Передача объекта долевого строительства

457

Вопрос

Можно ли в акте приема-передачи законченного строительством объекта (от Застройщика к Дольщикам) прописать строительный адрес объекта, а не почтовый (так как Распоряжение на ввод объекта в эксплуатацию получено, а адрес почтовый будет присвоен только через 30 дней (по Регламенты Администрации)?

Ответ

Закон, в т.ч. нормы статьи 8 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ прямо не запрещают передачу дольщику объекта долевого строительства до момента присвоения почтового адреса (если иное не согласовано в самом договоре), с указанием в акте приема-передачи строительного адреса. Однако отсутствие в акте указания на почтовый адрес может вызвать спорные вопросы при регистрации права на объект долевого строительства, в связи с чем, может потребоваться предоставление дополнительных документов (напр. справка о присвоении адреса, документы о соответствии строительных адресов почтовому адресу объекта).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

1.Как застройщику оформить передачу объекта дольщику при строительстве жилых домов

<…>

«Передачу объекта долевого строительства застройщиком дольщику регулирует статья 8 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.*

Получение разрешение на ввод в эксплуатацию

До того, как передать объект долевого строительства (квартиру, помещение), застройщик должен получить разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома (п. 2 ст. 8 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ). Для этого нужно обратиться в тот орган, который выдавал разрешение на строительство этого жилого дома (ч. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

Внимание: за эксплуатацию объекта строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию (за исключением случаев, когда его выдача не обязательна) нарушителя могут оштрафовать.

Размер штрафа составляет:

  • для граждан – от 500 до 1000 руб.;
  • для организации – от 10 000 до 20 000 руб.

Кроме того, за указанное нарушение к административной ответственности могут быть привлечены должностные лица организации (например, ее руководитель). Размер штрафа составляет от 1000 до 2000 руб.

Об этом говорится в части 5 статьи 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Чтобы получить такое разрешение, застройщик должен подать в указанное ведомство следующие документы:

  • заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома;
  • правоустанавливающие документы на земельный участок;
  • градостроительный план земельного участка или проект планировки территории;
  • разрешение на строительство жилого дома;
  • акт приемки жилого дома по форме КС-11 (в случае осуществления строительства на основании договора);
  • документ, подтверждающий соответствие построенного жилого дома требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;
  • документ, подтверждающий соответствие параметров построенного жилого дома проектной документации (в т. ч. требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объектов строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов), – должен быть подписан лицом, осуществляющим строительство, а также застройщиком (техническим заказчиком) в случае осуществления строительства на основании договора;
  • документы, подтверждающие соответствие построенного жилого дома техническим условиям, – должны быть подписаны представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
  • схему, отображающую расположение построенного жилого дома, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка. Схема должна быть подписана лицом, осуществляющим строительство, а также застройщиком (техническим заказчиком);
  • заключение Госстройнадзора о соответствии построенного жилого дома требованиям технических регламентов и проектной документации (в т. ч. требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов).

Такой порядок следует из частей 2 и 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.

Подробнее об этом см. Как застройщику оформить и принять к учету объект строительства.

После получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщик должен передать квартиры дольщикам. Сделать это нужно не позднее срока, предусмотренного договором участия в долевом строительстве. При этом досрочная передача возможна, только если это предусмотрено договором. Такой порядок следует из пункта 3статьи 8 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

Сообщение дольщикам о завершении строительства

Перед тем как передавать квартиры дольщикам, застройщик обязан сообщить им о завершении строительства жилого дома и о готовности квартир к передаче. Вместе с этим застройщик также должен сообщить дольщикам о необходимости принятия квартир и о последствиях их бездействия. Типового бланка такого сообщения нет, поэтому его можно составить в произвольной форме.

Передать сообщение дольщику можно любым из двух способов:

  • отправить по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанномудольщиком адресу;
  • вручить дольщику лично под расписку.

Сообщение нужно передать в строго установленные сроки:

  • не менее чем за месяц до установленного договором срока передачи долей в жилом доме;
  • не менее чем за 14 рабочих дней до срока начала передачи и принятия, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства.

Дольщик, получивший сообщение застройщика о завершении строительства жилого дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок. Если такой срок договором не установлен, приступить к принятию нужно в течение семи рабочих дней со дня получения сообщения от застройщика.

Об этом сказано в пункте 4 статьи 8 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

Акт передачи квартир дольщикам

Передача квартиры застройщиком и принятие ее дольщиком осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 8 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

Если объект долевого строительства не соответствует качествам, указанным в договоре, а также техническим, градостроительным и иным обязательным требованиям, дольщик может отказаться от подписания передаточного акта до тех пор, пока застройщик не выполнит одно из следующих условий:

  • безвозмездно устранит недостатки в разумный срок;
  • соразмерно уменьшит цену договора;
  • возместит расходы на устранение недостатков.

При этом дольщик вправе потребовать от застройщика составить акт, в котором будет указано несоответствие объекта долевого строительства перечисленным выше требованиям.

Такой порядок предусмотрен пунктом 5 статьи 8, подпунктами 1 и 2 статьи 7 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

Если у дольщика претензий к объекту нет, но он уклоняется или отказывается принять его в срок, застройщик вправе составить односторонний акт о приемке-передаче. Типового бланка одностороннего акта нет, поэтому его можно составить в произвольной форме.

При этом застройщик должен обладать сведениями о получении дольщиком заказного письма или о его отказе от получения (например, заказное письмо возвращено в связи с отсутствием дольщика по указанному им почтовому адресу). Односторонний акт можно составить по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта. Со дня составления одностороннего акта (иного документа о передаче) риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к дольщику.

Об этом сказано в пункте 6 статьи 8 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

С момента подписания сторонами передаточного акта обязательства застройщика считаются исполненными (п. 1 ст. 12 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).*

В бухучете передачу квартир дольщикам застройщик отражает по дебету счета 76. При этом аналитический учет по счету 76 нужно вести по каждому объекту строительства и по каждому дольщику.

Бухучет

Передачу объекта дольщику отразите проводкой:

Дебет 76 субсчет «Квартира №» Кредит 08-3

– передана дольщику квартира, построенная по договору участия в долевом строительстве».

2.Передаточный акт по договору участия в долевом строительстве жилого дома

«Передаточный акт № 114

по договору участия в долевом строительстве жилого дома

г. Москва 14.06.2012


Закрытое акционерное общество «Альфа», ИНН 7708123456, ОГРН 1234567890123, именуемое в дальнейшем «Застройщик», в лице генерального директора Львова Александра Владимировича, действующего, на основании Устава, с одной стороны, и гражданин Колесов


Юрий Иванович, ИНН 501012141523, именуемый в дальнейшем «Участник долевого
строительства», паспорт 7802 558602, выдан Красносельским районом г. Москвы 21 ноября 2001 г., проживающий по адресу: 129110, г. Москва, ул. Пантелеевская, д. 10, кв. 152, с другой
стороны, составили настоящий передаточный акт о нижеследующем:

1. В соответствии с договором участия в долевом строительстве № 1 от 10 сентября 2010
г. (далее – Договор) Застройщик передает, а Участник долевого строительства принимает объект долевого строительства: жилое помещение (квартиру), указанную в пункте 2 акта.

2. По настоящему акту Участнику долевого строительства передается следующее жилое

помещение: Трехкомнатная квартира (№ 152) общей площадью 80 (восемьдесят) кв. м (в т. ч. жилой площадью 64 (шестьдесят четыре) кв. м) в жилом доме, расположенном по адресу: 129110, г. Москва, ул. Щепкина, д. 15.

3. Стороны признают, что техническое состояние передаваемой квартиры соответствует проектно-техническим условиям. Ключи от квартиры № 152 переданы Участнику строительства в момент подписания настоящего акта.

4. Застройщик гарантирует, что квартира на момент передачи свободна от прав требования третьих лиц.

5. Условия по финансированию квартиры № 152, предусмотренные пунктом 4.1 Договора,
Участником долевого строительства исполнены, сумма денежных средств в размере 5 500 000
(Пять миллионов пятьсот тысяч) руб. внесена полностью.

6. Стороны считают взаимные обязательства по Договору (в т. ч. всех дополнительных соглашений к нему) исполненными и не имеют в рамках Договора взаимных претензий.

7. Настоящий акт составлен в двух экземплярах (по одному для каждой из сторон), имеющих равную юридическую силу.

ПОДПИСИ СТОРОН

Застройщик: Участник долевого строительства:

ЗАО «Альфа»


ИНН/КПП 7708123456/770801001


ОГРН 1234567890123


банковские реквизиты:


р/с 40702810400000001111


к/с 30101810400000000222


БИК 044583222


АКБ «Надежный»


юридический адрес: 125008, г. Москва,


ул. Михалковская, д. 20

Колесов Юрий Иванович


паспорт серии 7802 № 558602


выдан Красносельским районом


г. Москвы 21 ноября 2001 г.


адрес регистрации: 129110, г. Москва,


ул. Пантелеевская, д. 10, кв. 152

Генеральный директор А.В. Львов Ю.И. Колесов
   

Акт – доказательство того, что квартира передана покупателю. Передача квартиры застройщиком может быть осуществлена и по иному документу (п. 1 ст. 8 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ)

С момента подписания сторонами передаточного акта обязательства застройщика считаются исполненными (п. 1 ст. 12 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ)

Укажите реквизиты договора, к которому составляется передаточный акт

Дольщик, получивший сообщение застройщика о завершении строительства жилого дома и готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок. Если такой срок договором не установлен, приступить к принятию нужно в течение семи рабочих дней со дня получения сообщения от застройщика. Об этом сказано в пункте 4 статьи 8 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ

Если у дольщика претензий к объекту нет, но он уклоняется или отказывается принять его в срок, застройщик вправе составить односторонний акт о приемке-передаче (п. 6 ст. 8 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ)

Укажите объект долевого строительства, передаваемый по акту

Укажите техническое состояние объекта на момент передачи

Укажите информацию о правах третьих лиц на передаваемый объект

Документ должен содержать расшифровку подписи».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль