Ж\Д пути необщего пользования

468

Вопрос

Нашему предприятию принадлежат на праве собственности железнодорожные пути необщего пользования; земельный участок, по которому проходят эти пути, принадлежит городу; мы платим городу за аренду земельного участка. Возможно ли в такой ситуации наличие третьего участника рассматриваемых правоотношений, владеющего эстакадой, расположенной на том же земельном участке и по которой (по эстакаде) проходят наши ж/д пути? Могут ли быть отдельными объектами недвижимости и/или объектами разных договоров купли-продажи: эстакада (без ж/д путей) и ж/д пути (без эстакады)? Какие обязательства могут быть у владельца эстакады по отношению к нашей аренде земли под эстакадой?

Ответ

Если объект эстакада и ж/д путь сформулированы как самостоятельные объекты недвижимости и принадлежат разным лицам, они вправе являться самостоятельными объектами гражданско-правовых договоров (в т.ч. купля-продажа).

Правила эксплуатации путей необщего пользования регулируются Приказом МПС России от 18.06.2003 № 26 и главой IV Устава железнодорожного транспорта РФ. В соответствии с ст. 16 ФЗ от 10.01.2003 № 17-ФЗ владелец железнодорожных путей необщего пользования обеспечивает за свой счет их содержание с соблюдением требований безопасности движения и эксплуатации железнодорожного транспорта.

Следует отметить, что согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов». Таким образом, судебная практика как правило полагает, что при передачи в аренду участка, арендатору должны переходить права на все объекты недвижимости, расположенные на участке, т.к. в противном случае, в регистрации договора может быть отказано (см. Постановление АС СКО от 23.09.2014 № А32-19982/2013, Апелляционное определение Пермского краевого суда от 04.02.2015 № 33-682). Тем не менее, из изложенных условий следует, что договор аренды заключен в отношении одного собственника объекта недвижимостию

Согласно пункту 3 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если неделимом земельном участке расположены несколько объектов принадлежащих одним лицам на праве собственности такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Учитывая, что владелец эстакады фактически осуществляет землепользование земельным участком под эстакадой, усматриваются правовые основания для компенсации арендатору участка соразмерной арендной платы, т.к. в противном случае на стороне собственника эстакады возникает неосновательное обогащение.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Как урегулировать вопрос о правах на земельный участок при приобретении здания (сооружения)

«Если земельный участок находился у продавца здания на праве аренды, то уже с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание его покупатель приобретает право пользования той частью участка, которая необходима для использования этого здания.

Это право возникает независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»; далее – постановление № 11).

На это разъяснение нужно сослаться, если собственник участка будет чинить какие-либо препятствия в пользовании участком.

Тем не менее вопрос о праве аренды все же необходимо урегулировать, чтобы избежать неопределенности и споров, связанных с перечислением арендной платы и с прочими правами и обязанностями арендатора и арендодателя.

Во-первых, как минимум имеет смысл проверить, сделал ли продавец все необходимое, то есть уведомил ли арендодателя о продаже участка. Дело в том, что в данном случае применяется общее правило: арендатор земельного участка может передать свое право аренды третьему лицу (в т. ч. покупателю здания) без согласия арендодателя при условии его уведомления (п. 5 ст. 22 ЗК РФп. 15 постановления № 11). Уведомление должен направить прежний арендатор, причем сделать это в разумный срок. Если он этого не выполнит, то арендодатель может потребовать от него возместить причиненные убытки (абз. 2 п. 16 постановления № 11). Однако на практике отсутствие такого уведомления может повлечь негативные последствия не только для прежнего арендатора, но и для нового. Поэтому покупатель здания может потребовать, чтобы продавец выполнил свои обязанности по уведомлению арендодателя участка.

Во-вторых, хотя перезаключать договор аренды или вносить в него какие-то изменения в такой ситуации необязательно, это все же желательно сделать, чтобы иметь документальное подтверждение своих прав. Как разъяснил ВАС РФ в абзаце 2 пункта 13 постановления № 11, покупатель в такой ситуации имеет право потребовать переоформить право аренды.

Таким образом, после перехода права собственности на здание автоматически происходит и переход права аренды. Продавец выбывает из обязательственных отношений по аренде земельного участка под зданием. При этом покупатель может потребовать переоформления права аренды, но даже если этого не сделать, считается, что ранее заключенный с продавцом договор аренды земельного участка продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже покупателем здания (постановление Президиума ВАС РФ от 27 октября 2009 г. № 8611/09)».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.