Признание права собственности на земельный участок

130

Вопрос

Имеется земельный участок, значится в кадастре недвижимости, права зарегистрированы за физическим лицом. т. е. один-единственный собственник земельного участка. Этот собственник участвовал в споре по разделу имущества между супругами, решением суда была 1/2 доля в праве собственности на этот земельный участок присуждена супругу этого собственника, при этом данные в реестр не внесены (бывший супруг не пошел в ЕГРП вносить данные в отношении данного участка). В н. м. 3 года по исполнению решения суда истекло. Собственно вопрос: будет ли применяться срок исковой давности, если вдруг бывшая супруга продаст земельный участок, как собственник всего участка, и как подтверждены ее права в реестре ЕГРП (она не препятствовала действиям бывшего супруга по внесению данных об участке на основании решения суда, он просто бездействовал...) Можно ли считать, что с истечением срока на исполнение решения суда, он не является собственником вышеуказанного земельного участка? В обществе мнения юристов по данному вопросу разошлись, мое мнение, что здесь применима статья 304 ГК РФ, суд своим решением установил факт, что данное лицо является собственником земельного участка, то что не внесены данные в ЕГРП, не лишает права собственности бывшего супруга, соответственно, сроки исковой давности по статье 304 ГК РФ не применимы. Таким образом, супруга не может продать земельный участок как единственный собственник без учета решения суда. Ваше мнение, уважаемые коллеги, по данному вопросу, применим срок з-летний в данной ситуации, или нет? 

Ответ

Возможность предъявления негаторного иска следует рассматривать с учетом того, что в правоприменительной практике сложилось два подхода, относительно момента возникновения права собственности на недвижимое имущество, признанное решением суда.

В первом случае, мнение сводится к тому, что если право собственности признано решением суда, моментом возникновения этого права является дата вступления в силу решения суда – см. Письмо Минфина России от 08.04.2014 № 03-04-РЗ/15818.

Этот подход объясняется тем, что в силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, но только в случае, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 № 1-ФКЗ вступившие в законную силу постановления федеральных судов, мировых судей и судов субъектов Российской Федерации являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, других физических и юридических лиц и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации. Аналогичная норма содержится в ч. 2 ст. 13 ГПК РФ. В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ, п. 1 ст. 17 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ вступившие в законную силу решения арбитражных судов и судов общей юрисдикции являются одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из приведенных норм следует, что право собственности на основании судебного решения о признании права возникает не с момента государственной регистрации, а с момента вступления в законную силу решения суда - см. например, Апелляционное определение Московского областного суда от 20.12.2012 № 33-24749/2012.

При данном подходе, собственник участка, в отсутствии зарегистрированного права, но право собственности которого признано решением суда, вправе предъявить негаторный иск т.к. на негаторные требования исковая давность не распространяется (ст. 304 ГК РФ).

В свою очередь, существует и иное мнение, в соответствии с которым право собственности на объект недвижимости возникает не с момента вступления в силу решения суда, а только с даты государственной регистрации названного права – см. Определение Верховного Суда РФ от 26.08.2015 № 304-ЭС15-10432. При данной трактовке, негаторный иск может быть и не удовлетворен.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

1.Определение Верховного Суда РФ от 26.08.2015 № 304-ЭС15-10432

«Вступившим в законную силу 20.07.2011 решением Центрального районного суда города Новокузнецка от 02.02.2011 за Никитиной М.А. признано право на 1/2 долю в праве собственности на указанные помещения.

Право собственности Никитиной М.А. на указанную долю зарегистрировано 20.08.2012.

Никитина М.А. обратилась с настоящим иском в арбитражный суд, ссылаясь на то, что ей причины убытки в виде упущенной выгоды, поскольку Никитина Л.Г. без согласования с истцом сдала названные помещения, находящиеся в общей долевой собственности сторон, в аренду третьим лицам и получила доход.

В соответствии со статьей 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб) а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличия убытков.

В силу пункта 4 статьи 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. С этого момента наследник владеет имуществом, а также несет и бремя собственности на это имущество, в частности, коммунальные услуги, техническое обслуживание.

Однако осуществить правомочия собственника по распоряжению наследственным имуществом наследник может только после подтверждения права собственности, то есть после осуществления государственной регистрации такого права.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, правильно применив положения статей 15, 131, 218, 223, 393, 608, 1152 ГК РФ, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска Никитиной М.А.

Суды исходи из следующего.

Несмотря на принятие судом общей юрисдикции решения о признании за Никтиной М.А. права собственности на обязательную долю в наследстве на спорные помещения, право собственности на - долю в праве на указанные помещения, а следовательно, и возможность распоряжаться общим имуществом, возникло у истца только с даты государственной регистрации названного права, то есть с 20.08.2012.* Получив право на наследуемое имущество, Никитина М.А. не обращалась к Никитиной Л.Г. с требованием о предоставлении доступа для использования спорных помещений, об истребовании или освобождении их. Истица не представила суду доказательств, подтверждающих возможность сдачи спорных помещений в аренду в период с 20.07.2011 по 29.07.2013 и наличие арендных отношений ответчика с третьими лицами с 30.03.2012, а также то, что ответчик действовал противоправно».

2.Как защитить свои права добросовестному покупателю недвижимости

<…>

«Недвижимость – один из самых дорогих активов, поэтому защите права собственности на нее покупатель отдает приоритетное значение. Прежде чем заключить договор купли-продажи недвижимости (см. примерные формы договоров купли-продажи нежилого помещениянежилого зданияземельного участкаквартиры), стоит потратить время и силы на тщательную проверку контрагента и самого приобретаемого объекта. А именно необходимо проверить, что продавец действительно является собственником данного объекта и имеет право его продать. Это позволит уменьшить риск того, что спустя некоторое время какое-либо третье лицо попытается возвратить это имущество, утверждая, что является его собственником. Если же такое требование покупателю все-таки предъявят, нужно сослаться на добросовестность приобретения.

Дело в том, что у недобросовестного приобретателя собственник может истребовать свое имущество в любом случае. А удобросовестного – только если докажет, что имущество выбыло из владения собственника против его воли. Если же истцу не удастся это доказать, имущество останется у покупателя даже в том случае, когда суд установит, что продавец действительно не имел права его продавать. Правда, это касается ситуации, когда покупатель уже получил имущество в фактическое владение. Если же этого не произошло, то у собственника могут быть дополнительные процессуальные способы отстоять свое право в споре с покупателем (независимо от того, является ли тот добросовестным).

Как доказать свою добросовестность

Главный вопрос, который стоит перед покупателем, заключается в следующем: как доказать свою добросовестность и что является критерием для определения добросовестности приобретателя.

166.1137 (11,17)

Совет

Основной способ доказать добросовестность покупателя – получить выписку из ЕГРП. В данном случае активные действия будущего собственника будут свидетельствовать, что он как добросовестный приобретатель предпринял надлежащие действия для законного приобретения имущества.

Этот совет основан на разъяснениях высших судебных инстанций. Дело в том, что пункт 38 постановления от 29 апреля 2010 г. Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) уточнил критерии добросовестности приобретателя (по сравнению с тем, как они сформулированы в ст. 302 ГК РФ):

1. «Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества».

Таким образом, добросовестный приобретатель должен принять все возможные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение объекта недвижимости. Бремя доказывания своей добросовестности возлагается на самого приобретателя. Вместе с тем, покупатель не обязан предпринимать какие-либо экстраординарные меры, проводить расследование и т. п. Достоверность записей в ЕГРП презюмируется. Поэтому запись в ЕГРП в достаточной мере свидетельствует о правах продавца на объект недвижимости.

2. Приобретатель может быть признан добросовестным при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Обоснование

Необходимо отметить, что в постановлении № 10/22 не приводится полный перечень доказательств, которые могут свидетельствовать о том, что покупатель не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом. Именно отсутствие конкретного перечня доказательств, с помощью которых покупатель может доказать свою добросовестность, является правовым преимуществом в руках добросовестного покупателя, поскольку предоставляет ему неограниченный круг процессуальных средств доказывания, к которым он может прибегнуть, чтобы выиграть процесс в суде.

В каких случаях добросовестность приобретения можно опровергнуть

Приобретатель не может быть признан добросовестным:

  • «Если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя» (абз. 2 п. 38 постановления № 10/22). Таким образом, еще раз подтверждается, что получение выписки из ЕГРПстановится обязательным условием для признания покупателя добросовестным. В то же время суд будет изучать выписку в совокупности с иными доказательствами. И если они будут свидетельствовать о том, что покупатель все же знал о неправомерности отчуждения имущества, суд вынесет решение не в пользу ответчика-покупателя.
  • Если «при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества» (абз. 4 п. 38 постановления № 10/22). Однако в постановлении не разъяснены критерии, по которым можно судить, что у покупателя были основания сомневаться в законности сделки. Это объясняется тем, что данная категория является оценочной. Очевидно, что анализ таких обстоятельств остается на усмотрение суда и подлежит субъективной оценке в каждом конкретном случае. При этом практика уже выработала ряд подобных критериев.

В частности, иногда суды указывают, что неправомерность сделки должна быть очевидна покупателю в силу самих норм действующего законодательства. Как правило, этот аргумент касается споров о приобретении имущества, находящегося или находившегося в государственной собственности.

Пример из практики: суд отверг ссылку на добросовестность приобретения и указал, что покупателю необходимо было ознакомиться с законодательством о разграничении государственной собственности

О том, что покупатель должен был знать о незаконности сделки (или предполагать это), могут также свидетельствовать родственные связи между сторонами сделки либо явно заниженная стоимость имущества (соответственно п. 8 и 9информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения»), осведомленность приобретателя о корпоративном конфликте в компании-продавце (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 11 марта 2009 г. по делу № А19-26626/06) и иные факты.

Чем ответчику поможет ссылка на добросовестность приобретения

Если покупатель уже получил имущество в фактическое владение, то он может лишиться приобретенного имущества только в одном из двух случаев. А именно, если суд:

  • удовлетворит предъявленный прежним собственником (не стороной по договору) виндикационный иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения;
  • признает заключенный договор купли-продажи недействительным и применит последствия недействительности сделки в виде реституции (возврата ранее полученного).

Виндикационный иск (иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения) наряду с негаторным иском и иском о признании права собственности – один из основных вещно-правовых способов защиты права собственности.

Условия, при которых собственник может истребовать имущество даже от добросовестного приобретателя, названы встатье 302 Гражданского кодекса РФ:

  • имущество выбыло из владения собственника помимо его воли (либо помимо воли лица, которому собственник доверил свое имущество);
  • покупатель (ответчик) приобрел имущество безвозмездно.

Из этих правил можно вывести следующую формулу. Имущество не может быть истребовано у добросовестногоприобретателя, если оно приобретено добросовестно и возмездно и при этом выбыло из владения собственника по его воле (например, на основании договора купли-продажи).

Обоснование

Прежний собственник имеет право предъявить виндикационный иск даже после того, как запись о праве собственности на нового владельца уже внесена в ЕГРП. Однако собственник должен доказать «факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли» (абз. 1 п. 39 постановления № 10/22). Впункте 1 статьи 302 Гражданского кодекса РФ понятие «выбытие имущества помимо воли собственника» ограничивается конкретными примерами: утеря, хищение. Поэтому решение вопроса о том, как именно имущество выбыло из владения собственника (по его воле или против воли), в каждом конкретном случае остается на усмотрение суда.

Таким образом, можно сделать вывод, что позиция ответчика – добросовестного приобретателя более выигрышная, чем позиция истца – собственника. В большинстве случаев приобретатель считается добросовестным при наличии «чистой» выписки из ЕГРП, а вот собственник должен еще доказать, что имущество выбыло из его владения помимо его воли.

167.1446 (11,17)

Внимание! Ссылка на добросовестность приобретения не пригодится, если к покупателю предъявили не виндикационный иск, а иск о признании сделки недействительной. В этом случае нужно использовать другие методы защиты.

Описанный выше виндикационный иск может предъявить к покупателю не продавец, а только иное лицо, которое утверждает, что оно является собственником имущества и что имущество выбыло из его владения. Если же приобретенное имущество хочет истребовать сам продавец, он должен предъявить другой иск: о признании договора недействительным и применении последствий недействительной сделки в виде реституции (возврата полученного по сделке).

Такой вывод вытекает сразу из нескольких разъяснений высших судебных инстанций. Во-первых, из пунктов 34и 35 постановления № 10/22, во-вторых, из пунктов 1 и 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» (далее – информационное письмо № 126).

Риск для покупателя в данном случае заключается в следующем. Если суд рассматривает спор по правилам, регулирующим вопрос о недействительности сделки, он не применяет правила, установленные статьями 301 и302 Гражданского кодекса РФ, в том числе правила, защищающие добросовестного приобретателя. Этот вывод основан на позиции Конституционного суда РФ.*

Обоснование

Приведенные ниже примеры свидетельствуют о формировании устойчивой судебной практики, согласно которой доводы ответчиков о добросовестности не принимаются во внимание при рассмотрении иска о недействительности сделки.

Пример из практики: суд применил двустороннюю реституцию и отверг ссылку на добросовестность приобретения, так как покупатель приобрел имущество у самого собственника в результате недействительной сделки

Пример из практики: суд применил реституцию и указал, что добросовестностьприобретателя при приобретении имущества у лица, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, не имеет значения

Кроме того, продавец может потребовать не признать сделку недействительной, а расторгнуть договор купли-продажи. Такое право у продавца появляется в случае нарушения условий договора покупателем (например, если тот не перечислил оплату вовремя и полностью). Если суд удовлетворит такой иск, это также будет являться основанием для внесения записи в ЕГРП (п. 65 постановления № 10/22). То есть покупатель лишится объекта недвижимости (правда, при этом сможет потребовать обратно уплаченные за него денежные средства). Таким образом, если сам покупатель нарушает договор и это приводит к его расторжению, ссылка на добросовестность не пригодится».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль