Иск о демонтаже пристроенного объекта

93

Вопрос

Индивидуальный предприниматель приобрел жилое помещение на 1 этаже многоквартирного дома, осуществил его перевод в нежилое. После этого начал производить реконструкцию помещения: пристроил стеклянный навес на железных опорах и сделал ремонт внутри. При проведении ремонта собственники соседних жилых и нежилых помещений ощущали сильные вибрации и шум от проведения строительных работ. Спустя некоторое время на верхних этажах дома в жилых помещениях собственники обнаружили трещины на стенах. ИП свое помещение закрыл, не пускает туда никого, документы о возможной перепланировке и реконструкции не показывает ни правлению ТСН, ни полиции, ни муниципальным органам.Как собственники помещений с МКД могут защитить свои права на безопасность своего жилища и взыскать убытки от повреждения помещения, если не имеют доступа в помещение ИП? В полномочия каких органов в данном случае входит беспрепятственная проверка реконструированного помещения и вход в данное помещение против желания собственника, включая случаи, когда имеется угроза жизни людей? Будет ли в данном случае эффективен негаторный иск собственников против ИП о сносе стеклянного навеса (так как его вряд ли признают объектом недвижимости), основанный на том, что ИП разместил навес на земельном участке МКД и общее собрание собственников не давало согласие на строительство, или этого будет недостаточно, так как придется доказывать, каким образом в данном случае нарушены права собственников? Можно ли привлечь ИП к административной ответственности по п. 7.1. КоАП?

Ответ

Собственники вправе обратиться в суд с негаторным иском о демонтаже пристроенного объекта - стеклянного навеса и освобождении земельного участка.

В соответствии со ст.36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Согласно части 3 ст. 36, части 2 ст.40 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции дома либо реконструкции, переустройстве, перепланировке помещений.

Строительство пристроя или отдельного входа в нежилое помещение связана с занятием части земельного участка, относящегося к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем, требуется получения согласия собственников (см. Постановление ФАС ДВО от 25.04.2011 № А24-3128/2010, Постановление ФАС УО от 03.09.2008 № Ф09-6292/08-С6, Постановление ФАС ЦО от 14.04.2010 № А08-598/2009-26).

В пункте 6.2 части 7 статьи 51 ГрК РФ также указано, что осуществление реконструкции многоквартирного дома возможно только при наличии решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятого в соответствии с жилищным законодательством или если в результате такой реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Учитывая отсутствие согласия собственников дома на реконструкцию и занятие части участка, собственники вправе предъявить предпринимателю негаторное требование. При этом, в пунктах 45 и 47 постановления от 29.04.2010 № 10/22 содержатся следующие разъяснения. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

Относительно возмещения убытков собственникам (повреждение конструктивных элементов дома), возникших вследствие строительства пристройки, до собственникам необходимо будет доказать причинно-следственную связь, между строительством пристройки и возникшим ущербом. Учитывая, что данный вопрос может установить лишь лицо, обладающее специальными познаниями, не исключен вариант назначения судебной экспертизы (напр. судебно-строительной). При этом, последствия уклонения стороны от проведения экспертизы (напр. препятствия в обследовании пристройки) обозначены в ч.3 ст.79 ГПК РФ - суд в зависимости от того, какая сторона уклоняется от экспертизы, а также какое для нее она имеет значение, вправе признать факт, для выяснения которого экспертиза была назначена, установленным или опровергнутым.

Основания для привлечения предпринимателя за самовольное занятие земельного участка к ответственности по статье 7.1 КоАП РФ также присутствуют.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Негаторные иски и иные способы защиты прав собственника;

Обзор ВАС РФ по негаторным искам. Ключевые аргументы в защиту владения;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

1.ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЛЕНУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РФ, ПЛЕНУМА ВАС РФ, ВАС РФ, ВЕРХОВНОГО СУДА РФ ОТ 29.04.2010 № 10/22

«45. Применяя статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее.*

В силу статей 304305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

46. При рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта.

Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.

47. Удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца».

2.Как оспорить штраф за самовольное занятие земельного участка (ст. 7.1 КоАП РФ)

«За самовольное занятие земельного участка установлена ответственность по статье 7.1 КоАП РФ. Важно попытаться обжаловать постановление о привлечении к ответственности, поскольку штраф для организации и предпринимателя с 20 марта 2015 года может составить значительную сумму, а именно 200 тыс. руб.

При определенных обстоятельствах суд может признать незаконным и отменить постановление о привлечении лица к ответственности по статье 7.1 КоАП РФ, вынесенное уполномоченным органом. Например, когда:

При этом, даже если само правонарушение действительно было, в ряде случаев постановление о привлечении к ответственности можно оспорить по процессуальным основаниям. В частности, если административный орган нарушилправила составления протокола о правонарушении или истек срок давности привлечения к ответственности.

Кроме того, суд может признать нарушение малозначительным.

Какие меры ответственности и за какие действия грозят по статье 7.1 КоАПРФ

За самовольное занятие земельного участка или его части, в том числе использование участка лицом, не имеющим прав на указанный земельный участок, предусмотрен штраф. Он исчисляется в зависимости от того, определена ли кадастровая стоимость участка или нет. См. о том, как узнать кадастровую стоимость.

1. Если кадастровая стоимость определена, то штраф составляет:

  • гражданину – от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости участка, но не менее 5 тыс. руб.;
  • должностному лицу – от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости участка, но не менее 20 тыс. руб.;
  • индивидуальному предпринимателю или юридическому лицу – от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости участка, но не менее 100 тыс. руб.

2. Если кадастровая стоимость не определена, то штраф составляет:

  • гражданину – от 5 тыс. до 10 тыс. руб.;
  • должностному лицу – от 20 тыс. до 50 тыс. руб.;
  • индивидуальному предпринимателю или юридическому лицу – от 100 тыс. до 200 тыс. руб.

Такая ответственность установлена в статье 7.1 КоАП РФ. В указанном составе не упоминаются индивидуальные предприниматели, однако они несут ответственность в том же размере, что и юридические лица (прим. № 1 к ст. 7.1 КоАПРФ).

Штраф при самовольном захвате участка рассчитывается исходя из размера кадастровой стоимости участка пропорционально площади самовольно занятой части участка (прим. № 2 к ст. 7.1 КоАП РФ).

Самовольность означает пользование чужим земельным участком при отсутствии воли собственника этого участка (иного управомоченного им лица), выраженной в установленном порядке (абз. 1 п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. № 11 «О некоторых вопросах применения Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях»).

131.78169 (11,17)

Какие лица будут субъектами ответственности по статье 7.1 КоАП РФ

1. Лицо, которое использует участок самовольно.

2. Лицо, не имеющее прав на участок.

131.78172 (11,17)

Какими правами на земельный участок должно обладать лицо, чтобы избежать ответственности по статье 7.1. КоАП РФ

Любыми правами, которые легализуют пользование участком. Среди самых распространенных прав можно выделить:

1) право собственности. Оно подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (ст. 14 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 93 Лесного кодекса РФ),

2) право аренды. Оно подтверждается договорами: аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком (ч. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ),

3) право, разрешающее определенную деятельность на участке. Оно подтверждается, например:

167.3418 (11,17)

Внимание! Есть риск, что собственник земельного участка на основании материалов административного дела обратится с исковыми требованиями к лицу, привлеченному к ответственности по статье 7.1 КоАП РФ

Важно попытаться обжаловать постановление о привлечении к ответственности по статье 7.1 КоАП РФ, поскольку есть риск, что собственник земельного участка, ссылаясь на факты, подтвержденные материалами дела, обратится в суд со следующими требованиями:

Кроме того, указанные выше требования владелец земельного участка может объединить в одном иске (см., например, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23 июня 2014 г. № 08АП-3947/2014 по делу № А46-15408/2013).

