Способы оплаты объекта недвижимости: как продавцу избежать рисков

149

Вопрос

Возможно ли в договоре купли-продажи недвижимого имущества предусмотреть способ оплаты взаимозачет? Ситуация в следующем, мы продавцы, собственники участка. Юрид.лицо, которое собирается приобрести у нас зем.участок, оказывает нам в отопительный сезон услуги по предоставлению тепла. В данном случае покупатель хочет купить земельный участок следующим образом: оплатить половину стоимости участка денежными средствами до заключения договора купли-продажи, а половину средств погасить в виде взаимозачета. Не совсем понятно, возможно ли это предусмотреть в договоре и как это будет выглядеть

Ответ

Стороны договора купли-продажи вправе согласовать, что часть оплаты осуществляется покупателем денежными средствами (наличным или безналичным путем), а остальная часть оплаты погашается покупателем путем зачета взаимных требований к продавцу (ст. 410 ГК РФ). Данный порядок оплаты встречается на практике и не противоречит законодательству.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Зачет встречных требований;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Способы оплаты объекта недвижимости: как продавцу избежать рисков

«Порядок оплаты – один из самых острых и опасных моментов сделки по купле-продаже недвижимого имущества.

Прежде чем начать оформлять документы, продавцу имеет смысл убедиться в том, что покупатель действительно готов оплатить покупаемый объект. Поэтому в таких сделках обычно используют те способы расчетов, которые позволяют гарантировать оплату со стороны покупателя.

166.2551 (11,17)

Совет

Продавцу в процессе переговоров необходимо точно формулировать форму расчетов, которая будет указана в договоре. Если точной формулировки не будет, покупатель может осуществить платеж любым способом, не запрещенным действующим законодательством.

По закону покупатель может осуществить оплату путем обычного перечисления денег на расчетный счет продавца, выдачи векселя, открытия аккредитива, внесения оплаты на депозит нотариуса. Возможны также «нетрадиционные» способы оплаты по сделке: зачет взаимных требований (ст. 410 ГК РФ),* уступка права требования (ст. 382 ГК РФ), финансирование под уступку денежного требования (гл. 43 ГК РФ). Наконец, нередко (особенно если одна из сторон сделки – физическое лицо, не имеющее статуса индивидуального предпринимателя) используют и такой способ оплаты, как закладка денежных средств в банковскую индивидуальную ячейку. В этом случае продавец сможет забрать денежные средства только после того, как предъявит банку заранее согласованный перечень документов, подтверждающих, что государственная регистрация перехода права собственности осуществлена.

Рассмотрим те способы, которые имеют определенную специфику именно при оплате недвижимости.

Наличные расчеты

На практике для оплаты объектов недвижимости не самой высокой стоимости индивидуальные предприниматели и даже организации часто используют такой способ, как закладка денежных средств в банковскую ячейку. А в случае когда контрагентом по такой сделке выступает физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, такойспособ расчетов становится чуть ли не единственно возможным.

В данном случае речь идет именно о договоре аренды банковской ячейки (п. 4 ст. 922 ГК РФп. 5 ст. 5 Федерального закона от 2 декабря 1990 г. № 395-1 «О банках и банковской деятельности»). Такой договор стоит отличать от договора хранения ценностей между клиентом и банком (п. 1 ст. 922 ГК РФ). Разница в том, что в первом случае (договор аренды) банк не вправе контролировать операции, совершаемые клиентом (продавцом), с ценностями, хранящимися в банковской ячейке. Следовательно, банк не несет ответственность за содержимое банковской ячейки. Во втором случае (договор хранения) ситуация обратная – банк имеет право контроля за движением ценностей в ячейке, в связи с чем несет ответственность за их утрату (как хранитель).

Поскольку для юридического лица оформление аренды индивидуальной банковской ячейки осложнено необходимостью представить многочисленные документы (заверенные копии учредительных документов, свидетельство о государственной регистрации и т. д.), аренда ячейки оформляется, как правило, на физических лиц (ответственного руководителя подразделения, юриста проекта).

Покупатель и продавец совместно закладывают денежные средства в банковскую ячейку. Условия доступа к банковской ячейке прописываются в договоре между банком, продавцом и покупателем и обеспечивают достаточные гарантии для обеих сторон сделки.

Например, стороны могут установить, что продавец в течение определенного срока может получить доступ к ячейке при предъявлении заранее оговоренных документов (договора купли-продажи недвижимого имущества с отметкой Росреестра о государственной регистрации; выписки из ЕГРП, в которой в качестве собственника объекта указан уже покупатель). Если сделка не состоялась и продавец в течение, например, двух месяцев не забрал деньги из ячейки, открывается доступ для покупателя.

Этот метод широко используется, поскольку он относительно дешево обходится сторонам (аренда ячейки стоит от 1500 руб. в месяц), а кроме того, позволяет сторонам не афишировать реальную стоимость недвижимого имущества.

167.3823 (11,17)

Внимание! Если договор аренды банковской ячейки будет оформлен на физическое лицо, то могут возникнуть вопросы, связанные с определением того, кто является продавцом по договору купли-продажи.

Вопросы могут возникнуть из-за того, что формально продавцом по сделке является юридическое лицо, а оплату, по существу, принимает физическое лицо.

Если участники сделки хотят оформить ее максимально прозрачно и избежать рисков, связанных с подобными разногласиями, в самом договоре можно конкретизировать механизм оплаты. Например, указать, что оплату получает физическое лицо, действующее на основании соответствующей доверенности, выданной юридическим лицом, или что в данном случае имеет место исполнение обязательства в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ).

Кроме того, надо учитывать, что абсолютно законным этот способ будет, только если другая сторона договора купли-продажи – физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем. В остальных случаев возникают риски, связанные с тем, что Банк России установил размер лимита по расчетам наличными деньгами между:

  • организациями;
  • организацией и индивидуальным предпринимателем;
  • индивидуальными предпринимателями.

В этих случаях в рамках одного договора расчеты наличными средствами могут производиться в размере, не превышающем 100 тыс. руб., а если расчет производится в иностранной валюте, то в размере, эквивалентном 100 тыс. руб. по официальному курсу Банка России на дату проведения наличных расчетов. Такое правило установлено в пунктах 5 и 6указания Банка России от 7 октября 2013 г. № 3073-У «Об осуществлении наличных расчетов». Данное указание вступило в силу с 1 июня 2014 года. Однако до этой даты предельный размер наличных расчетов в рамках одного договора также составлял 100 тыс. руб. и был установлен в пункте 1 указания Банка России от 20 июня 2007 г. № 1843-У «О предельном размере расчетов наличными деньгами и расходовании наличных денег, поступивших в кассу юридического лица или кассу индивидуального предпринимателя».

131.79101 (11,17)

Может ли ФНС России привлечь продавца к административной ответственности, если стороны (организации или предприниматели) нарушат запрет на расчеты наличными свыше 100 тыс. руб.

Да, риск такого штрафа весьма велик.

Дело в том, что, согласно статье 15.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях, нарушение, выразившееся в осуществлении расчетов наличными деньгами с другими организациями сверх установленных размеров, влечет административный штраф в размере:

  • от 4 тыс. до 5 тыс. руб. – на должностных лиц;
  • от 40 тыс. до 50 тыс. руб. – на юридических лиц.

Довольно долго практика исходила из того, что субъект правонарушения в данном случае – сторона, которая осуществляет расчет, то есть передает наличные денежные средства в оплату товаров, работ или услуг. Эта позиция была основана на довольно старом разъяснении Банка России (письмо от 24 ноября 1994 г. № 14-4/308). Подобный подход можно было встретить и в судебной практике: «...основанием для привлечения к административной ответственности послужило совершение Обществом сделки подряда, в результате которой в кассу поступили наличные денежные средства, размер которых превысил допустимый при расчетах между юридическими лицами. Поскольку по рассматриваемому делу стороной (заказчиком) в договоре выступил предприниматель... (заказчик), суд справедливо указал, что платежей в адрес другого юридического лица Общество не производило и привлечению к ответственности по статье 15.1 КоАП РФ не подлежит» (постановление ФАС Северо-Западного округа от 8 мая 2007 г. по делу № А05-12170/2006).

Однако правовые акты, на которых было основано упомянутое выше письмо Банка России, уже утратили силу.

А в судебной практике появились примеры постановлений, в которых суды признают законным штраф, взысканный с продавца (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 27 июля 2010 г. по делу № А28-1778/2010 и от 30 ноября 2010 г. по делу № А28-2959/2010, определением ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. № ВАС-793/11 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).

Еще больше в практике примеров, косвенно свидетельствующих о правомерности такого штрафа. Имеются в виду случаи, когда суд в мотивировочной части постановления указал, что получение наличных денежных средств с превышением лимита образует состав правонарушения по статье 15.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях (см., например, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 апреля 2011 г. № 17АП-2896/2011-АК по делу № А60-45256/10).

Аккредитив

Общие положения по аккредитиву установлены в статье 867 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, расчеты по аккредитиву регулируются Положением о правилах осуществления перевода денежных средств, утвержденным Банком России 19 июня 2012 г. № 383-П (далее – Положение о правилах осуществления перевода денежных средств).

Аккредитив представляется наиболее безопасной (но при этом довольно затратной) формой расчетов покупателянедвижимости с продавцом.

Оплата через аккредитив происходит следующим образом.

1. Покупатель открывает счет, на который вносит сумму, необходимую для оплаты по договору.

2. Банк на основании заявления покупателя оформляет аккредитив в пользу продавца недвижимости.

3. Реквизиты и форма аккредитива устанавливаются банком. При этом в него должны быть включены обязательные сведения.

4. Банк должен известить продавца о том, что в его пользу открыт аккредитив.

5. После того как продавец предоставляет документы, указанные в аккредитиве, банк зачисляет депонированную по аккредитиву сумму на счет продавца. Счет продавца может быть открыт как в том же самом банке, так и в другом банке.

Аккредитив позволяет исключить риск неисполнения покупателем обязательства по договору. Денежные средства блокируются на счете покупателя до момента предоставления продавцом заранее оговоренных документов (например, свидетельства о государственной регистрации права собственности).

Еще одна особенность аккредитива (которая может быть как плюсом, так и минусом для сторон в зависимости от их намерений) – то, что сделка будет полностью прозрачной (если, конечно, у сторон есть такое намерение). Дело в том, что в случае каких-либо нарушений при оплате через аккредитив банки несут ответственность в соответствии с законодательством. Кроме того, банк сравнивает стоимость недвижимости, указанную в договоре, с размером заявленной суммы аккредитива. И если сумма в договоре будет занижена по сравнению с аккредитивом, банк просто откажет в его открытии.

Еще один минус этого вида оплаты – дополнительные затраты в виде процентов банку. Размер вознаграждения обычно составляет от 0,1 до 2 процентов от суммы аккредитива. Иногда банки берут дополнительный процент за обналичивание денежных средств (если оно требуется), а также за перевод средств между разными банками, когда счет продавца, на который перечисляется оплата, находится в другом банке. Формально эти проценты платит банку покупатель (т. е. плательщик по аккредитиву). Но обычно стороны делят все затраты по оформлению сделки пополам, либо большую часть оплачивает сторона, более заинтересованная в сделке. В результате при такой форме оплаты, как аккредитив, у сторон возникают дополнительные сложности по согласованию условий договора. Если на такой форме расчетов настаивает именно продавец, то покупатель в ответ может потребовать уменьшить цену объекта недвижимости, чтобы компенсировать свои затраты.

Кроме того, банки обязаны сообщать о сделках с недвижимым имуществом в Федеральную службу по финансовому мониторингу, что также иногда отпугивает стороны по договору. Сделка с недвижимым имуществом, результатом совершения которой является переход права собственности на это недвижимое имущество, подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую она совершается, равна или превышает 3 млн руб. (п. 1.1 ст. 6 Федерального закона от 7 августа 2001 г. № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма»).

Депозит нотариуса

Нотариус в случаях, предусмотренных законом, принимает от должника в депозит денежные суммы для передачи их кредитору (ст. 87 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-1; далее – Основы законодательства о нотариате). Принятие в депозит денежных сумм и ценных бумаг производится нотариусом по месту исполнения обязательства.

Внесение оплаты в депозит нотариуса может быть заранее оговоренной сторонами формой оплаты по договору. Как и описанные выше способы (аккредитив и расчеты через банковскую ячейку), этот способ позволяет проконтролировать исполнение сделки.

Вместе с тем, продавцу необходимо помнить: в некоторых случаях покупатель имеет право использовать для расчетов депозит нотариуса, даже если стороны предусмотрели в договоре иной способ расчетов. Такое право у покупателя возникает, если обязательство не может быть исполнено вследствие уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны (п. 1 ст. 327 ГК РФ).

Иными словами, если после заключения договора продавец передумает продавать объект, то недостаточно будет всего лишь уклониться от получения оплаты от покупателя. В самом договоре необходимо заранее предусмотреть механизмы, позволяющие его расторгнуть.

Если же продавец просто откажется принимать оплату, то внесение денежной суммы в депозит нотариуса будет считаться исполнением обязательства (п. 2 ст. 327 ГК РФ). А значит, продавец в ответ будет обязан исполнить и свое обязательство, то есть передать объект недвижимости покупателю.

Обязанности по уведомлению продавца у покупателя нет. Нотариус, в депозит которого внесены денежные средства по договору, обязан сам известить об этом продавца (п. 2 ст. 327 ГК РФ).

Обоснование

О поступлении денежных сумм и ценных бумаг нотариус извещает кредитора и по его требованию выдает ему причитающиеся денежные суммы и ценные бумаги (ст. 87 Основ законодательства о нотариате).

131.79102 (11,17)

Есть ли риск для продавца, что покупатель внесет в депозит нотариуса оплату по договору без его согласия

Да, покупатель может внести оплату без согласия продавца, но только если у покупателя нет возможности исполнить свое обязательство по оплате иным способом по причинам, которые указаны в статье 327Гражданского кодекса РФ.

Эта статья разрешает исполнить обязательство внесением долга в депозит нотариуса, в частности, если кредитор уклоняется от принятия исполнения или отсутствует по месту исполнения обязательства.

Если стороны договорились заранее, что обязательство по перечислению денежных средств считается исполненным, например, на дату зачисления средств на счет ответчика, и при этом покупатель не докажет факт уклонения продавца от принятия исполнения, то суд сочтет, что основания для внесения денежных средств в депозит нотариуса отсутствовали (постановление Президиума ВАС РФ от 21 августа 2001 г. № 1194/99, определение ВАС РФ от 2 июля 2010 г. № ВАС-8388/10).

В то же время, если в договоре не указаны реквизиты расчетного счета продавца и не конкретизирован иной способ расчетов, возникает риск, что с учетом фактических обстоятельств дела суд расценит это как отсутствие кредитора по месту исполнения (или как уклонение от принятия исполнения) и признает внесение оплаты в депозит оправданным с точки зрения статьи 327 Гражданского кодекса РФ.

Пример из практики: продавец обратился в суд, так как посчитал, что у покупателя отсутствовали основания внесения денежных средств на депозит нотариуса. Суд отказал продавцу в удовлетворении иска, поскольку по соглашению сторон возможны любые не запрещенные действующим законодательством формы расчетов

Продавец по договору купли-продажи обратился в суд с требованием о прекращении исполнения обязательств по договору и об обязании покупателя передать полученную по договору недвижимость – земельный участок с расположенным на нем отдельно стоящим зданием. Требования продавца основаны на том, что покупатель не исполнил обязательств по оплате полученной недвижимости, приобретенной в рассрочку. А значит, согласно пункту 2 статьи 489 Гражданского кодекса РФ, продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара.

В договоре стороны установили, что оплату в сумме 4 600 000 руб. покупатель производит в течение двух лет равными частями ежеквартально. По соглашению сторон возможны и другие не запрещенные действующим законодательством формы расчетов.

Из договора не усматривается, что стороны определили порядок оплаты за проданное недвижимое имущество путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, реквизиты которого в пункте договора не указаны.

Суд сослался на то, что, согласно пункту 2 статьи 489 Гражданского кодекса РФ, продавец может отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. «Из содержания данной нормы следует, что продавец не вправе отказаться от исполнения договора в случае, если сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара».

В ходе рассмотрения спора суд установил, что к моменту рассмотрения дела ответчик погасил имеющуюся у него задолженность перед истцом, а именно: платежными поручениями перечислил 456 000 руб. и внес в депозит нотариуса для продавца денежные средства в сумме 2 419 000 руб. в счет оплаты по договору купли-продажи. Следовательно, ответчик исполнил денежное обязательство в сумме 2 875 000 руб., что превышает половину цены товара (4 600 000 руб.).

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль