предварительный договор купли-продажи

106

Вопрос

Между двумя физ. лицами заключен Предварительный договор купли-продажи квартиры в жилом доме. Причем указано, что "основной договор будет подписан сторонами после перевода зем. участка с категории Ж-1 на Ж-3, готовности проектной, технической документации, получения разрешения на строительство. При том, что Сторона 1 обязуется завершить строительство не позднее третьего квартала 2015 г". Предварите.Договор подписан в марте 2014 г,отдала согласно условиям 400 000 р. Сейчас сентябрь 2015 и даже котлована нет, в т.ч. никакого разрешения и прочих документов Стороной 1 не получено. Вместе с тем, согласно условиям договора "Сторона 1 обязуется выплатить Стороне 2 аванс при письменном заявлении Стороны 2 в 90-днев. срок с момента поступления заявления."Вопрос: именно такой заявление с требованием возврата аванса уже подано 7 сентября. Но Сторона 2 (которая отдала аванс) не хочет ждать 90-днев. срока, т.к. по имеющимся данным (прямых доказательств нет) Сторона 1 уже должен всем и везде, и не собирается выполнять обязат-ва и вопрос вернет ли он вообще. Есть ли возможность подать иск в суд уже сейчас, мотивируя незаключенностью договора, т.к. конкретный срок согласован не был и Сторона 1 не намеревалась исполнять обязательства? (или заключенного под влиянием обмана и введения в заблуждение?) Нам важно подать как можно быстрее обеспечение иска не дожидаясь 90-днев. срока. Заранее, спасибо.Ирина

Ответ

сообщаем следующее: предметом предварительного договора купли-продажи квартиры является заключение основного договора купли-продажи.

Согласно ч.4 ст.429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п.6 ст.429 ГК РФ).

Поскольку между сторонами в определенный срок не был заключен основной договор купли-продажи квартиры, Сторона 1 неосновательно удерживает денежные средства, полученные от Стороны 2 в качестве аванса в счет оплаты за квартиру, которая подлежала передаче в случае заключения и исполнения договора купли-продажи такого объекта, в связи с чем, согласно ст. 1102 ГК РФ Сторона 2 вправе подать иск о возврате удерживаемого аванса как неосновательного обогащения уже сейчас, т.к. обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1

«Статья 429. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.*

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор».*

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 2

«Статья 1102. Обязанность возвратить неосновательное обогащение

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.*

2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли».

3. Определение ВАС РФ от 29.03.2013 № А40-139849/10-60-90

«До наступления даты (10.05.2010) заключения основного договора купли-продажи сторонами было подписано соглашение от 07.05.2010, которым расторгнут предварительный договор и предусмотрено обязательство продавца вернуть покупателю не позднее 30.06.2010 полученный от него задаток в двойном размере, а именно - 10 000 000 руб.

Так как предварительный договор купли-продажи имущества сторонами был расторгнут и основной договор купли-продажи имущества не заключен, выводы судов о том, что уплаченный покупателем аванс не является задатком, предоставляемым в доказательство заключения и исполнения основного договора, и в этом случае не применимы положения статьи 381 ГК РФ, соответствуют понятию задатка, указанному в пункте 1 статьи 380 ГК РФ. На основании пункта 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не был заключен.

Поскольку по прекращенному предварительному договору купли-продажи обязательства прекращаются, суд, оценив соглашение сторон от 07.05.2010 и признав его условие об уплате продавцом двойного задатка не соответствующим законодательству, пришел к выводу об отсутствии основания для удержания продавцом полученной от покупателя суммы в счет оплаты имущества и удовлетворил иск частично: в сумме 5 000 000 руб. на основании статьи 1102 ГК РФ, так как эта сумма была уплачена покупателем в счет оплаты имущества по сделке купли-продажи, которая не состоялась. К вопросам, разрешаемым судом, относится определение того, какие законы и иные нормативные акты следует применить по данному делу (часть 1 статьи 168 АПК РФ). Выводы судов основаны на нормах законодательства и не противоречат судебной практике».

4. Определение ВАС РФ от 25.01.2013 № А54-5252/2011

«Поскольку между сторонами в определенный срок не был заключен договор купли-продажи земельного участка, и ни одна из сторон в установленном порядке не направила предложение о его заключении, суды пришли к выводу о том, что ответчик неосновательно удерживает денежные средства в сумме 3 069 425 руб., полученные от истца в качестве аванса в счет оплаты за земельный участок, который подлежал передаче в случае заключения и исполнения договора купли-продажи такого объекта, и признали, что иск подлежит удовлетворению в указанной сумме согласно статье 1102 ГК РФ».

11.09.2015

С уважением, Мария Матвиенко,

эксперт Системы Юрист

Ответ утвержден Викторией Рыбалкиной,

руководителем экспертной поддержки Системы Юрист



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.