Выкуп имущества, арендуемого у муниципалитетов и субъектов РФ

275

Вопрос

В период с 2008 г субъект СМП являлся арендатором части нежилого помещения (муниципальное имущество). Срок последнего договора аренды с 01.02.2011 г. по 30.06.2015 г. Субъект МП желал реализовать свое право на приобретение имущества и получив отказ, обратился в суд. Данное помещение находится на праве хозведения у муниципального предприятия, собственник- администрация города. Между тем, право хозведения возникло у МУПа 10.12.2012 г.н, т.е. несколько позже (договор заключен 01.02.2011), чем и апеллирует в суде истец. Но и право собственности также возникло у Администрация позже заключения договора.  Каким образом, какими весомыми аргументами убедить суд отказать истцу в иске.

Ответ

 Для мотивированных возражений на исковое заявление, ответчик должен установить, обладает ли арендатор необходимыми условиями, предоставляющими право преимущественного выкупа (ст. 3 Закона № 159-ФЗ) – напр. отсутствие задолженности по арендной плате и неустойке.

Арендатор может реализовать право преимущественного выкупа, только если соответствует следующим условиям (ст. 3 Закона № 159-ФЗ):

Кроме того, возможно сослаться на то, что по общему правилу передача помещения, арендуемого субъектом малого предпринимательства, в хозяйственное ведение унитарного предприятия (если такая передача не является способом воспрепятствовать реализации права субъекта МСП на выкуп) влечет невозможность выкупа. В п. 13 Информационного письма ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 прямо указал, что право на приобретение не может быть реализовано, если арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения – см. Постановление АС ДВО от 07.11.2014 № А51-37214/2013, Постановление ФАС ЗСО от 19.05.2014 № А02-996/2013, Постановление ФАС МО от 17.07.2014 № А40-137214/13, Постановление АС ПО от 23.04.2015 № А12-31744/2014.

Однако в абз. 2 п. 5 Информационного письма ВАС РФ от 05.11.2009 № 134, указано, что «Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом РФ или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный <> перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства)».

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Проблемы малого и среднего бизнеса при выкупе арендуемых помещений;

Особая процедура предоставления в аренду государственного и муниципального имущества;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Как реализовать право малого и среднего бизнеса на выкуп имущества, арендуемого у муниципалитетов и субъектов РФ

«Субъекты малого и среднего бизнеса, которые арендуют имущество у субъектов РФ и муниципалитетов, обладают преимущественным правом выкупа этого имущества по упрощенной процедуре (без проведения торгов). Это дает арендаторам две возможности.

Во-первых, если арендодатель примет решение о приватизации этого имущества, то именно арендатору первому предложат его купить.

Во-вторых, сам арендатор может обратиться к арендодателю с заявлением о реализации преимущественного права, то есть с предложением выкупить арендованное имущество.

Кто может воспользоваться преимущественным правом выкупа арендуемого имущества

Эта своего рода льгота установлена Федеральным законом от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные Законом № 159-ФЗ, регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ«О приватизации государственного и муниципального имущества»; далее – Закон № 178-ФЗ (ч. 3 ст. 1 Закона № 159-ФЗ).

Субъекты малого и среднего бизнеса могут реализовать преимущественное право выкупа государственного и муниципального имущества до 1 июля 2015 года. Срок льготной приватизации в очередной раз продлен еще на два годаФедеральным законом от 2 июля 2013 г. № 144-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства».

При этом арендатор может реализовать право преимущественного выкупа, только если соответствует следующим условиям (ст. 3 Закона № 159-ФЗ):

  • арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании арендатора непрерывно в течение двух и более лет по состоянию на 1 июля 2013 года. То есть арендатор получил выкупаемое помещение в аренду ранее 1 июля 2011 года;
  • у арендатора отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, а также по неустойкам (штрафам, пеням);
  • имущество не включено в перечень государственного или муниципального имущества, которое предназначено для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
  • арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании арендатора непрерывно в течение двух и более лет по состоянию на 1 июля 2013 года. То есть арендатор получил выкупаемое помещение в аренду ранее 1 июля 2011 года;
  • у арендатора отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, а также по неустойкам (штрафам, пеням);
  • имущество не включено в перечень государственного или муниципального имущества, которое предназначено для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.*

До 1 июля 2013 года для выкупа государственного имущества закон предусматривал еще и требование к площади (ограничивал ее размер). Площадь выкупаемого помещения не должна была превышать предельные значения, установленные законами субъектов РФ. Однако новая редакция Закона № 159-ФЗ такого ограничения не содержит.

Еще одно изменение заключается в том, что теперь в некоторых случаях арендатор может выкупить даже то имущество, которое включено в указанный выше перечень.

Для этого арендатору нужно обратиться с заявлением о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малогоили среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также соответствовать двум требованиям:

  • арендатор владеет и (или) пользуется арендуемым имуществом непрерывно в течение пяти и более лет в соответствии с договором аренды по состоянию на 1 сентября 2012 года. То есть арендатор получил выкупаемое помещение в аренду ранее 1 сентября 2007 года;
  • арендуемое имущество входит в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи соответствующего заявления.

Такие правила предусматривает часть 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

Пример из практики: суд пришел к выводу, что включение помещения в перечень государственного имущества, предназначенного для передачи в пользование субъектам малого и среднегопредпринимательства, после опубликования Закона № 159-ФЗ нарушает права и законные интересы арендатора

ООО «В.» обратилось в суд с заявлением о признании незаконным отказа в выкупе арендуемого им нежилого помещения и об обязании заключить договор купли-продажи. Суды нижестоящих инстанций в удовлетворении требований отказали.

Президиум ВАС РФ, отменив принятые по делу судебные акты, удовлетворил требования общества в полном объеме. При этом суд отметил следующее. Субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ требованиям, имеет право по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. С учетом того, что имущество, включенное в перечень государственного и муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, может быть использовано только в целях предоставления его субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, включение его в такой перечень после опубликования Закона № 159-ФЗ является препятствием для выкупа названнымисубъектами арендуемого ими имущества, то есть означает лишение таких субъектов прав.

Такие действия нарушают права и законные интересы ООО «В.», создают ему препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности и направлены на воспрепятствование реализации им преимущественного права выкупа этого имущества, предоставленного данным законом. В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах (постановление Президиума ВАС РФ от 1 декабря 2011 г. № 9646/11).

Тем не менее следует отметить, что далеко не всегда попытки арендаторов оспорить включение их помещений в указанный перечень приводят к положительному результату (см., например, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2012 г. № 09АП-26856/2011-АК по делу № А40-82849/10-72-352).

Имущество, которое может быть объектом выкупа, должно быть сформировано как самостоятельный объект недвижимости. Реализация права на заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 г. № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"»; далее – информационное письмо № 134).

Законодательство прямо называет несколько категорий субъектов малого и среднего предпринимательства, которые не могут воспользоваться правом преимущественного выкупа (кредитные организации и т. п.). Вместе с тем, закон называет инесколько видов имущества, в отношении которых право преимущественного выкупа не применяется.

На практике нередко возникают сложности с применением перечисленных выше условий. Уполномоченные органысубъекта РФ или муниципалитета зачастую понимают их буквально. Однако судебная практика толкует эти условия расширительно.

Так, если были незначительные промежутки между прекращением одного договора аренды и заключением следующего, требование о непрерывности владения и пользования имуществом все равно будет считаться соблюденным. Но для этого надо, чтобы выполнялись два условия.

Во-первых, в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться имуществом.

Во-вторых, арендодатель не заявлял возражений. Такие разъяснения Президиум ВАС РФ привел в пункте 6информационного письма № 134.

Отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права в этих случаях неправомерен, и арендатор вправе его обжаловать в суде.

Суды допускают возможность незначительной просрочки и по внесению арендной платы.

Как показывает анализ судебной практики, суд может признать просрочку незначительной, если:

  • задолженность небольшая по сумме;
  • задолженность несущественная по количеству дней просрочки;
  • нарушения сроков оплаты не носили систематического характера;
  • при выявлении задолженности арендатор ее погашает;
  • заявителем обоснована уважительность причин, вызвавших просрочку в оплате;
  • меры ответственности за ненадлежащее исполнение договора аренды к арендатору не применялись.

В каждом конкретном случае при разрешении вопроса о наличии у арендатора преимущественного права на приобретение имущества суд дает оценку каждому случаю несвоевременного перечисления арендной платы (постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 марта 2011 г. № 15АП-1835/2011 по делу № А32-19042/2009ФАС Северо-Кавказского округа от 24 июня 2011 г. по делу № А32-19042/2009ФАС Волго-Вятского округа от 23 апреля 2010 г. по делу № А29-7174/2009ФАС Уральского округа от 4 марта 2010 г. № Ф09-1209/10-С6 по делу № А76-9733/2009-61-201).

131.6021 (11,17)

Могут ли региональные или муниципальные власти установить какие-либо ограничения или дополнительные условия реализации преимущественного права

Нет, такие ограничения неправомерны. Как разъяснил Президиум ВАС РФ в информационном письме № 134, перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение имущества, определен исчерпывающим образом.

Не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества. В связи с этим субъекты РФ, а также муниципальные образования не могут своими нормативно-правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации такого права.

В каком порядке можно выкупить имущество, арендуемое у муниципалитетов и субъектов РФ

Первый вариант: выкуп по инициативе арендодателя

Прежде всего уполномоченный орган субъекта РФ или муниципалитета в соответствии с Законом № 178-ФЗ принимает решение об условиях приватизации, в котором предусматривает преимущественное право арендатора на приобретение арендуемого имущества. После этого он направляет арендатору копию этого решения, предложение о заключении договора купли-продажи и проект договора купли-продажи.

