Оформление договора аренды под стоянку

78

Вопрос

ООО желает заключить договор аренды на зем. участок под стоянку такси и автобусов с ОАО. Какие есть ньюансы? Какое целевое назначение, вид тип земли?

Ответ

На договор аренды земельного участка распространяются общие правила об аренде недвижимого имущества (см. «Что необходимо проверить арендатору при составлении и заключении договора аренды недвижимого имущества»). Однако для использования участка под стоянку такси и автобусов необходимо выяснить, соответствует ли данная деятельность разрешенным видам использования земельного участка, которые установлены в документах градостроительного планирования (Правилах землепользования и застройки).

Порядок правового регулирования отдельного участка зависит как от его целевого назначения, так и от вида разрешенного использования. Вид разрешенного использования определяет, какой вид деятельности можно осуществлять на данном участке. Вид разрешенного использования определяет, какой вид деятельности можно осуществлять на данном участке. Вид разрешенного использования можно выбрать только из предусмотренных зонированием территорий.

Земельный участок должен использоваться только согласно виду разрешенного использования. Информация о разрешенном использовании земельного участка содержится в градостроительном плане земельного участка и в актах зонирования территории, на которой он находится (генплан, правила землепользования и застройки муниципального образования).

В большинстве случаев вид разрешенного использования земельных участков, определяется градостроительным регламентом. Согласно ст. 30 ГрК РФ виды разрешенного использования земельного участка определяются в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки.

Согласно ч.4 ст.37 Градостроительного кодекса РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, выбираются правообладателями самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (абзац 3 пункта 2 статьи 7 ЗК РФ). Однако, классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден лишь 01.09.2014 Приказом Минэкономразвития России № 540, и при этом разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с ЗК РФ классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору, согласно положений ФЗ от 23.06.2014 № 171-ФЗ.

Таким образом, если разрешенные виды использования земельного участка допускают деятельность по организации стоянок, ответственность для арендатора за нецелевое использование участка не наступает. В ином случае, арендатор может быть привлечен к ответственности по ст.8.8 КОАП РФ.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Обзор арбитражной практики, когда суд признал, что участок использовался в соответствии с целевым назначением;

Договор аренды земельного участка;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

Как оспорить штраф за использование земельного участка не по целевому назначению (ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ);

<…>

«За использование земельных участков не по целевому назначению предусмотрена ответственность по части 1 статьи 8.8КоАП РФ. Важно попытаться обжаловать постановление о привлечении к ответственности, поскольку с 20 марта 2015 года максимальный штраф для организации составляет существенную сумму – 200 тыс. руб. Раньше максимальный штраф составлял 50 тыс. руб.*

Статья 8.8 КоАП РФ включает в себя четыре состава:

    использование земельного участка не по целевому назначению (ч. 1) – рассмотрен в этой рекомендации;
    неиспользование участка из земель сельскохозяйственного назначения в течение установленного срока (ч. 2) – см. отдельную рекомендацию;
    неиспользование участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества, в указанных целях в течение срока, установленного законом (ч. 3), – введен в действие только 20 марта 2015 года, поэтому пока по нему не сформировалась практика;
    неприведение земель в пригодное состояние (ч. 4) – см. отдельную рекомендацию.

При определенных обстоятельствах суд может признать незаконным и отменить постановление о привлечении лица к ответственности по части 1 статьи 8.8 КоАП РФ, вынесенное уполномоченным органом. Например, когда:

    административный орган не смог доказать нарушение закона;
    суд установил отсутствие события правонарушения;
    административный орган не смог доказать вину;
    административный орган неправильно квалифицировал правонарушение.

При этом, даже если само правонарушение действительно было, в ряде случаев постановление о привлечении к административной ответственности можно оспорить по процессуальным основаниям. В частности, если административный орган нарушил правила составления протокола о правонарушении.

Кроме того, суд может признать нарушение малозначительным.

Какие меры ответственности и за какие действия грозят по части 1 статьи8.8 КоАП РФ

За использование участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием предусмотрен штраф. Целевое назначение земельного участка – это использование его в соответствии с той категорией земель, к которой он отнесен, а разрешенное использование – это виды деятельности, которые можно осуществлять на земельном участке.

Штраф исчисляется в зависимости от того, определена ли кадастровая стоимость участка или нет. Ее можно узнать, получив кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости. См. также Как узнать кадастровую стоимость.

1. Если кадастровая стоимость определена, то штраф составляет:

    гражданину – от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости участка, но не менее 10 тыс. руб.;
    должностному лицу или индивидуальному предпринимателю – от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости участка, но не менее 20 тыс. руб.;
    юридическому лицу – от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости участка, но не менее 100 тыс. руб.

2. Если кадастровая стоимость не определена, то штраф составляет:

    гражданину – от 10 тыс. до 20 тыс. руб.;
    должностному лицу или индивидуальному предпринимателю – от 20 тыс. до 50 тыс. руб.;
    юридическому лицу – от 100 тыс. до 200 тыс. руб.

Такая ответственность установлена в части 1 статьи 8.8 КоАП РФ. В указанном составе не упоминаются предприниматели, однако они несут ответственность в том же размере, что и должностные лица, поскольку в КоАП РФ не предусмотрено иное (ст. 2.4 КоАП РФ).

При этом если речь идет о земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которого регулируетсяФедеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», то ответственность за неиспользование такого участка наступает по части 2 статьи 8.8 КоАП РФ. Подробнее об этом см. Как оспорить штраф за неиспользование участка из земель сельскохозяйственного назначения в течение срока, установленного законом. А за неиспользование участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение срока, установленного законом, ответственность наступает по части 3 статьи 8.8 КоАП РФ.

131.78188 (11,17)

Какие лица будут субъектами ответственности по части 1 статьи 8.8 КоАП РФ

Субъектами ответственности являются:

    собственники земельных участков (ст. 284 ГК РФ);
    лица, владеющие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования (абз. 6 подп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ);
    лица, владеющие земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения (абз. 6 подп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ);
    кооперативы, пользующиеся земельным участком Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства на основании договора безвозмездного срочного пользования (ч. 15 ст. 16.5 Федерального закона от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»);
    члены садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений (подп. 7 п. 2 ст. 19 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»).

166.2267 (11,17)

Совет

Юридическому лицу стоит обжаловать постановление о привлечении к ответственности, поскольку, даже если суд признает, что нарушение имело место, он может снизить размер штрафа за правонарушение почасти 1 статьи 8.8 КоАП РФ. Снизить штраф суд вправе до суммы менее чем 100 тыс. руб., несмотря на то что выход за такой предел в КоАП РФ не предусмотрен.

Дело в том, что Конституционный суд РФ указал, что отсутствие в КоАП РФ возможности снижения суммы штрафа, низший предел которой установлен в сумме более 100 тыс. руб., не обеспечивает назначение справедливого и соразмерного административного наказания, поскольку не позволяет надлежащим образом учесть следующее:

    характер и последствия нарушения;
    степень вины привлекаемого к ответственности лица, его имущественное и финансовое положение;
    иные имеющие существенное значение для индивидуализации ответственности обстоятельства.

Исходя из этого вывода, Конституционный суд РФ отметил, что суд вправе снизить размер штрафа до суммы менее его минимального размера в отношении любого состава КоАП РФ, предусматривающего минимальный штраф в размере от 100 тыс. руб.

Такая позиция Конституционного суда РФ изложена в постановлении от 25 февраля 2014 г. № 4-П «По делу о проверке конституционности ряда положений статей 7.3, 9.1, 14.43, 15.19, 15.23.1 и 19.7.3 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в связи с запросом Арбитражного суда Нижегородской области и жалобами обществ с ограниченной ответственностью "Барышский мясокомбинат" и "ВОЛМЕТ", открытых акционерных обществ "Завод "Реконд", "Эксплуатационно-технический узел связи" и "Электронкомплекс", закрытых акционерных обществ "ГЕОТЕХНИКА П" и "РАНГ" и бюджетного учреждения здравоохранения Удмуртской Республики "Детская городская больница № 3 "Нейрон" Министерства здравоохранения Удмуртской Республики».

На практике это означает, что суд при рассмотрении дела по части 1 статьи 8.8 КоАП РФ должен руководствоваться этой позицией Конституционного суда РФ и вправе изменить постановление о привлечении к ответственности, снизив штраф (см., например, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 марта 2015 г. № 17АП-1725/2015-АК по делу № А60-40374/2014).

С 11 января 2015 года позиция Конституционного суда РФ отражена в статье 4.1 КоАП РФ. Законодатель ее расширил, включив четыре новеллы, в которых предусмотрено следующее.

Части 2.2 и 3.2 статьи 4.1 КоАП РФ

Снижать размер минимального штрафа вправе не только судья, но и орган, должностное лицо, рассматривающие дело о правонарушении либо жалобы, протесты на постановления и (или) решения по такому делу.

Снижение возможно не только в отношении штрафов юридических лиц, но и граждан, а также должностных лиц. Судья, орган либо должностное лицо, рассматривающее дело, вправе снизить штраф ниже предусмотренного минимального его размера, в случае если для граждан минимальный размер штрафа составляет не менее 10 тыс. руб., а для должностных лиц – не менее 50 тыс. руб.

Части 2.3 и 3.3 статьи 4.1 КоАП РФ

Штраф для граждан и должностных лиц, минимальный размер которого составляет 10 и 50 тыс. руб. соответственно, можно снизить, однако новый размер штрафа не может составлять менее половины соответствующего минимального размера штрафа.

Это означает, что если минимальный размер штрафа составляет 10 тыс. руб., то его нельзя снизить до суммы менее 5 тыс. руб. Если минимальный штраф – 50 тыс. руб., его нельзя снизить до суммы менее 25 тыс. руб.

То же самое касается и штрафа для юридического лица: если его минимальный размер составляет 100 тыс. руб., то его нельзя снизить до суммы менее 50 тыс. руб.

Лицу, оспаривающему привлечение к ответственности, необходимо указывать суду либо административному органу как на положения статьи 4.1 КоАП РФ, так и на позицию Конституционного суда РФ, с тем чтобы обосновать исключительность обстоятельств, ввиду которых штраф необходимо снизить менее суммы его минимального размера.

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль