мы хотим выкупить у физ.лица квартиру, находящуюся в залоге у банка

261

Вопрос

мы хотим выкупить у физ.лица квартиру, находящуюся в залоге у банка. Физ.лицо имеет задолженность по кредитному договору, который обеспечен залогом этой квартиры. мы заключили с физ.лицом предварительный договор о купли-продажи квартиры, согласно которому авансом часть покупной цены мы перечисляем банку в счет погашения задолженности Продавца перед банком и в течение месяца со дня выдачи покупателю документов о погашении задолженности и закладной обязуемся заключить основной договор. правомерно ли заключать основной договор купли-продажи, если регистрационная запись об ипотеки еще не погашена регистрирующим органом, хоть и имеются у продавца справка о погашении задолженности и сама закладная? вправе ли продавец в регистрирующий орган подавать документы для снятия обременения (погашения записи об ипотеки) одновременно вместе с договором купли-продажи для перехода права собственности? не откажет ли рег.палата в регистрации перехода права собственности, если договор был заключен когда еще на эту квартиру не снято обременение (не погашена запись об ипотеки)? И в самом договоре купли-продажи как следует указать " квартира находится в залоге", хотя закладная имеется в руках у залогодателя, " квартира не находится в залоге", хотя запись об ипотеки не погашена еще?

Ответ

: Тот факт, что право ипотеки на квартиру возникает с момента государственной регистрации, не означает, что прекращается данное право также с момента государственной регистрации. В отношении прекращения залога действуют нормы ст. 352 ГК РФ, которые применяются и к прекращению ипотеки. Пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ предусмотрено, что залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. На основании п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. Следовательно, при полном погашении заемщиком полученного кредита прекращается и право залога (ипотеки).

 

Данный вывод подтверждается и арбитражной практикой (в частности, см. Постановление ФАС ВСО от 21.06.2006 № А10-11842/05, ФАС МО от 25.03.2009 № А40-37934/08-31-357, ФАС ДО от 27.09.2011 № Ф03-3970/2011).

Согласно п. 2 ст. 352 ГК РФ о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке. Погашение регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит учетно-информационный характер и не влияет на момент прекращения залоговых прав, определенный в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ. Также в п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» прямо записано, что погашение регистрационной записи об ипотеке и совершение в ЕГРП отметки о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав.

В силу п. 4 ст. 29 Закона № 122-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В соответствии с п. 1 ст. 25 Закона № 102-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Для погашения регистрационной записи об ипотеке представления иных документов не требуется.

Согласно п. 4 ст. 13 Закона № 122-ФЗ отказ в приеме документов, представленных для государственной регистрации прав, не допускается. При этом Закон № 122-ФЗ не устанавливает запрета на одновременную подачу пакетов документов для регистрации перехода права собственности по договору договора купли-продажи здания и снятия обременения в виде залога данного здания.

Таким образом, одновременная подача документов для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи здания и снятия обременения в виде залога данного здания возможна.

На основании вышеизложенного в договор купли-продажи квартиры, который заключен после погашения задолженности перед банком, правомерно включить формулировку «квартира не находится в залоге».

22.07.2013г.

С уважением,

ведущий эксперт Горячей линии «Системы Юрист» Наталья Ковтуненко

Ответ утвержден:

руководитель Горячей линии «Системы Юрист» Виктория Рыбалкина

 



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.