Предприятие арендует у Росимущества земельный участок, находящийся в федеральной собственности

205

Вопрос

Предприятие арендует у Росимущества земельный участок, находящийся в федеральной собственности. Срок аренды 49 лет. Разрешенное использование в кадастровом паспорте: под здание лабораторного корпуса. Здание в собственности у предприятия. Градостроительный регламент предусматривает в зоне застройки, в которую входит указанный участок еще порядка 30 видов разрешенного использования, в том числе размещение торговых комплексов, объектов бытового обслуживания и т.д. Вправе ли предприятие разместить на арендуемом земельном участке шиномонтажную мастерскую, торговые киоски и тому подобные некапитальные объекты. Требуется ли получение каких-либо дополнительных разрешений и согласований на размещение таких объектов? Требуется ли сообщать в кадастровую палату о размещении этих объектов в части вида разрешенного использования и вносить изменения в кадастровый паспорт на земельный участок? Каким нормативным актом это прямо предусмотрено? И какая ответственность предусмотрена за невыполнение этих требований, если таковые имеются. Ответ прошу сопроводить судебной практикой. По моему мнению, вопрос законодательством четко не разрешен и непонятен

Ответ

: Вопрос о порядке изменения вида разрешенного использования правообладателем земельного участка четко не урегулирован действующим законодательством. Вместе с тем, из анализа судебной и правоприменительной практики следует, что в данном случае Вашей организации для того чтобы осуществить размещение объектов (о которых говорится в вопросе) на законном основании, необходимо получить согласие арендодателя на изменение вида разрешенного использования, внести соответствующие изменения в кадастр, а затем внести и зарегистрировать изменения в заключенный договор аренды земельного участка.

 

В случае если в пределах границ соответствующей территориальной зоны приняты документы территориального планирования, то согласно ч. 3 ст. 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования должно осуществляться в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Согласно правовой позиции, отраженной в постановлениях Президиума ВАС РФ от 29.05.2012 № 12919/11 и № 13016/11, правообладателям земельных участков и объектов капитального строительства предоставляется возможность выбора одного основного вида разрешенного использования из предусмотренных градостроительным регламентом для данной территориальной зоны в качестве основных видов разрешенного использования, а также право использования земельного участка наряду с основным видом использования по любому из вспомогательных видов.

Выбор вспомогательного вида разрешенного использования без выбора основного вида разрешенного использования не предусмотрен ни федеральными, ни местными нормативными актами.

Порядок изменения вида разрешенного использования устанавливается Правилами землепользования и застройки, принятыми на определенной территории.

В Письме Минэкономразвития от 20.04.2011 № Д23-1624 даны следующие разъяснения: «В соответствии со ст. 22 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ „О государственном кадастре недвижимости“ в целях осуществления государственного кадастрового учета изменений земельного участка в связи с изменением вида разрешенного использования в орган кадастрового учета необходимо представить соответствующее заявление и копию документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка.

В связи с этим, по мнению Департамента недвижимости, при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки (градостроительных регламентов) для осуществления государственного кадастрового учета изменений земельного участка в связи с изменением вида разрешенного использования в орган кадастрового учета представляются заявление о государственном кадастровом учете изменений земельного участка, а также копия фрагмента правил землепользования и застройки, содержащая необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения (если сведения о правилах землепользования и застройки не были представлены в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия)».

Таким образом, обращение в орган кадастрового учета для изменения вида разрешенного вида использования является обязательным. Однако, необходимо учитывать, что изменение выбранного вида разрешенного использования, который отражен в договоре аренды, без согласования с арендодателем является нарушением законодательства РФ.

Как указано в Письме Минэкономразвития от 01.03.2011 № Д23-796 предметом договора аренды земельного участка является земельный участок со всеми его индивидуальными характеристиками, к которым в том числе относится и вид разрешенного использования. В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ предмет договора является существенным условием договора и не может быть изменен в одностороннем порядке. Таким образом, поскольку изменение вида разрешенного использования земельного участка влечет изменение характеристик предмета договора аренды, являющегося существенным условием указанного договора, изменение вида разрешенного использования арендатором самостоятельно невозможно. В соответствии со ст. 450 ГК РФ в период действия договора его изменение осуществляется по взаимному согласию сторон, если иное не установлено законодательством или соглашением сторон.

Такая правовая позиция подтверждается материалами судебной практики (см. Определение ВАС РФ от 24.04.2013 № ВАС-1756/13, Постановление ФАС ДО от 04.02. 2013 № Ф03-6574/2012.).

Как следует из вышеизложенного, в рассматриваемой ситуации, Ваша организация должна получить согласие арендодателя на проведение соответствующих изменений, а затем обратиться в орган кадастрового учета.

Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием влечет административную ответственность в соответствии с ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ.

01.08.2013г.

С уважением,

ведущий эксперт Горячей линии «Системы Юрист» Наталья Ковтуненко

Ответ утвержден:

руководитель Горячей линии «Системы Юрист» Виктория Рыбалкина

 

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль