Стороны заключили договор аренды земельного участка на срок более года и зарегистрировали его

369

Вопрос

Стороны заключили договор аренды земельного участка на срок более года и зарегистрировали его. Через полгода мы разделили этот земельный участок на 4 самостоятельных объекта. В результате регистрации вновь образованных земельных участков на них соответственно перешло право аренды. На настоящий момент два из указанных земельных участков необходимо продать. Каков наш порядок действий? Можем ли мы заключить Соглашение к договору аренды, изменив предмет договора (исключив 2 земельных участка, подлежащих продаже) и соответственно цену договора аренды и зарегистрировать его. Либо необходимо расторгать договор и заключать новый?

Ответ

Согласно ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

 

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 1 ст. 452 ГК РФ установлено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Как видно из вышеприведенных норм, ГК РФ не содержит ограничений относительно условий договора, которые могут быть изменены по соглашению сторон, следовательно, стороны вправе заключить дополнительное соглашение к договору аренды, изменив предмет договора, исключив 2 земельных участка, подлежащих продаже и цену договора аренды и зарегистрировать его.

Пунктом 1 ст. 20 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрены случаи, когда в государственной регистрации прав может быть отказано. Данным пунктом не предусмотрено такое основание к отказу в государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, как изменение предмета договора.

Исключение составляют договоры в отношении государственного и муниципального имущества, заключение которых может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Как указывает ФАС России в ст.12 Разъяснений от 05.06.2012 «Разъяснения ФАС России по применению статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», в результате заключения дополнительных соглашений, изменяющих предмет договора, размер арендной платы, целевое назначение объекта и другие существенные условия договора у сторон возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ).

С учетом вышеизложенного, заключение дополнительных соглашений, изменяющих существенные условия договора без проведения торгов, является нарушением требований, предусмотренных статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, поскольку указанные условия согласованы в момент заключения договора на торгах (часть 5статьи 448 ГК РФ).

Кроме того, уменьшение арендной платы является предоставлением преимущества отдельному хозяйствующему субъекту, которое обеспечивает ему более выгодные условия деятельности по сравнению с другими хозяйствующими субъектами.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

  • ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЗО ОТ 05.10.2012 №№ А26-11483/2011, Ф07-4862/12

«Проанализировав условия договора аренды от 09.10.2009, в том числе пункт 1.2, согласно которому перечень имущества в приложении N 1 может дополняться и уточняться в период действия договора, дополнение перечня имущества оформляется дополнительным соглашением к договору, и заключенного сторонами дополнительного соглашения от 15.06.2010, суд первой инстанции в соответствии со статьями 450, 452,607 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к правильному выводу о том, что изменение сторонами состава арендуемых объектов свидетельствует не о заключении ими нового договора аренды, а об изменении условий уже заключенного договора. Из названных статей не следует, что стороны не могут изменить условие об объекте аренды, относящееся к существенным условиям договора аренды, путем внесения изменений в договор. Необходимость в таком случае прекращения ранее заключенного договора и заключения нового договора из общих норм гражданского законодательства, а также специальных норм, регулирующих арендные отношения, не следует*.

При таких обстоятельствах, а также с учетом того, что представленное для государственной регистрации дополнительное соглашение от 15.06.2010 N 4 содержит данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, составлено в письменной форме и соответствует иным обязательным требованиям, предъявляемым к договорам данного вида, суд обоснованно признал оспариваемый отказ незаконным и удовлетворил заявленные требования.

Кроме того, на иные основания для отказа в государственной регистрации прав, предусмотренные пунктом 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации, Управление Росреестра в письме от 21.09.2011 N 07/011/2011-330 не ссылалось.
Отменяя принятое по делу решение, суд апелляционной инстанции руководствовался требованиями статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о конкуренции), согласно которой заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что договор аренды от 09.10.2009 был заключен по результатам открытого конкурса, в том числе в отношении 33 объектов недвижимости; дополнительным соглашением от 15.06.2010 объект аренды дополнен еще двумя объектами недвижимости, в отношении которых конкурс на право заключения договора аренды не проводился, поэтому дополнительное соглашение от 15.06.2010 подписано сторонами в нарушение требований статьи 17.1 Закона о конкуренции, в связи с чем отказ Управления Росреестра в государственной регистрации дополнительного соглашения по основаниям необходимости заключения самостоятельного договора аренды в отношении новых объектов и невозможности дополнения объектов аренды в порядке изменения уже заключенного договора со ссылкой на абзац 4 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации является правомерным.

Между тем суд апелляционной инстанции не учел следующего.
Положения пункта 8 части 1 статьи 17.1 Закона о конкуренции допускают возможность заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества без проведения конкурса с лицом, обладающим правами владения и (или) пользования сетью инженерно-технического обеспечения, в случае, если передаваемое имущество является частью соответствующей сети инженерно-технического обеспечения и данные часть сети и сеть являются технологически связанными в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности.

Пунктом 2 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 N 83, установлено, что сеть инженерно-технического обеспечения — это совокупность имущественных объектов, непосредственно используемых в процессе тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения, под технологически связанными сетями при этом понимаются принадлежащие на праве собственности или ином законном основании организациям сети инженерно-технического обеспечения, имеющие взаимные точки присоединения и участвующие в единой технологической системе.

По смыслу положений части 9 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положений частей 1, 6, 9, 12 статьи 13 Федерального закона от 23.11.2009 N 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» к сетям инженерно-технического обеспечения относятся также объекты электросетевого хозяйства.
Из материалов дела следует, что предметом договора аренды от 09.10.2009 и дополнительного соглашения от 15.06.2010 являются объекты электросетевого хозяйства, переданные Обществу для осуществления деятельности по передаче и распределению электрической энергии на территории Питкярантского городского поселения.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 26.03.2003 N 35-ФЗ «Об электроэнергетике» объекты электросетевого хозяйства представляют собой линии электропередачи, трансформаторные и иные подстанции, распределительные пункты и иное предназначенное для обеспечения электрических связей и осуществления передачи электрической энергии оборудование. Услуги по передаче электрической энергии определяются данным Законом как комплекс организационно и технологически связанных действий, в том числе по оперативно-технологическому управлению, обеспечивающих передачу электрической энергии через технические устройства электрических сетей в соответствии с обязательными требованиями.
Таким образом, переданное Обществу по договору аренды имущество используется в единстве для обеспечения электрических связей посредством выполнения комплекса организационно и технологически связанных действий, что позволяет рассматривать предмет договора аренды от 09.10.2009 как единую технологическую систему, а переданные дополнительным соглашением от 15.06.2010 объекты электросетевого хозяйства — как составную часть единой инфраструктуры, предназначенной для осуществления деятельности по распределению и передаче электрической энергии.

Из изложенного следует, что в соответствии с пунктом 8 части 1 статьи 17.1 Закона о конкуренции проведение конкурса при заключении дополнительного соглашения от 15.06.2010 N 4 не требовалось.

При таких обстоятельствах обжалуемое постановление как принятое при неправильном применении норм материального права подлежит отмене, а решение суда первой инстанции — оставлению в силе*«.

2. Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2013 № 15АП-3737/2013 № А32-16658/2012

«Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителей сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 03.11.2006 между ОАО „Международный аэропорт Сочи“ (арендатор) и Территориальным управлением Росимущества в Краснодарском крае (арендодатель) заключен договор аренды № 04-24/250С земельного участка, находящегося в федеральной собственности (т. 1 л.д. 37-43), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402023:0017 общей площадью 3598640 кв. м, расположенный во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта в экономико-планировочной зоне А-2-а, категория — земли поселений по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, аэропорт, для обеспечения эксплуатации фактически существующих зданий, сооружений и переферийных объектов аэропорта в границах, указанных в кадастровом плане.

Договор действует до 03.11.2055 (пункт 2.1).

К договору сторонами подписан перечень объектов недвижимого имущества (т. 1 л.д. 44-71).

Во исполнение названного договора, арендодатель по акту от 03.11.2006 передал земельный участок и находящиеся на нем объекты недвижимости (т. 1 л.д. 72)

К договору стороны подписали 03.02.2012 дополнительное соглашение об изменении предмета договора, арендодатель передает в аренду арендатору земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0402023:1119 площадью 50928 кв. м, 23:49:0402023:1122 площадью 17611 кв. м, 23:49:0402023:1355 площадью 597297 кв. м, образованный из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402023:1129 (т. 1 л.д. 73-75)*.

Полагая, что в границах земельного участка находятся принадлежащие ООО „Партия“ рекламные конструкции, ОАО „Международный аэропорт Сочи“ обратилось в арбитражный суд с настоящим иском».

  • Постановление ФАС Московского округа от 29.12.2008 № КГ-А41/12304-08
  • Постановление ФАС Московского округа от 20.04.2007 № КГ-А41/2822-07


Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.