166.2260 (11,17)

Совет

Юридическому лицу и предпринимателю стоит обжаловать постановление о привлечении к ответственности, поскольку, даже если суд признает, что нарушение имело место, он может снизить размер штрафа за правонарушение по статье 7.1 КоАП РФ. Снизить штраф суд вправе до суммы менее чем 100 тыс. руб., несмотря на то что выход за такой предел в КоАП РФ не предусмотрен.

Дело в том, что Конституционный cуд РФ указал, что отсутствие в КоАП РФ возможности снижения суммы штрафа, низший предел которого установлен в сумме более 100 тыс. руб., не обеспечивает назначение справедливого и соразмерного административного наказания, поскольку не позволяет надлежащим образом учесть следующее:

  • характер и последствия нарушения;
  • степень вины привлекаемого к ответственности лица, его имущественное и финансовое положение;
  • иные имеющие существенное значение для индивидуализации ответственности обстоятельства.

Исходя из этого вывода, Конституционный cуд РФ отметил, что суд вправе снизить размер штрафа до суммы менее его минимального размера в отношении любого состава КоАП РФ, предусматривающего минимальный размер штрафа в размере от 100 тыс. руб.

Такая позиция Конституционного суда РФ изложена в постановлении от 25 февраля 2014 г. № 4-П «По делу о проверке конституционности ряда положений статей 7.3, 9.1, 14.43, 15.19, 15.23.1 и 19.7.3 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в связи с запросом Арбитражного суда Нижегородской области и жалобами обществ с ограниченной ответственностью "Барышский мясокомбинат" и "ВОЛМЕТ", открытых акционерных обществ "Завод "Реконд", "Эксплуатационно-технический узел связи" и "Электронкомплекс", закрытых акционерных обществ "ГЕОТЕХНИКА П" и "РАНГ" и бюджетного учреждения здравоохранения Удмуртской Республики "Детская городская больница № 3 "Нейрон" Министерства здравоохранения Удмуртской Республики».

На практике это означает, что суд при рассмотрении дела по статье 7.1 КоАП РФ должен руководствоваться этой позицией Конституционного cуда РФ и вправе изменить постановление о привлечении к ответственности, снизив штраф до суммы менее чем 100 тыс. руб. См. аналогичный пример по другому составу, когда суд снизил штраф: постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2015 г. № 17АП-18254/2014-АК по делу № А50-22496/2014.

Кто рассматривает дела о нарушениях по статье 7.1 КоАП РФ

Дела рассматривают органы, осуществляющие государственный земельный надзор (ч. 1 ст. 23.21 КоАП РФ), в лице:

Их полномочия закреплены в следующих актах и нормах:

Постановление о привлечении организации или предпринимателя к ответственности можно обжаловать в арбитражном суде в соответствии с правилами параграфа 2 главы 25 Арбитражного процессуального кодекса РФ (ч. 3 ст. 30.1 КоАП РФ). См. подробнее Как обжаловать в арбитражном суде постановление административного органа о привлечении к ответственности.

Постановление о привлечении должностного лица к ответственности можно обжаловать в суде общей юрисдикции в порядке, установленном в главе 30 КоАП РФ. См. подробнее Как обжаловать в суде общей юрисдикции постановление административного органа о привлечении к ответственности.

167.3413 (11,17)

Внимание! Есть риск, что арбитражный суд прекратит производство по делу в связи с тем, что обжалование постановления о привлечении к ответственности по статье 7.1 КоАП РФ ему не подведомственно

Дело в том, что жалобы юридических лиц и предпринимателей на постановление подлежат рассмотрению в судах общей юрисдикции, если указанные лица привлечены к ответственности не в связи с осуществлением ими предпринимательской и иной экономической деятельности (ч. 3 ст. 30.1 КоАП РФ).

Например, когда объективная сторона правонарушения выражается в действиях (бездействии), которые направлены на нарушение или невыполнение норм действующего законодательства в сфере:

  • санитарно-эпидемиологического благополучия населения;
  • охраны окружающей среды и природопользования;
  • безопасности дорожного движения, пожарной безопасности;
  • законодательства о труде и охране труда.
Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль