мы хотим выкупить у физ.лица квартиру, находящуюся в залоге у банка

263

Вопрос

мы хотим выкупить у физ.лица квартиру, находящуюся в залоге у банка. Физ.лицо имеет задолженность по кредитному договору, который обеспечен залогом этой квартиры. мы заключили с физ.лицом предварительный договор о купли-продажи квартиры, согласно которому авансом часть покупной цены мы перечисляем банку в счет погашения задолженности Продавца перед банком и в течение месяца со дня выдачи покупателю документов о погашении задолженности и закладной обязуемся заключить основной договор. правомерно ли заключать основной договор купли-продажи, если регистрационная запись об ипотеки еще не погашена регистрирующим органом, хоть и имеются у продавца справка о погашении задолженности и сама закладная? вправе ли продавец в регистрирующий орган подавать документы для снятия обременения (погашения записи об ипотеки) одновременно вместе с договором купли-продажи для перехода права собственности? не откажет ли рег.палата в регистрации перехода права собственности, если договор был заключен когда еще на эту квартиру не снято обременение (не погашена запись об ипотеки)? И в самом договоре купли-продажи как следует указать " квартира находится в залоге", хотя закладная имеется в руках у залогодателя, " квартира не находится в залоге", хотя запись об ипотеки не погашена еще?

Ответ

: Тот факт, что право ипотеки на квартиру возникает с момента государственной регистрации, не означает, что прекращается данное право также с момента государственной регистрации. В отношении прекращения залога действуют нормы ст. 352 ГК РФ, которые применяются и к прекращению ипотеки. Пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ предусмотрено, что залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. На основании п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. Следовательно, при полном погашении заемщиком полученного кредита прекращается и право залога (ипотеки).

 

Данный вывод подтверждается и арбитражной практикой (в частности, см. Постановление ФАС ВСО от 21.06.2006 № А10-11842/05, ФАС МО от 25.03.2009 № А40-37934/08-31-357, ФАС ДО от 27.09.2011 № Ф03-3970/2011).

Согласно п. 2 ст. 352 ГК РФ о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке. Погашение регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит учетно-информационный характер и не влияет на момент прекращения залоговых прав, определенный в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ. Также в п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» прямо записано, что погашение регистрационной записи об ипотеке и совершение в ЕГРП отметки о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав.

В силу п. 4 ст. 29 Закона № 122-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В соответствии с п. 1 ст. 25 Закона № 102-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Для погашения регистрационной записи об ипотеке представления иных документов не требуется.

Согласно п. 4 ст. 13 Закона № 122-ФЗ отказ в приеме документов, представленных для государственной регистрации прав, не допускается. При этом Закон № 122-ФЗ не устанавливает запрета на одновременную подачу пакетов документов для регистрации перехода права собственности по договору договора купли-продажи здания и снятия обременения в виде залога данного здания.

Таким образом, одновременная подача документов для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи здания и снятия обременения в виде залога данного здания возможна.

На основании вышеизложенного в договор купли-продажи квартиры, который заключен после погашения задолженности перед банком, правомерно включить формулировку «квартира не находится в залоге».

22.07.2013г.

С уважением,

ведущий эксперт Горячей линии «Системы Юрист» Наталья Ковтуненко

Ответ утвержден:

руководитель Горячей линии «Системы Юрист» Виктория Рыбалкина

 

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль