Каков механизм перевода участка в другой вид разрешённого использования?

72

Вопрос

ООО в Нижегородской области является собственником нескольких земельных участков сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования "для ведения сельскохозяйственного производства". Производство не ведется, земли в течение длительного времени не обрабатываются. Фактически, на этих землях растёт лес. Восстановить пашню, скорее всего, невозможно. За нецелевое использование земли директор ООО уже штрафовался. Каков механизм перевода земель в другой вид разрешенного использования: "лесное хозяйство" или "охотничье хозяйство"? Есть ли смысл перевести земли с ООО на физических лиц с целью уменьшения налогообложения и уменьшения штрафных санкций?

Ответ

Земельные участки сельскохозяйственного назначения не предполагают вида разрешенного использования как лесное или охотничье хозяйство. Для использования участка для занятия охотой, возможно придется менять категорию участка на земли лесного фонда. При этом перевод земель с/х назначения в иную категорию допускается в исключительных случаях, перечисленных в ч.1 ст.7 Федерального закона от 21 декабря 2004 года № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», в том числе связанных с установлением или изменением черты населенных пунктов.

Порядок правового регулирования отдельного участка зависит как от его целевого назначения, так и от вида разрешенного использования. Вид разрешенного использования определяет, какой вид деятельности можно осуществлять на данном участке.

В большинстве случаев вид разрешенного использования земельных участков определяется градостроительным регламентом. Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, в связи с чем для иных земель сельхозназначения данные регламенты устанавливаются. В свою очередь, процедура изменения разрешенного вида использования земельного участка определяется Правилами землепользования и застройки соответствующего муниципального образования.

Согласно ст. 30 ГрК РФ виды разрешенного использования земельного участка определяются в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки.

Согласно ч.4 ст.37 Градостроительного кодекса РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, выбираются правообладателями самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (абзац 3 пункта 2 статьи 7 ЗК РФ). Однако классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден лишь 01.09.2014 Приказом Минэкономразвития России № 540 (данный классификатор предусматривает вид разрешенного использования: «Охота и рыбалка»), и при этом разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с ЗК РФ классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору, согласно положений ФЗ от 23.06.2014 № 171-ФЗ.

В соответствии с ч. 1 ст. 2 ФЗ от 21.12.2004 № 172-ФЗ о переводе земель для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.

В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую указываются: 1) кадастровый номер земельного участка; 2) категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить; 3) обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую; 4) права на земельный участок (ч. 3 ст. 2 ФЗ от 21.12.2004 № 172-ФЗ).

Согласно ч. 4 ст.2 ФЗ от 21.12.2004 № 172-ФЗ для принятия решения о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую также необходимы следующие документы:

- выписка из государственного кадастра недвижимости относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить, или кадастровый паспорт такого земельного участка;

- копии документов, удостоверяющих личность заявителя - физического лица, либо выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или выписка из единого государственного реестра юридических лиц;

- выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;

- согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую;

- заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами.

Особенности перевода земель с/х назначения в другую категорию установлены ст.7 ФЗ от 21.12.2004 № 172-ФЗ.

Оформление прав на участок как на физ. лицо позволит уменьшить возможный размер штрафов.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Как оспорить штраф за неиспользование участка из земель сельскохозяйственного назначения в течение срока, установленного законом (ч. 2 ст. 8.8 КоАП РФ)

<…>

«За неиспользование участка из земель сельскохозяйственного назначения в течение срока, установленного законом, предусмотрена ответственность по части 2 статьи 8.8 КоАП РФ. До 20 марта 2015 года ответственность по этому составу наступала по части 1.1 статьи 8.8. КоАП РФ, которая фактически стала теперь частью 2 статьи 8.8 КоАП РФ. Поэтому вся правоприменительная практика по части 1.1 статьи 8.8 КоАП РФ актуальна и сейчас.

Важно попытаться обжаловать постановление о привлечении к ответственности, поскольку даже минимальный штраф для организации за нарушение части 2 статьи 8.8 КоАП РФ составляет существенную сумму – 200 тыс. руб. (см., например, постановление Арбитражного суда Центрального округа от 18 февраля 2015 г. по делу № А54-2421/2014).

Статья 8.8 КоАП РФ включает в себя четыре состава:

  • использование земельного участка не по целевому назначению (ч. 1) – см. отдельную рекомендацию;
  • неиспользование участка из земель сельскохозяйственного назначения в течение установленного срока (ч. 2) – рассмотрен в этой рекомендации;
  • неиспользование участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества, в указанных целях в течение срока, установленного законом (ч. 3), – введен в действие только 20 марта 2015 года, поэтому пока по нему не сформировалась практика;
  • неприведение земель в пригодное состояние (ч. 4) – см. отдельную рекомендацию.

При определенных обстоятельствах суд может признать незаконным и отменить постановление о привлечении лица к ответственности по части 2 статьи 8.8 КоАП РФ, вынесенное уполномоченным органом. Например, когда:

При этом, даже если само правонарушение действительно было, в ряде случаев постановление о привлечении к ответственности можно оспорить по процессуальным основаниям. В частности, если административный орган нарушил правила составления протокола о правонарушении.

Какие меры ответственности и за какие действия грозят по части 2 статьи 8.8 КоАП РФ

За неиспользование участка из земель сельскохозяйственного назначения в течение срока, установленного законом, грозит штраф:

  • гражданину – от 0,3 до 0,5 процента кадастровой стоимости участка, но не менее 3 тыс. руб.;
  • должностному лицу или индивидуальному предпринимателю – от 0,5 до 1,5 процента кадастровой стоимости участка, но не менее 50 тыс. руб.;
  • юридическому лицу – от 2 до 10 процентов кадастровой стоимости участка, но не менее 200 тыс. руб.*

Такая ответственность установлена в части 2 статьи 8.8 КоАП РФ. В указанном составе не упоминаются индивидуальные предприниматели, однако они несут ответственность в том же размере, что и должностные лица, поскольку в КоАП РФ не предусмотрено иное (ст. 2.4 КоАП РФ).

При назначении наказания учитывается кадастровая стоимость земельного участка. Она указана в государственном кадастре недвижимости. Ее можно узнать, получив кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости. См. также Как узнать кадастровую стоимость.

131.78189 (11,17)

Какие лица будут субъектами ответственности по части 2 статьи 8.8 КоАП РФ

1. Собственники земельных участков сельскохозяйственного назначения (п. 4 ст. 6 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»; далее – Закон № 101-ФЗ).

2. Лица, владеющие земельным участком на следующих правовых основаниях:

  • право постоянного (бессрочного) пользования;
  • право пожизненного наследуемого владения;
  • право безвозмездного срочного пользования;
  • право аренды.

Такое правило указано в пункте 2 статьи 6 Закона № 101-ФЗ. При этом изъятие участка производится по правилам главы 17 Гражданского кодекса РФ и главы VII Земельного кодекса РФ.

Признаки неиспользования земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения установлены в перечне признаков неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности, утвержденном постановлением Правительства РФ от 23 апреля 2012 г. № 369.

131.78190 (11,17)

После какого срока (два года или три года) будет считаться, что земельный участок не используется по назначению, а значит, возникнут основания для привлечения правообладателя к ответственности по части 2 статьи 8.8 КоАП РФ

В практике существует два подхода при расчете срока неиспользования земельного участка.

1. Два года

По общему правилу срок, по истечении которого участок будет считаться неиспользуемым, составляет три года с момента возникновения у лица права собственности (ч. 4 ст. 6 Закона № 101-ФЗ). Однако трехлетний срок установлен законодателем для изъятия неиспользуемого собственником земельного участка. Для привлечения к ответственности нужно принимать во внимание срок, предоставленный законодателем для освоения земельного участка, – два года (ч. 5 ст. 6 Закона № 101-ФЗ).

Такую аргументацию приводит суд в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 апреля 2012 г. № 15АП-3940/2012 по делу № А53-22584/201.

2. Три года

Согласно другому подходу участок будет считаться неиспользованным по истечении трех лет, которые предусмотрены в части 4 статьи 6 Закона № 101-ФЗ. См., например, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 декабря 2012 г. по делу № А72-8239/2012.

166.2268 (11,17)

Совет

Юридическому лицу стоит обжаловать постановление о привлечении к ответственности, поскольку, даже если суд признает, что нарушение имело место, он может снизить размер штрафа за правонарушение по части 2 статьи 8.8 КоАП РФ. Снизить штраф суд вправе до суммы менее чем 200 тыс. руб., несмотря на то что выход за такой предел в КоАП РФ не предусмотрен.

Дело в том, что Конституционный суд РФ указал, что отсутствие в КоАП РФ возможности снижения суммы штрафа, низший предел которой установлен в размере более 100 тыс. руб., не обеспечивает назначение справедливого и соразмерного административного наказания, поскольку не позволяет надлежащим образом учесть следующее:

  • характер и последствия нарушения;
  • степень вины привлекаемого к ответственности лица, его имущественное и финансовое положение;
  • иные имеющие существенное значение для индивидуализации ответственности обстоятельства.

Исходя из этого вывода, Конституционный суд РФ отметил, что суд вправе снизить размер штрафа до суммы менее его минимального размера в отношении любого состава КоАП РФ, предусматривающего минимальный штраф в размере от 100 тыс. руб.

Такая позиция Конституционного суда РФ изложена в постановлении от 25 февраля 2014 г. № 4-П «По делу о проверке конституционности ряда положений статей 7.3, 9.1, 14.43, 15.19, 15.23.1 и 19.7.3 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в связи с запросом Арбитражного суда Нижегородской области и жалобами обществ с ограниченной ответственностью "Барышский мясокомбинат" и "ВОЛМЕТ", открытых акционерных обществ "Завод "Реконд", "Эксплуатационно-технический узел связи" и "Электронкомплекс", закрытых акционерных обществ "ГЕОТЕХНИКА П" и "РАНГ" и бюджетного учреждения здравоохранения Удмуртской Республики "Детская городская больница № 3 "Нейрон" Министерства здравоохранения Удмуртской Республики».

На практике это означает, что суд при рассмотрении дела по части 2 статьи 8.8 КоАП РФ должен руководствоваться этой позицией Конституционного суда РФ и вправе изменить постановление о привлечении к ответственности, снизив штраф (см., например, постановление Арбитражного суда Московского округа от 27 февраля 2015 г. № Ф05-204/2015 по делу № А41-41476/14).

Кто рассматривает дела о нарушениях по части 2 статьи 8.8 КоАП РФ

Дела рассматривают:

1. Федеральная служба по надзору в сфере природопользования (Росприроднадзор) (ч. 1 ст. 23.25 КоАП РФ).

2. Федеральная служба по ветеринарному и фитосанитарному надзору (Россельхознадзор) (ч. 1 ст. 23.15 КоАП РФ).

 



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.