Если у арендатора есть задолженность по арендной плате, неустойкам, штрафам и пеням, ему также направляют требование погасить такую задолженность.

Если арендатор отвечает согласием использовать свое преимущественное право, с ним заключают договор купли-продажи.

Одновременно с этим арендатор должен подать в уполномоченный орган:

По общему правилу установлен 30-дневный срок для заключения договора купли-продажи с момента получения арендатором предложения о приватизации или проекта договора (ч. 4 ст. 4 Закона № 159-ФЗ). По истечении этого срока если договор не подписан, то арендатор утрачивает право выкупа. С 1 июля 2013 года в законе появилось уточнение, если арендатор оспаривает достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, такой срок будет приостановлен до вступления в законную силу судебного решения по этому вопросу.

Такие правила закрепляет часть 4.1 статьи 4 и пункт 2 части 9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ.

Второй вариант: выкуп по инициативе арендатора

Выкуп арендованного имущества по инициативе арендатора на основании статьи 9 Закона № 159-ФЗ стал возможен только после 1 января 2009 года (со дня вступления в силу ч. 2 ст. 9 Закона № 159-ФЗ).

Арендатор может по своей инициативе подать в уполномоченный орган заявление о желании реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

В этом заявлении арендатор подтверждает соответствие условиям отнесения к категории субъектов малого и среднегопредпринимательства и заявляет о желании реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества (ч. 2 ст. 9 Закона № 159-ФЗ). Следовательно, в таком случае для реализации преимущественного права арендатора на выкуп имущества закон не обязывает его представлять какие-либо другие документы помимо заявления.

Пример из практики: суд отклонил доводы арендодателя о том, что арендатор не представил документы, подтверждающие статус субъекта малого или среднего предпринимательства

Индивидуальный предприниматель Д. обратилась в суд с требованиями:

  • признать незаконным отказ администрации муниципального образования в предоставлении преимущественного права выкупа арендованного помещения;
  • обязать администрацию произвести действия по реализации преимущественного права.

Свой отказ администрация обосновала тем, что Д. не представила документы:

  • подтверждающие наличие арендных отношений;
  • об отсутствии задолженности по арендной плате, пеням, штрафам за спорное имущество;
  • подтверждающие возможность отнесения ее к субъектам малого и среднего предпринимательства.

Кроме того, арендуемое помещение включено в перечень муниципального имущества, предназначенного для предоставления его в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и не подлежит приватизации.

Первоначально Д. арендовала помещение по договору, заключенному на срок менее года, действие которого возобновилось на неопределенный срок. Факт действия договора аренды и отсутствие задолженности по арендной плате и пеням подтвердил прежний арендодатель – комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования. В связи с этим суд признал несостоятельными доводы администрации об отсутствии арендных отношений с Д. и о неподтверждении отсутствия задолженности по арендной плате и пеням. Перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и не подлежащего приватизации, в который включено спорное помещение, утвержден после обращения Д. Суд признал неправомерным отказ администрации по основанию внесения спорного помещения в этот перечень.

Вместе с тем, суд пришел к выводу о том, что предприниматель не имеет преимущественного права на выкуп спорного помещения, поскольку это помещение не сформировано как самостоятельный объект недвижимости.

Кроме того, суд посчитал, что Д. при обращении в администрацию с заявлением о выкупе спорного помещения не подтвердила статус субъекта малого и среднего предпринимательства. А именно не представила сведения о средней численности сотрудников и размере выручки в целях налогообложения за предыдущий год.

Апелляционный суд в отличие от суда первой инстанции посчитал, что Д. не подтвердила факт договорных отношений с комитетом. Суд указал, что по условиям договора аренды арендатор обязан за два месяца до истечения срока действия договора уведомить арендодателя о намерении пролонгировать договор. Поскольку Д. не представила доказательств направления такого уведомления, нельзя считать, что договор продлился на неопределенный срок.

Кассационная инстанция сочла верным вывод суда первой инстанции о том, что Д. подтвердила наличие у нее арендных отношений с комитетом, поскольку договор был продлен сторонами на неопределенный срок по правилам статьи 621 Гражданского кодекса РФ. Ни арендодатель, ни арендатор не заявили о прекращении договора аренды после истечения указанного в нем срока. Арендатор помещение не возвращал, продолжал им пользоваться и вносить арендную плату. Наличие арендных отношений подтверждено комитетом. Также правильным является вывод суда первой инстанции о том, что не может служить основанием для отказа включение спорного помещения в перечень, утвержденный после обращения предпринимателя с заявкой о выкупе. Непредставление Д. документов, подтверждающих правовой статус арендатора, не является основанием для отказа в реализации преимущественного права на приобретение имущества. При наличии сомнений относительно того, принадлежит ли заявитель ксубъектам малого или среднего предпринимательства, администрация была вправе запросить у предпринимателя необходимые документы. В материалы дела такие документы были представлены, следовательно, суд первой инстанции неправ



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.