Самовольная постройка

397

Вопрос

Обжалуя решение суда от 13.08.15 г. об отказе в удовлетворении иска о признании права собственности на земельный участок со строениями в силу приобретательной давности по тому основанию, что нежилые строения (1991 г.) возведенные на участке являются самовольной постройкой, истец ссылается на п. 1 ст. 4 ГК РФ, согласно которому акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только если это прямо предусмотрено законом. В отношении ст. 222 ГК РФ такой закон отсутствует, поэтому данная статья не применяется к самовольным постройкам, возведенным до 1995 г. Какова судебная практика?

Ответ

Объекты, построенные до 1 января 1995 года, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками и снесены на основании статьи 222 Гражданского кодекса РФ. Такая правовая позиция изложена в постановлениях Президиума ВАС РФ от 24 января 2012 г. № 12048/11 и от 25 сентября 2012 г. № 5698/12.

Для возможности признания права на объект недвижимости, построенный до 1995 г. необходимо определить его статус, т.к. понятие «самовольная постройка» и статья 222 Гражданского кодекса РФ распространяются только на объекты, построенные после 1 января 1995 года, на что указано в постановлении Президиума ВАС РФ № 5698/12 – см. также постановления ФАС ПО от 6 ноября 2013 г. № А65-1005/2013, ФАС МО от 28 февраля 2014 г. № А40-167334/12 и от 21 января 2014 г. № А41-6058/13);

Если же до 1995 был построен жилой дом, то его возможно признать самовольной постройкой, т.к. ст.109 ГК РСФСР 1964 г. предусматривала снос (безвозмездное изъятие) в качестве самовольных построек только жилых домов, построенных гражданами (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 12048/11).

Таким образом, по общему правилу, здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 1 января 1995 года, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками - постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 г. № 12048/11. Жилые дома, построенные до 1995 г. года все же могут быть признаны самовольными – см. Апелляционное определение Московского областного суда от 09.04.2014 № 33-5793/2014.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Президиум ВАС РФ сформулировал три важных вывода, которые помогут в признании права собственности на объекты, построенные до 1995 года

«Президиум ВАС РФ рассмотрел дело о признании права собственности на самовольную постройку. Суд признал право собственности за истцом несмотря на то, что иск не соответствовал фактическим обстоятельствам дела. Истец требовал признать за ним право собственности на самовольные постройки, а Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что спорные объекты самовольными постройками не являются. Надзорная инстанция указала, что суды должны были сами определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела. Если при этом у истца есть объективные трудности с оформлением документов для регистрации права собственности (несмотря на то что он не обращался в Росреестр), истец имеет право на судебную защиту не в меньшей степени, чем иные лица.

Заседание по делу № А41-9398/11 состоялось 25 сентября 2012 года, видеозапись заседания размещена на официальном канале ВАС РФ. По итогам рассмотрения вынесено постановление Президиума ВАС РФ № 5698/12 (опубликовано на официальном сайте ВАС РФ 27 ноября 2012 года; далее – постановление № 5698/12).

При использовании этих разъяснений в работе необходимо учитывать, что 1 сентября 2015 года вступила в силу новая редакция статьи 222 Гражданского кодекса РФ «Самовольная постройка». Теперь:

1) только здания, сооружения или другие строения признаются самовольной постройкой;

2) даже незначительное нарушение норм является основанием для признания постройки самовольной;

3) существенно усложнился порядок признания права собственности на самовольную постройку;

4) органы местного самоуправления могут снести самовольную постройку без суда.

Основные выводы

В постановлении № 5698/12 Президиум ВАС РФ сформулировал несколько правовых позиций, имеющих большое значение для рассмотрения споров о признании права собственности на строения, которые были построены до 1995 года. И эти позиции уже восприняты практикой.*

1. К объектам, построенным до 1995 года, не применяются нормы о самовольных постройках. Поэтому иск о признании права собственности на такие объекты как на самовольные постройки не является надлежащим способом защиты.

2. Если иск о признании права собственности на самовольные постройки не соответствует фактическим обстоятельствам дела, суд должен сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению при разрешении дела. В частности, в данном случае суд должен был учесть, что иск о признании права собственности на самовольные постройки на самом деле направлен на подтверждение возникшего у истца права собственности на объекты, не являющиеся самовольными постройками.

3. В период строительства спорных объектов действовал порядок приемки в эксплуатацию, распространявшийся только на те объекты производственного назначения, которые строились за счет централизованных капитальных вложений, выделенных министерствам и ведомствам. Поскольку спорные объекты были построены хозяйственным способом, у истца не было возможности соблюсти данный порядок приемки в эксплуатацию. У истца нет возможности восполнить эти недочеты в документации или воспользоваться ныне действующим порядком приемки в эксплуатацию. Следовательно, истцу необходимо предоставить судебную защиту.

Важно отметить, что в данном постановлении есть оговорка о возможности пересмотра по новым обстоятельствам решений арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Суть дела

Общество в 1992–1993 годах возвело здания хозяйственным способом с проведением проектных работ и выполнением части исходно-разрешительной документации, но без получения разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию.

В 1994 году земельный участок, на котором находились здания, был предоставлен обществу в постоянное (бессрочное) пользование. Земельный участок в 1994 году был поставлен на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера, в качестве правообладателя было указано общество, вид разрешенного использования – под производственную базу.

В 2009 году общество обратилось в суд с иском к администрации Ступинского района о признании права собственности на спорные здания как на самовольные постройки (ст. 222 ГК РФ). Суды первой и апелляционной инстанций отказали обществу в удовлетворении его требований, поскольку обществом не исчерпаны все меры по легализации возведенных на земельном участке зданий. Суды имели в виду то, что общество не обратилось вначале в уполномоченные органы за получением разрешения на строительство и/или акта ввода спорных объектов в эксплуатацию (постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 8 июня 2010 г. по делу № А41-44431/09).

После такого решения общество стало предпринимать попытки легализовать построенные здания. Общество провело исследование построенных строений, обращалось в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Однако администрация отказала обществу в выдаче такого разрешения. Причиной отказа стало отсутствие разрешения на строительство.

После того как общество посчитало, что использовало все возможные способы для легализации спорных построек, оно обратилось с иском о признании права собственности на самовольные постройки на основании статьи 222 Гражданского кодекса РФ. Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования общества и признали право собственности на самовольные постройки. Однако кассация отменила эти акты и прекратила производство по делу в связи с тем, что дело № А41-44431/09 по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям уже рассмотрено судом и решение по нему вступило в законную силу (п. 2 ч. 1 ст. 150 АПК РФ).

Президиум ВАС РФ отменил постановление суда кассационной инстанции и оставил в силе акты судов первой и апелляционной инстанций, тем самым за истцом было признано право собственности на спорные объекты.

Объекты, построенные до 1995 года, не могут быть признаны самовольными постройками

Что происходит

Судья-докладчик говорит о том, что спорные объекты не отвечают критериям самовольной постройки.

Комментарий

Спорные объекты, согласно техническим паспортам, были построены в 1992–1993 годах. Понятие «самовольная постройка» и статья 222 Гражданского кодекса РФ распространяются только на объекты, построенные после 1 января 1995 года. Здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 1 января 1995 года, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками. Тем самым ВАС РФ повторил сформулированную им ранее позицию (постановление Президиума ВАС РФ от 24 января 2012 г. № 12048/11 по делу № А65-26122/2010).

Подробнее об этом см. Споры, связанные с самовольной постройкой.*

Применение постановления № 5698/12 на практике

За время, прошедшее после опубликования постановления № 5698/12, сложилась устойчивая судебная практика его применения. Как правило, при помощи ссылки на постановление № 5698/12 суды обосновывают следующие выводы:

1) здания, строения и сооружения, построенные до 1 января 1995 года, не могут быть признаны самовольными постройками (постановления ФАС Поволжского округа от 6 ноября 2013 г. по делу № А65-1005/2013, ФАС Московского округа от 28 февраля 2014 г. по делу № А40-167334/12 и от 21 января 2014 г. по делу № А41-6058/13);

2) здание, построенное на собственные средства, не подлежало приемке в эксплуатацию в порядке, установленном постановлением Совета Министров СССР от 23 января 1981 г. № 105 (постановление ФАС Московского округа от 9 декабря 2013 г. по делу № А41-55877/12);

3) иск о признании права собственности на спорные объекты как на самовольно возведенные является ненадлежащим способом защиты прав, поскольку фактически требования истца направлены на подтверждение возникшего у него права собственности на эти объекты с целью последующей государственной регистрации права (постановление ФАС Уральского округа от 2 июля 2013 г. № Ф09-6252/13 по делу № А76-19704/2012)».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.