Приватизация участков под объектами незавершенного строительства

377

Вопрос

Подскажите пожалуйста, после внесения последних изменений в земельный кодекс РФ сохранилось ли право у собственника объекта незавершенного строительства, выкупить земельный участок под объектом без аукциона (конкурса)

Ответ

 В силу норм действующего земельного законодательства возможно сделать вывод, что земельный участок не может быть предоставлен в собственность, если на нем располагается объект незавершенного строительства.

Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008г. № 8985/08, Постановлении Президиума ВАС от 01.03.2011г. № 14880/10, Постановлении Президиума ВАС РФ от 10.04.2012 № 15874/11. Данные акты приняты в период действия ст.36 ЗК РФ, однако разъяснения судов возможно применять и в настоящее время в отношении ст.39.20 ЗК РФ. Таким образом, с учетом сложившейся судебной практики следует, что для реализации права выкупа земельного участка в собственность, право собственности должно быть зарегистрировано на законченный строительством объект, введенный в эксплуатацию.

При этом Президиум ВАС указывает на то, что выкуп земельных участков под объектами незавершенного строительства возможен в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений п. 1 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Действующая же редакция ЗК РФ также не предполагает возможности выкупа публичного земельного участка, если на нем располагается объект незавершенного строительства.

Кроме того, в соответствии с п.3.1 ст. 235 ГК РФ и ст.239.1 ГК РФ если договор аренды прекратил действие, то объекты незавершенного строительства, которые находятся на арендованной земле, могут быть изъяты у арендатора и выставлены на торги. Если объекты незавершенного строительства не будут проданы, то объекты недвижимости могут быть приобретены в государственную или муниципальную собственность. Однако, положения данной статьи не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу Закона № 171-ФЗ.

Следует отметить, что в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Как изменились положения Земельного кодекса РФ с 1 марта 2015 года;

Изменения в Гражданском кодексе РФ в 2013–2015 годах;

Новый порядок предоставления публичных земель под строительство. К чему готовиться компаниям;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

Приватизация участков под объектами незавершенного строительства: подходы судебной практики;

<…>

«Первый подход: приватизировать можно

Согласно одному из выработанных подходов, собственник объекта незавершенного строительства имеет исключительное право на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды земельного участка. Сторонники данной позиции аргументируют ее следующим образом.

Юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено исключительное право на приватизацию данных земельных участков в порядке и на условиях, установленных Земельным кодексом РФ и другими федеральными законами (п. 1 ст. 36 ЗК РФ). Согласно п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Действующее законодательство РФ не содержит дефиниций «здание», «строение», сооружение». В связи с этим делается вывод о том, что «не завершенным строительством объектом» может являться как здание, так и строение или сооружение. Указанный правовой термин характеризует не конструктивные особенности объекта недвижимости и функциональные цели его создания, а сам процесс создания объекта недвижимости и отражает поэтапность этого процесса в свойствах создаваемого объекта.

Объект незавершенного строительства прочно связан с землей и его перемещение невозможно без несоразмерного ущерба его назначению. Следовательно, на основании п. 1 ст. 130 ГК РФ такой объект следует признать недвижимой вещью. Как указал Пленум ВАС РФ, по смыслу ст. 130 ГК РФ и ст. 25 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о госрегистрации прав) не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими3.

На основании этих норм и разъяснений суды приходят к следующему выводу при толковании положений п. 1 ст. 36 ЗК РФ в системной взаимосвязи с иными положениями законодательства. Эти нормы обусловливают наличие права на приватизацию земельного участка наличием права собственности на находящееся на данном земельном участке недвижимое имущество (в том числе объект незавершенного строительства). В результате суды признавали немотивированным отказ органов исполнительной власти в предоставлении земельных участков лицам - собственникам объектов незавершенного строительства на этих участках4.

Второй подход: приватизировать нельзя

Сторонники недопустимости расширительного толкования положений действующего законодательства, регламентирующего рассматриваемые правоотношения, полагают, что собственник объекта незавершенного строительства не имеет исключительного права на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды земельного участка5.

Доводы приверженцев этой позиции сводятся к точному цитированию п. 1 ст. 36 ЗК РФ. В нем упоминаются «собственники зданий, строений, сооружений». Не завершенный строительством объект не является ни зданием, ни строением, ни сооружением, о которых идет речь в Земельном кодексе РФ. И поскольку Земельный кодекс РФ не предусматривает незавершенное строительство среди объектов, наличие которых у лица предоставляет исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка, делается однозначный вывод. У собственника объекта незавершенного строительства не возникает права на приватизацию земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Президиум ВАС РФ при рассмотрении такого спора признал, что у организации - собственника объекта незавершенного строительства не было права выкупа земельного участка под этим объектом (постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 № 8985/08). Это позволило исследователям предположить, что указанное постановление Президиума ВАС РФ «изменит сложившийся подход к делам данной категории»6.

Впрочем, авторы сразу же оговорились, что «хотя постановление и содержит принципиальную позицию по вопросу приобретения прав на земельные участки, занимаемые объектами незавершенного строительства, в порядке ст. 36 ЗК РФ, на окончательную позицию суда во многом повлияли особенности фабулы данного дела». Так, по мнению Президиума ВАС РФ, хотя в ст. 36 Земельного кодекса РФ не названы объекты незавершенного строительства, «применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе». Это обстоятельство привело к тому, что постановление № 8985/08 все же не стало судьбоносным и формирующим единообразную практику.

ПРАКТИКА 2009 ГОДА

В 2009 г. федеральные окружные арбитражные суды продолжают следовать различным путям разрешения рассматриваемой категории споров.

С одной стороны, ФАС Волго-Вятского округа, придерживаясь позиции, высказанной Президиумом ВАС РФ, не нашел оснований для отмены судебных актов в порядке кассации. Вывод суда построен на недопустимости расширительного толкования ст. 36 ЗК РФ. Суд кассационной инстанции указал, что исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Исключительность права означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием строением, сооружением. Поскольку организации на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства, а не здание, строение или сооружение, суды сделали вывод о том, что у организации не возникло исключительное право на приватизацию земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства7. С другой стороны, ФАС Западно-Сибирского округа продолжает следовать прямо противоположной позиции при разрешении рассматриваемой категории споров. Он поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций, исходящих из расширительного толкования ст. 36 Земельного кодекса в системной связи со ст. 130 Гражданского кодекса РФ и ст. 25 Закона о госрегистрации прав*».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль