• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » С 01.01.2014 года вступают в силу изменения, внесенные в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Фе

С 01.01.2014 года вступают в силу изменения, внесенные в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Фе

108

Вопрос

Прошу предоставить экспертное мнение по следующему вопросу. С 01.01.2014 года вступают в силу изменения, внесенные в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Федеральным законом от 30.12.2012 N 294-ФЗ. Данные изменения, в том числе, касаются изменения способов обеспечения исполнения обязательств застройщика - теперь обязательства застройщика в любом случае будут обеспечиваться двумя способами - залог и поручительство банка или залог и страхование гражданской ответственности застройщика. В связи с этим изменены и требования к комплекту документов, предоставляемых застройщиком в регистрирующий орган для регистрации договора участия в долевом строительстве .В связи с изложенным, прошу высказать свое мнение по следующим вопросам: 1) Каким образом будут обеспечиваться обязательства застройщика по договорам участия в долевом строительстве, заключенным (зарегистрированным) до 01.01.2014 - будет ли по ним продолжать действовать только один способ обеспечения исполнения обязательства (в таком случае участники долевого строительства, заключившие договор до 01.01.2014 окажутся в неравном положении с участниками долевого строительства, которые будут заключать договор после 01.01.2014 года, т.к. у вторых обязательства застройщика будут обеспечены двумя способами) или по ним необходимо будет "дооформлять" второй способ обеспечения исполнения обязательства (поручительство или страхование ответственности - в таком случае непонятно как это будет оформляться)?2) Правильно ли я понимаю, что с 01.01.2014 года к любому договору участия в долевом строительстве (вне зависимости от того, когда он был подписан - до 01.01.2014 или после, и когда застройщиком в регистрирующий орган была представлена проектная декларация, разрешение на строительство (т.н. "комплект документов к первому договору участия в долевом строительстве")), предоставляемому в регистрирующий орган на государственную регистрацию обязательно должен прилагаться договор поручительства или договор страхования?

Ответ

: 1. Согласно ст.13 Закона № 214-ФЗ (в действующей редакции с изменениями на 30 декабря 2012 года):

 

«В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

2. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект».

В соответствии с п.2 ст. 12.1 Закона № 214-ФЗ (с изменениями, вступающими в силу с 01.01.2014г.)

«2. Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов:

1) поручительство банка в порядке, установленном статьей 15.1 настоящего Федерального закона;

2) страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном статьей 15.2 настоящего Федерального закона».

Как следует из буквального толкования положений указанного закона, до вступления в силу изменений (01.01.2014 г.), обязательства застройщика обеспечиваются в обязательном порядке только способом, предусмотренным ст.13 Закона № 214-ФЗ.

При этом действующее законодательство РФ не предусматривает обязанности застройщика заключать дополнительные договоры об обеспечении обязательств после вступления в силу изменений Закона № 214-ФЗ.

2. В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2012 № 294-ФЗ с 1.01.2014 г. подпункт 4 пункта 2 статьи 25.1 будет изложен в следующей редакции:

4) один из следующих предусмотренных Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» документов: договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве; договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве;

На государственную регистрацию последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан представлять договор страхования, указанный в подпункте 4 настоящего пункта, в случае, если такой договор заключен в отношении каждого участника долевого строительства«.

В остальном порядок регистрации договоров участия в долевом строительстве остается прежним.

Таким образом, как следует из буквального толкования положений законодательства РФ, порядок регистрации договоров долевого участия изменяется с 01.01.2014 года и распространяется на регистрацию договоров, представленных на регистрацию после указанной даты. После указанной даты на регистрацию (помимо перечисленного в действующей редакции ст.25.1 комплекта документов) доложен быть представлен договор страхования или договор поручительства в зависимости от выбранного застройщиком способа обеспечения обязательств.

Вместе с тем, обращаем Ваше внимание на то, что порядок применения вышеперечисленных статей законов, может быть дополнительно изменен и/или разъяснен компетентными гос. органами до вступления в силу указанных изменений.

08.07.2013г.

С уважением,

ведущий эксперт Горячей линии «Системы Юрист» Наталья Ковтуненко

Ответ утвержден:

руководитель Горячей линии «Системы Юрист» Виктория Рыбалкина

 

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль