Правомочность аренды части объекта недвижимости

60

Вопрос

Общество зарегистрировано по адресу, где собственниками здания являются физические лица. Какой документ нужно оформить между Обществом и собственниками, чтоб Общество имело право сдавать площади в этом здании в аренду? И ещё, действует ли сейчас договор безвозмездного пользования?

Ответ

Наличие у Общества юридического адреса по адресу здания не свидетельствует о том, что данное здание принадлежит Обществу на праве безвозмездного пользования. Для передачи Обществу права безвозмездного пользования, собственники здания должны заключить с Обществом договор в соответствии с правилами главы 36 ГК РФ – см. «Договор безвозмездного пользования имуществом».

В отсутствии прав на здание Общество лишено возможности сдавать помещения здания в аренду. Так, из смысла статьи 608 Гражданского кодекса РФ следует, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Таким образом, собственники вправе уполномочить Общество сдавать помещения здания в аренду. Например, заключив договор безвозмездного пользования с правом заключения договоров аренды или передав здание в доверительное управление Обществу. Так, по договору доверительного управления одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление. При этом доверительный управляющий обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). К примеру, распространена практика передачи недвижимости в доверительное управление с тем, чтобы доверительный управляющий передавал имущество по частям в аренду. Собственник в этом случае освобождается от поиска потенциальных арендаторов, заключения с ними договоров и любого взаимодействия, а получает лишь чистую прибыль за вычетом стоимости услуг доверительного управляющего. - «Договор доверительного управления недвижимым имуществом».

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Что необходимо проверить арендодателю недвижимого имущества при составлении и заключении договора;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Договор доверительного управления недвижимым имуществом

«ДОГОВОР ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ № 1

г. Москва «23» января 2015 г.

Юрий Иванович Колесов (далее именуемый – Учредитель), с одной стороны, и общество с
ограниченной ответственностью «Альфа» (далее именуемое – Управляющий) в лице
генерального директора Александра Владимировича Львова, действующего на основании устава,
с другой стороны, совместно именуемые – Стороны, заключили настоящий Договор о
нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Учредитель управления передает Управляющему недвижимое имущество (далее –
имущество) в доверительное управление, а Управляющий обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах Учредителя.

1.2. Под недвижимым имуществом в настоящем Договоре понимается нежилое двухэтажное

здание, расположенное по адресу: г. Москва, шоссе Энтузиастов, д. 32. План здания является

неотъемлемой частью настоящего Договора (приложение 1).

1.3. Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к Управляющему.

1.4. Выгодоприобретателем по настоящему Договору является Учредитель.

1.5. Целью доверительного управления имуществом является максимальное извлечение прибыли от использования имущества.

1.6. Указанное в пункте 1.2 имущество принадлежит Учредителю на праве собственности и
свободно от прав третьих лиц.

1.7. Имущество передается в доверительное управление сроком на пять лет.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Права и обязанности Управляющего:

2.1.1. Управляющий, осуществляя доверительное управление имуществом, вправе совершать в отношении этого имущества любые юридические и фактические действия в интересах
Учредителя, направленные на достижение цели, указанной в пункте 1.5 настоящего Договора.

2.1.2. Управляющий совершает сделки с переданным в доверительное управление имуществом от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого Управляющего.

При отсутствии указания о действии Управляющего в этом качестве Управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.

Права, приобретенные Управляющим в результате действий по доверительному управлению
имуществом, включаются в состав переданного в доверительное управление имущества.

Обязанности, возникшие в результате таких действий доверительного Управляющего,
исполняются за счет этого имущества.

2.1.3. Управляющий обособляет переданное ему в доверительное управление имущество от
другого своего имущества.

2.1.4. Переданное в доверительное управление имущество отражается у Управляющего на
отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет.

2.1.5. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, Управляющий открывает отдельный банковский счет.

2.1.6. Управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и настоящим Договором, правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное
управление.

2.1.7. Управляющий самостоятельно и за свой счет:

– обеспечивает сохранность имущества;

– осуществляет текущий ремонт здания;

– осуществляет эксплуатацию инженерных сетей и электрооборудования;

– производит все платежи, связанные с эксплуатацией имущества.

2.1.8. Управляющий осуществляет контроль за соблюдением противопожарных, санитарных и

иных норм, установленных действующим законодательством.

2.1.9. Для защиты прав на имущество, находящееся в доверительном управлении, Управляющий вправе требовать всякого устранения нарушения его прав.

2.1.10. Ежегодно не позднее 28 декабря Управляющий представляет Учредителю управления
отчет о своей деятельности по доверительному управлению имуществом.

Отчет представляется Учредителю в письменной форме и должен содержать информацию о
совершенных Управляющим сделках и иных действиях с имуществом, сумме полученных
доходов за отчетный период от использования имущества, сумме расходов Управляющего,
связанных с выполнением обязательств по настоящему Договору.

К отчету Управляющий должен представить финансовые документы, подтверждающие
информацию, изложенную в отчете.

2.1.11. Управляющий осуществляет доверительное управление имуществом лично.

Управляющий может поручить другому лицу совершать от имени доверительного Управляющего действия, необходимые для управления имуществом с письменного согласия Учредителя. При этом Управляющий отвечает за действия избранного им поверенного как за свои собственные.

2.1.12. Управляющий не вправе без согласия Учредителя отчуждать имущество, вносить какие-либо изменения в имущество (кроме текущего ремонта), включая снос или возведение стен,
изменение планировки здания, изменение целевого назначения здания.

2.1.13. Причитающиеся Учредителю суммы (доходы от доверительного управления) должны
перечисляться ему в безналичном порядке в срок не позднее трех рабочих дней с момента их
получения Управляющим.

2.2. Права и обязанности Учредителя:

2.2.1. В течение пяти календарных дней с момента подписания настоящего Договора Учредитель подготавливает документы и подает их для государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление. Расходы по государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление несет Учредитель.

2.2.2. Учредитель доверительного управления в течение двух рабочих дней с момента
государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление
передает имущество Управляющему.

Передача имущества осуществляется по акту приема-передачи, в котором указываются:

– дата и место составления акта;

– наименования Сторон;

– перечень имущества (наименование, количество);

– состояние имущества на момент передачи.

2.2.3. Учредитель в течение срока действия настоящего Договора вправе осуществлять контроль за деятельностью Управляющего путем ознакомления с финансовой и бухгалтерской и иной документацией Управляющего, осмотра имущества.

2.2.4. Учредитель уплачивает Управляющему вознаграждение, а также возмещает расходы
Управляющего в порядке и сроки, установленные разделом 3 настоящего Договора.

3. ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ УПРАВЛЯЮЩЕГО

3.1. Учредитель доверительного управления ежегодно в течение месяца с момента представления Управляющим отчета уплачивает последнему вознаграждение в размере 100 000 (Сто тысяч) руб.

3.2. Одновременно с вознаграждением Учредитель из суммы полученных доходов возмещает
Управляющему расходы, понесенные им при доверительном управлении имуществом.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. Не допускается обращение взыскания по долгам Управляющего на имущество, переданное им в доверительное управление.

4.2. Управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботы об интересах Учредителя управления, возмещает убытки, причиненные утратой или
повреждением имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду.

4.3. Управляющий несет ответственность за причиненные убытки, если не докажет, что эти
убытки произошли вследствие обстоятельств непреодолимой силы либо действий Учредителя
управления.

4.4. Долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом,
погашаются за счет этого имущества. В случае недостаточности этого имущества взыскание
может быть обращено на имущество Управляющего, а при недостаточности и его имущества – на
имущество Учредителя управления, не переданное в доверительное управление.

4.5. Управляющий в обеспечение возмещения убытков, которые могут быть причинены
Учредителю управления ненадлежащим исполнением настоящего Договора доверительного
управления, предоставляет Учредителю в залог имущество.

Условия предоставления залога определяются договором о залоге, который является приложением 2 к настоящему Договору.

5. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

5.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания и продолжает свое действие в течение пяти лет. При отсутствии заявления одной из Сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие предусмотрены настоящим Договором.

5.2. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, по одному для каждой Стороны и один – для Росреестра.

5.3. Все изменения и дополнения к настоящему Договору вступают в силу для Сторон после их подписания.

5.4. Настоящий Договор прекращается в случае:

– смерти Учредителя;

– отказа Управляющего от Договора в связи с невозможностью для Управляющего лично

осуществлять доверительное управление – с предварительным уведомлением Учредителя не

позднее чем за два месяца;

– отказа Учредителя от Договора по иным причинам при условии выплаты Управляющему

вознаграждения в размере 200 000 руб.

Учредитель не может отказаться от получения выгод по настоящему Договору.

5.5. При отказе одной Стороны от Договора другая Сторона должна быть уведомлена об этом за два месяца до прекращения Договора.

5.6. При прекращении настоящего Договора находящееся в доверительном управлении

имущество передается Учредителю в течение 10 календарных дней. Регистрация прекращения

обременения принадлежащего Учредителю недвижимого имущества в виде доверительного

управления осуществляется Учредителем и за его счет.

6. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Учредитель:

Юрий Иванович Колесов


Паспорт РФ 6262 № 145903,


выдан ОВД «Бабушкино»


15 октября 2001 г.


Адрес проживания:


г. Зеленоград,


ул. Вавилова, д. 9


ИНН 501012141897


Р/с 40710810500882878776


в АКБ «Надежный»


К/с 30101810400000000222


БИК 044583222

Управляющий:

ООО «Альфа»


Адрес: 125008, г. Москва,


ул. Михалковская, д. 20


ИНН 7708123456


КПП 770801001


Р/с 40702810400000001111


в АКБ «Надежный»


К/с 30101810400000000222


БИК 044583222

Ю.И. Колесов

А.В. Львов

   

По договору доверительного управления одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление. При этом доверительный управляющий обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). К примеру, распространена практика передачи недвижимости в доверительное управление с тем, чтобы доверительный управляющий передавал имущество по частям в аренду. Собственник в этом случае освобождается от поиска потенциальных арендаторов, заключения с ними договоров и любого взаимодействия, а получает лишь чистую прибыль за вычетом стоимости услуг доверительного управляющего.

По договору имущество может быть передано в доверительное управление только индивидуальному предпринимателю или коммерческой организации за исключением унитарного предприятия.*

Указывается недвижимое имущество, которое передается в доверительное управление.

Выгодоприобретателем по договору может быть как сам учредитель управления, так и любое указанное им лицо.

Договор доверительного управления недвижимым имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет (п. 2 ст. 1016 ГК РФ).

Это условие будет соблюдено, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, контрагент проинформирован об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д. У.» (п. 3 ст. 1012 ГК РФ).

В договоре можно также прописать условие о представлении доверительным управляющим промежуточных отчетов.

Договор доверительного управления регистрировать не нужно. Однако передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество (п. 2 ст. 1017 ГК РФ).

На случаи недобросовестного отношения доверительных управляющих к своим обязанностям можно прописать в договоре пункт следующего содержания: «В случае превышения расходов доверительного управляющего, связанных с выполнением обязательств по настоящему договору, над доходами от использования имущества по итогам отчетного периода вознаграждение доверительному управляющему не выплачивается».

Изменения в договоре доверительного управления, как и сам договор, регистрировать не нужно. Однако если в дополнительном соглашении меняются стороны по договору, срок доверительного управления или характеристики переданного в доверительное управление недвижимого имущества, то нужно будет зарегистрировать и внести указанные изменения в ЕГРП. Дело в том, что в этом случае меняются имеющиеся в реестре сведения об обременении объекта недвижимости в виде доверительного управления».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.