ООО планирует строить танхаусы

62

Вопрос

ООО владеет на праве аренды земельным участком с разрешенным использованием: жилищное строительство. ООО планирует строить на данном земельном участке так называемые танхаусы. Просим разъяснить следующее:

1.Земля находится в собственности у муниципального образования, передана в аренду на 10 лет. Каким образом возможно оформление земельного участка под танхаусом в собственность владельцев данного объекта недвижимости?

2.Возможно ли привлекать денежные средства физических лиц на строительство танхаусов на основании фз-214 "Об участии в долевом строительстве...""?

Ответ

На практике застройщики привлекают денежные средства граждан на строительство коттеджных поселков или таунхаусов в соответствии с нормами ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Возможность применения данного закона обусловлена тем, что обязанность применения норм законодательства о долевом строительстве не связана исключительно со строительством многоквартирных жилых домов, так как ч. 1 ст. 1 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ содержит открытый перечень объектов, в связи с чем, строительство таунхаусов по модели договора долевого участия в принципе возможна.

Однако следует отметить, что в Постановлении АС МО от 25.09.2014 № А41-65057/13, Постановлении АС МО от 23.09.2014 № А41-65064/13 сделан вывод, что строительство жилых домов блокированной застройки (таунхаусов) не подразумевает применение застройщиком требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов специального режима в виде заключения и государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до привлечения денежных средств гражданина для целей строительства объекта, поскольку такой объект не является многоквартирным домом.

Относительно оформления прав на земельный участок за собственниками таунхаусов, то данный вопрос является комплексным, зависит от характеристик возводимых объектов, в связи с чем следует отметить. Если таунхаусы (или жилые дома блокированной застройки) можно отнести к многоквартирному дому, то земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и который сформирован после введения в действие Жилищного кодекса, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Согласно пункту 2 статьи 23 ФЗ от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

При этом, исходя из содержания п.6 ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ, а также учитывая режим общей собственности на земельный участок, занимаемый многоквартирным домом возможно сделать вывод, что застройщик должен сформировать земельный участок под каждым построенным домом, до ввода его в эксплуатацию во избежание дальнейших проблем.

При этом, проблемные вопросы строительства нескольких объектов на одном земельном участке неоднократно рассматривались органами Росреестра, в связи с чем, возможно указать следующее:

1. Множество вопросов возникает при комплексном строительстве, когда на одном земельном участке возводится несколько объектов недвижимости. При вводе в эксплуатацию первого жилого дома, на государственную регистрацию предоставляется кадастровый паспорт вновь образованного земельного участка (п.6 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ), из содержания которого следует, что прежний (большой) земельный участок прекратил свое существование и в результате было образовано несколько новых участков, в т.ч. для эксплуатации первого дома.

Запись о праве (сделки аренды) в отношении данного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП) не прекращена.

Начинает осуществляться государственная регистрация прав собственности на жилые и нежилые помещения, входящие в состав первого созданного дома.

Данный факт является положительным для одних лиц, но, в результате, влечет невозможность осуществления другими лицами, участвующими в строительстве иных объектов недвижимости, строящихся на этом же земельном участке, следующих действий:

- осуществить государственную регистрацию права застройщика на прежний земельный участок с одновременной государственной регистрацией его прав на все вновь образованные земельные участки, так как:

• один из них уже сформирован для эксплуатации первого созданного дома. Соответственно, в силу п.2 ст.23 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» собственники помещений одновременно становятся собственниками сформированного земельного участка, как общего имущества многоквартирного жилого дома;

- осуществить регистрацию прав на созданный застройщиком иной объект недвижимости, т.к. права на земельный участок уже не принадлежат застройщику, а принадлежат собственникам помещений, что буде препятствовать в регистрации права на созданный застройщиком иной объект строительства – ст.25 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ.

Если же таунхаусы не будут квалифицированы как многоквартирные дома, то собственник таунхауса имеет право выкупить земельный участок на основании подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ (что потребует внесения изменений в договор аренды с застройщиком). Исключительное право на приобретение земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, сооружений (п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ) – см. «Как оформить приобретение земельного участка».

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

ПИСЬМО МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ РОССИИ ОТ 26.06.2012 № Д23И-1866 По вопросу оформления прав собственниками помещений в двухквартирных домах (в том числе в домах блокированной застройки) на земельные участки, на которых расположены такие двухквартирные дома

«Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее - Департамент недвижимости) рассмотрел обращение по вопросу оформления прав собственниками помещений в двухквартирных домах (в том числе в домах блокированной застройки) на земельные участки, на которых расположены такие двухквартирные дома и сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 года № 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Вместе с тем полагаем возможным по затронутому в обращении вопросу отметить следующее.

Согласно пункту 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Таким образом, двухквартирный дом является многоквартирным домом.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии с положениями статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. При этом земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и который сформирован после введения в действие Жилищного кодекса, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Согласно пункту 2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В данном случае государственная регистрация прав носит правоподтверждающий, а не правообразующий характер.

Таким образом, право общей долевой собственности собственников помещений в двухквартирном доме на земельный участок, на котором расположен такой дом, возникает в силу закона с момента государственной регистрации права собственности на принадлежащие им помещения.

При этом собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение (часть 4 статьи 37 Жилищного кодекса).Кроме того, действующее законодательство не предусматривает возможности оформления права собственности на отдельные земельные участки, занятые квартирами, расположенными в многоквартирном доме.

Вместе с тем согласно пункту 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования признаются жилым домам блокированной застройки.

По мнению Департамента недвижимости, в случае, если двухквартирный дом является домом блокированной застройки, то каждый блок (квартира) может располагаться на самостоятельном земельном участке».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль