий земель регулируется специальными нормами Земельного кодекса РФ (гл. XIV–XVIII).

Порядок правового регулирования отдельного участка зависит как от его целевого назначения, так и от вида разрешенного использования (п. 2 ст. 7 ЗК РФ). Вид разрешенного использования определяет, какой вид деятельности можно осуществлять на данном участке. Вид разрешенного использования можно выбрать только из предусмотренных зонированием территорий. Например, в рамках категории «земли населенных пунктов» возможны следующие виды разрешенного использования (п. 1.2 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утв. приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. № 39):

  • «Земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки»,
  • «Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц»,
  • «Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок» и т. д.

Земельный участок должен использоваться только согласно виду разрешенного использования. Иначе говоря, даже в рамках одной категории земли (например, «земли сельскохозяйственного назначения») земельный участок с видом разрешенного использования «дачное строительство» не может использоваться для организации фермерского хозяйства, поскольку для этого есть отдельный вид разрешенного использования – «для ведения крестьянско-фермерского хозяйства».

Информация о разрешенном использовании земельного участка содержится в градостроительном плане земельного участка и в актах зонирования территории, на которой он находится (генплан, правила землепользования и застройки муниципального образования).* Эти сведения можно узнать в государственных (муниципальных) органах или в соответствующих подведомственных им унитарных предприятиях. Например, в Москве, чтобы получить доступ к комплексной градостроительной информации, достаточно заключить договор со Службой градостроительной информации. В результате в состав информационных ресурсов, предоставляемых пользователю, будут входить, например:

  • генеральный план г. Москвы;
  • схемы функционального зонирования (назначения) территорий г. Москвы (М 1:25000, М 1:10000, М 1:2000);
  • разрешительная и проектная документация (в т. ч. исходно-разрешительная документация (эскизы № 1), акты разрешенного использования участков территории градостроительных объектов, свидетельства об утверждении архитектурно-градостроительных решений, проектная документация с заключениями Мосгосэкспертизы, разрешения на строительство и ввод объектов в эксплуатацию) и т. д.

Этот вариант будет удобен, если организация часто заключает сделки со зданиями или земельными участками. Если же нужна разовая услуга по предоставлению выписки с информацией о земельном участке, необходимо обратиться в Росреестр за предоставлением информации из ЕГРП о конкретном земельном участке.

Обоснование

Общедоступные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице своих территориальных органов (Росреестр) по запросу любого лица за плату. По запросу Росреестр выдает кадастровую выписку о земельном участке. Форма кадастровой выписки о земельном участке утверждена приложением 4 к приказу Минэкономразвития России от 25 августа 2014 г. № 504 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка, кадастровых выписок о земельном участке, о здании, сооружении, объекте незавершенного строительства и кадастрового плана территории». Подробнее см. Как получить у Росреестра информацию о недвижимом имуществе. Официальная информация о порядке и способах предоставления сведений государственного кадастра недвижимости приведена на сайте Росреестра.

В выписке из ЕГРП на земельный участок указываются следующие сведения:

  • зарегистрированное право на земельный участок (собственность, аренда и т. д.);
  • основание возникновения права, срок действия, основания прекращения;
  • сведения о государственной регистрации права на объект в ЕГРП;
  • информация о наличии (отсутствии) ограничений, обременений на земельный участок.

Обременение прав на земельный участок может быть в виде частного (публичного) сервитута в отношении части земельного участка. В зависимости от конкретной ситуации такое обременение может как влиять, так и не влиять на возможность использования здания (например, сервитут может быть установлен для прохода на соседний земельный участок).

Как правило, отсутствие в ЕГРП записи об участке свидетельствует о том, что в отношении этого участка не установлено какое-либо из описанных выше обременений. Иначе запись об участке была бы внесена в ЕГРП в момент внесения записи о соответствующем обременении. Однако не все так однозначно. Бывают случаи, когда на земельном участке есть объекты, которые не нашли отражения в ЕГРП (например, самовольная постройка). И тогда единственная возможность застраховаться от рисков будущих судебных споров – осмотр земельного участка.

Может оказаться, что запись в ЕГРП в отношении участка отсутствует из-за того, что правообладатель (собственник) не провел госрегистрацию права в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации). Само по себе это не страшно. Причина может быть в том, что права на этот участок возникли до момента вступления в силу Закона о регистрации. Закон говорит, что такие права признаются юридически действительными даже при отсутствии их госрегистрации, которая проводится по желанию их обладателей (п. 1 ст. 6 Закона о регистрации).

В таком случае на регистрацию подаются одновременно документы, касающиеся сделки купли-продажи, и документы, удостоверяющие права продавца. Соответственно производится как минимум два регистрационных действия. Вначале – госрегистрация права продавца (п. 2 ст. 6 Закона о регистрации). Следующим этапом – госрегистрация перехода права собственности (от продавца к покупателю) и, если необходимо, проходит регистрацию сам договор купли-продажи нежилого здания.

167.3304 (11,17)

Внимание! Описанная выше схема обычно используется на практике. Однако покупатель рискует тем, что Росреестр может по тем или иным причинам отказать продавцу в регистрации ранее возникшего права собственности.

В таком случае не зарегистрируют и переход права собственности к покупателю. А значит, покупателю придется обращаться в суд с требованием об обязании Росреестра зарегистрировать право собственности на объект недвижимого имущества.

Поэтому целесообразнее поставить условие продавцу, чтобы вначале (перед сделкой купли-продажи) он обратился в Росреестр с заявлением о регистрации ранее возникшего права собственности и получил свидетельство, удостоверяющее его право».

07.10.2015

 



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.