Уточнение границ смежных земельных участков

366

Вопрос

Заключен договор купли-продажи земельного участка в 2009г.. При межевании смежного участка в 2015г., выяснилось,что при первоначальном определении границ земельного учета произошла ошибка геодезиста в определении границ с соседним участком, вследствие которой часть купленного участка принадлежит другому собственнику (РФ),.который подает в суд о признании договора купли - продажи недействительным.
Вопрос: необходимо посмотреть рекомендации и существующую практику по данному вопросу о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным по причине такой ошибки и последствия для собственника земельного участка (приобретателя), если суд признает договор 2009г. недействительным.

Ответ

Из представленной информации можно сделать вывод, что основания для признания договора купли-продажи земельного участка недействительной сделкой отсутствуют. В сложившейся ситуации необходимо проведение работ по устранению наложения границ земельных участков, алгоритм действий, а также судебная практика по данному вопросу приведены ниже.

Наиболее часто встречающимися на практике поводами для признания сделки недействительной могут служить следующие обстоятельства:

1. Оформление договора сделки не соответствует действующему законодательству. Например, договор купли-продажи жилья должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами (нарушение письменной формы влечет за собой признание сделки недействительной).

2. Содержание договора противоречит закону и фактическим обстоятельствам.

3. Сделка с недвижимостью была заключена не по доброй воле участника (участников), то есть по принуждению, под угрозой насилия и т.п.

Признание сделки с недвижимостью недействительной обязывает стороны возвратить полученное в результате сделки в натуре или возместить его стоимость в деньгах.

Необходимо устранять пересечение границ в порядке, установленном для учета изменений земельного участка. Для этого необходимо провести уточнение границ смежного земельного участка на местности (т.е. провести межевание границ смежного земельного участка на который произошло наложение).

Чтобы им воспользоваться, гражданин должен пойти к правообладателю смежного земельного участка, и предложить провести межевание земельного участка, а затем обратиться в кадастровую палату с заявлением об учете изменений границ такого участка.

В случае отказа правообладателя соседнего земельного участка провести работы по межеванию границ, гражданин имеет право обратиться за защитой права в суд.

При этом следует обратить внимание на следующие обстоятельства.

Обращение к правообладателю ранее сформированного земельного участка, с границами которого пересекаются границы вновь формируемого участка, с просьбой провести повторное межевание, в ряде случаев признается досудебным порядком урегулирования спора. Несоблюдение такого порядка до обращения в суд является причиной для отказа в судебной защите (Определение Советского районного суда Ставропольского края от 15.12.2011 № 2-958).

В письме Минэкономразвития от 27.03.2009 № 4448-ИМ/Д23 содержатся следующие рекомендации по устранению пересечения границ смежных участков.

В случае выявления пересечения границ, связанного с наличием ошибки в местоположении границы ранее учтенного земельного участка, органом кадастрового учета должно приниматься решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета, в которое включаются рекомендации органа кадастрового учета о доработке представленного для осуществления государственного кадастрового учета межевого плана. При этом орган кадастрового учета сообщает соответствующему заявителю о возможности внесения в межевой план, предназначенный для осуществления государственного кадастрового учета, дополнительных сведений, необходимых для исправления ошибки в местоположении границы ранее учтенного земельного участка (дополнительные сведения).

В указанном случае, допускается оформлять межевой план в виде одного документа, содержащего сведения в отношении образуемого либо уточняемого земельного участка, и сведения в отношении ранее учтенного земельного участка, в местоположении границы которого выявлена ошибка. При этом сведения о таком ранее учтенном земельном участке включаются в межевой план в составе раздела «Сведения об уточняемых земельных участках и их частях».

В состав межевого плана в указанном случае также включаются:

- заключение кадастрового инженера, обосновывающее вывод о наличии ошибки в местоположении границы ранее учтенного земельного участка, а также включение дополнительных сведений о местоположении такой границы в раздел «Сведения об уточняемых земельных участках и их частях»;

- акт согласования местоположения границы ранее учтенного земельного участка, в местоположении границы которого выявлена ошибка. Акт согласования местоположения границы такого земельного участка может не оформляться в случае, если в результате исправления ошибки в местоположении границы ранее учтенного земельного участка не изменились площадь указанного земельного участка и его конфигурация (сохранились прежние значения внутренних углов и горизонтальных положений).

Таким образом, у правообладателя земельного участка существует возможность устранения кадастровой накладки без обращения в суд. Для этого необходимо уведомить правообладателя земельного участка, с границами которого выявлено пересечение, о необходимости проведения межевых работ с целью уточнения местоположения границ своего участка. При этом такое обращение в ряде случаев рассматривается судами как досудебный порядок урегулирования спора, несоблюдение которого влечет отказ в судебной защите права истца.

Кроме того, если границы формируемого земельного участка пересекаются с границами ранее учтенного земельного участка, то возможно составление межевого плана, в котором будут уточнены координаты поворотных точек смежного участка. В этом случае кадастровой палатой принимается решение об осуществлении кадастрового учета формируемого участка и решение об уточнении местоположения границы ранее учтенного земельного участка.

Если правообладателю формируемого земельного участка не удалось устранить кадастровую накладку в досудебном порядке, он имеет право обратиться в суд.

Ввиду того, что на сегодняшний день не оформилось единообразие судебной практики в анализируемой категории споров, истцу при подготовке иска следует воспользоваться следующими рекомендациями.

До предъявления искового заявления в суд желательно соблюсти досудебный порядок, чтобы избежать риска отказа в удовлетворении исковых требований. Для этого нужно обратиться к правообладателю участка, на границы которого накладываются границы вашего земельного участка, с предложением уточнить границы. Чтобы подтвердить в суде соблюдение досудебного порядка, необходимо представить доказательства направления или вручения вышеуказанного предложения.

В качестве ответчика по иску об исправлении кадастровой ошибки в виде пересечения (наложения) границ участков следует привлекать правообладателя ранее сформированного земельного участка, с границами которого выявлено пересечение. Орган кадастрового учета привлекается к рассмотрению дела в качестве третьего лица. Существует мнение, в том числе и в судебной практике, что орган кадастрового учета можно привлекать в качестве ответчика. По мнению автора предлагаемой статьи, кадастровая палата не является надлежащим ответчиком по делу, поскольку не отвечает за достоверность сведений, в том числе о координатах поворотных точек земельного участка, представляемых для осуществления кадастрового учета.

Существует разница между спорами об исправлении кадастровой ошибки и спорами о границах. Для первой категории дел характерно несоответствие сведений о границах, имеющихся в государственном кадастре недвижимости, фактическим границам между участками. При этом фактическое землепользование сложилось, в идеале даже закреплено на местности. Предметом доказывания будет то, что в процессе кадастровой деятельности была совершена ошибка и она воспроизведена в ГКН. Наличие этой ошибки нарушает права истца. В качестве доказательства можно ссылаться на заключение кадастрового инженера о выявленной кадастровой ошибке либо заявить ходатайство о проведении судебной экспертизы.

Если спор по фактическим границам существует, то его необходимо разрешать в суде, но предмет доказывания будет другим. Истцу необходимо уже доказывать не наличие ошибки в ГКН, а местоположение спорной границы. При этом следует иметь в виду, что требование об исправлении кадастровой ошибки является ненадлежащим способом защиты в спорах о границах.

Уточнение границ ранее учтенного земельного участка производится путем установления границ такого участка на местности. Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части (п. 7 ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ).

При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка (п. 9 ст. 38 Закона № 221-ФЗ).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

1. Постановление ФАС ЦО от 23.09.2013 № А62-3572/2012

2. Постановление ФАС ЦО от 21.03.2012 № А68-5291/2010

3. Постановление АС СЗО от 07.11.2014 № А56-15097/2013

4. Постановление АС СЗО от 07.11.2014 № А26-3701/2013

5. Постановление ФАС СЗО от 07.06.2013 № А05-9103/2012

6. Постановление ФАС СЗО от 14.12.2012 № А56-3203/2012

7. Постановление ФАС СЗО от 04.06.2014 № А26-3884/2013

8. Постановление ФАС СЗО от 07.06.2013 № А05-9103/2012

9. Постановление Двадцатого ААС от 23.12.2014 № А23-862/2014

10. Постановление АС СКО от 31.12.2014 № А53-11052/2013

11. Постановление ФАС ПВО от 25.12.2012 № А12-9647/2012

12. Письмо Минэкономразвития России от 27.03.2009 № 4448-ИМ/Д23

«В случае выявления пересечения границ, связанного с наличием ошибки в местоположении границы ранее учтенного земельного участка, органом кадастрового учета должно приниматься решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета, в которое включаются рекомендации органа кадастрового учета о доработке представленного для осуществления государственного кадастрового учета межевого плана. При этом орган кадастрового учета сообщает соответствующему заявителю о возможности внесения в межевой план, предназначенный для осуществления государственного кадастрового учета, дополнительных сведений, необходимых для исправления ошибки в местоположении границы ранее учтенного земельного участка (далее - дополнительные сведения)*.

В указанном случае, по мнению Минэкономразвития России, допускается оформлять межевой план в виде одного документа, содержащего сведения в отношении образуемого либо уточняемого земельного участка, и сведения в отношении ранее учтенного земельного участка, в местоположении границы которого выявлена ошибка. При этом сведения о таком ранее учтенном земельном участке включаются в межевой план в составе раздела "Сведения об уточняемых земельных участках и их частях".

В состав межевого плана в указанном случае также включаются:

заключение кадастрового инженера, обосновывающее вывод о наличии ошибки в местоположении границы ранее учтенного земельного участка, а также включение дополнительных сведений о местоположении такой границы в раздел "Сведения об уточняемых земельных участках и их частях";

акт согласования местоположения границы ранее учтенного земельного участка, в местоположении границы которого выявлена ошибка.

Акт согласования местоположения границы такого земельного участка может не оформляться в случае, если в результате исправления ошибки в местоположении границы ранее учтенного земельного участка не изменились площадь указанного земельного участка и его конфигурация (сохранились прежние значения внутренних углов и горизонтальных проложений).

Исправленные сведения о местоположении границы ранее учтенного земельного участка вносятся в государственный кадастр недвижимости на основании заявления о постановке на государственный кадастровый учет земельного участка или заявления о государственном кадастровом учете изменений земельного участка и межевого плана, содержащего, в том числе, дополнительные сведения о ранее учтенном земельном участке, включая сведения о местоположении его границы (исправленные значения координат характерных точек границы)*. В случае, если при исправлении ошибки в местоположении границы ранее учтенного земельного участка изменились его площадь и конфигурация, исправленные сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости на основании заявления о государственном кадастровом учете изменений указанного ранее учтенного земельного участка, представленного в орган кадастрового учета собственником, землепользователем или землевладельцем указанного земельного участка (далее - заявитель) либо представителем заявителя (части 1 и 3 статьи 20 Закона о кадастре)».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.