Между Арендатором и Арендодателем подписан договор аренды

50

Вопрос

Между Арендатором (юрлицо) и Арендодателем (физлицо) подписан договор аренды на срок 7 лет. Этот договор не прошел госрегистрацию, но участники продолжают свои отношения.

1. Будет ли считаться этот договор заключенным на неопределенный срок?

2. Что поэтому поводу говорит судебная практика? Арендатор заключил этот договор на невыгодных для себя условиях: объект предназначался для спорткомплекса, а передан в аренду под магазин. Никакие затраты собственник не взял на себя (в т.ч. и неотделимые улучшения, пожарная сигнализация и др.). Каждый утверждает, что такой договоренности не было, однако документов осмотра здания изначально тоже не было. Передача осуществлена по акту в том состоянии, какое есть.Арендатор произвел переоборудование этого комплекса за свой счет на большую сумму.

3. Как Арендатору возместить свои затраты?

4. Что говорит судебная практика, в т.ч и ВС РФ? Арендатор имеет заинтересованность в продолжении арендных отношений. Может сначала договор подписать и зарегистрировать в рег.палате, а потом предъявить иск?

5. Что будет предметом иска? В настоящее время арендодатель подарил своей матери этот объект аренды.  Договор дарения зарегистрирован. Копию свидетельства о перехода прав по договору дарения предоставил, а акт о передаче самого объекта аренды и документы к нему не представляют, утверждают что он ни им, ни нам, Арендатору не нужен. Переход права собственности Арендатор не оспаривает, а фактический переход от первоначального арендодателя, считаем, к новому арендодателю не осуществлен.Как взыскать свои затраты?

Ответ

Так как, согласно п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным, считаем, что к такому договору не применима норма п. 2 ст. 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок. К сожалению судебная практика по данному вопросу не выявлена. Если договор, подлежащий государственной регистрации, зарегистрирован не был, стоимость неотделимых улучшений взыскиваются с арендодателя как неосновательное обогащение, что подтверждается судебной практикой.

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ).

Однако п. 2 ст. 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации. Соответственно, в отсутствие регистрации договоров аренды, подлежащих государственной регистрации в соответствии со ст. 651 ГК РФ, такие договоры признаются не заключенными.

Согласно п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.

Также необходимо отметить, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Также необходимо отметить, что в соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

1. Постановление ФАС ЗСО от 07.04.2010 № А81-912/2009

2. Постановление ФАС МО от 23.06.2006 № КГ-А40/5265-06-П

3. Постановление ФАС ЦО от 04.07.2012 № А14-6828/2010

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль