Заключение договора по аренде помещения

2534

Вопрос

Между Арендатором и Арендодателем был заключен договор аренды помещения, в связи с наличием задолженности Арендодатель направил Арендатору уведомление об отказе от исполнения договора. Что делать с имуществом Арендатора, может ли Арендодатель в одностороннем порядке составить акт описи и переместить имущество в другое помещение, а бывшее в аренде помещение сдать в аренду другому арендатору? Как правильно решить вопрос с брошенным имуществом арендатора, если акт возврата помещения не оформлялся?

Ответ

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В том случае, если договор аренды прекратил свое действие, а арендатор не вернул имущество арендодателю в порядке, предусмотренном договором, перемещение арендодателем имущества арендатора с составлением акта описи, еще не свидетельствует о причинении арендатору каких-либо убытков или о противоправном поведении арендодателя, поскольку арендатор сам не принимает мер по реализации своего права на владение этим имуществом, не оспаривает правомерность расторжения договора, а имущество может быть ему возвращено по его требованию.

При наличии задолженности арендатора такое перемещение может являться реализацией права арендодателя на удержание на основании ст. 359 ГК РФ.

Таким образом, если арендатор предупрежден о необходимости освободить помещение, но не проделал этого в определенный срок, арендодатель вправе его выселить самостоятельно.

Необходимо также отметить, что действия арендодателя по освобождению по своей инициативе арендованных помещений от принадлежащего арендатору имущества и предъявление им требования в судебном порядке о выселении арендатора являются разными способами защиты гражданских прав — ст. 12 ГК РФ, которые не могут быть применены одновременно.

Самостоятельное освобождение помещений от имущества арендатора лишает арендодателя, основания предъявлять соответствующее требование в судебном порядке. Решение суда об освобождении арендованных помещений будет означать, что обязанность вывезти имущество возлагается на арендатора, а при неисполнении им решения суда в рамках принудительного исполнения судебного решения эти действия должны быть совершены судебным приставом-исполнителем.

Все вышеизложенное также относится к брошенному имуществу арендатора.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

1. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПО от 11.10.2007 № А72-3138/2005-25/180

"соответствии с п.5.2 договора о предстоящем расторжении договора в связи с истечением срока договора стороны предупреждают друг друга за 30 дней.

Арендодатель — ответчик по делу — в предусмотренный договором срок — 17.01.2005 — известил истца — арендатора — об отказе от пролонгации договора.

Поскольку истец вопреки правилам ст.622 Гражданского кодекса Российской Федерации помещение не освобождал, ответчик, руководствуясь п.5.3 договора о выселении арендатора при прекращении договора из занимаемого помещения, без судебного решения переместил имущество истца из ранее арендованного помещения в смежное охраняемое помещение, а освобожденное помещение опечатал.

Перемещение имущества производилось с участием незаинтересованных лиц в связи с отсутствием истца.

Всего согласно описи в помещении оказалось в наличии имущества на сумму 475322 руб. 17 коп.

Ответчиком с участием незаинтересованных лиц, участвующих в осмотре имущества истца, составлен соответствующий акт о выселении и удержании имущества*.

Право арендодателя на удержание имущества арендатора в порядке, предусмотренном ст.359 Гражданского кодекса Российской Федерации, оговорено в п.5.3.3 договора.

Основанием к удержанию является наличие долга по арендной плате.

Арендатор оспорил в суде действия арендодателя, потребовав возместить его убытки в сумме 2666187 руб., а также возвратить удерживаемое имущество на сумму 273016 руб. 50 коп.

До принятия решения по делу истец отказался от иска в части истребования имущества на сумму 273016 руб. 50 коп.

Отказ от иска в этой части судом принят по правилам ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с прекращением в этой части производства по делу в соответствии со ст.150 Кодекса.

В остальной части иска отказано.

Арбитражный суд кассационной инстанции считает отказ правомерным.

Так, судом установлено наличие долга истца перед ответчиком по арендной плате.

В связи с прекращением договора аренды ответчик в принудительном порядке в соответствии с п.5.3 договора от 19.03.2004 N 20 выселил истца из ранее арендованного последним помещения, принадлежащего ответчику.

Условие договора о выселении не противоречит правилам ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также правомерно ответчик удержал имущество истца в связи с наличием долга последнего по арендной плате в соответствии с п.5.3.3 договора.

Условие названного пункта договора не противоречит правилам ст.359 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Постановлением от 27.03.2007, отменяя судебные акты по делу и направляя его на новое рассмотрение, арбитражный суд кассационной инстанции предложил арбитражному суду в целях определения правомерности удержания ответчиком имущества истца установить, имеется или не имеется на момент разрешения спора задолженность истца по арендной плате.

Арбитражный суд Ульяновской области в своем решении от 25.06.2007 указал на наличие непогашенного долга истца перед ответчиком по арендной плате.

При данных обстоятельствах удержание имущества истца не противоречит правилам ст.359 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Взыскание убытков возможно при наличии виновных действий ответчика.

В данном случае ответчик реализовал предоставленное ему законом и договором право удерживать имущество истца до погашения последним своего долга по арендной плате*.

Поэтому отказ в иске закону не противоречит и основания к отмене обжалованного судебного акта отсутствуют".

2. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2009 № 09АП-6552/2009-ГК № А40-71989/08-28-589

«Истец, действуя на основании договора с собственниками помещений, 19.09.2008 произвел инвентаризацию имущества, находившегося в помещении, занимаемом ответчиком, после чего указанное имущество вывез на склад ООО «РБ лоджистикс», где продолжительное время хранит его*.

Иск заявлен о взыскании убытков, возникших в связи с проведением истцом инвентаризации имущества, принадлежащего ответчику, транспортировкой указанного имущества и его хранением.

Договором между собственниками помещений и истцом от 01.08.2007 по оказанию услуг по обслуживанию нежилых помещений не предусмотрены право или обязанность истца в случае возникновения спора при предъявлении требования об освобождении помещения проводить инвентаризацию чужого имущества, его вывоз и обеспечение хранения.

Осуществляя названные действия, истец не указал, каким законом либо нормативным правовым актом он руководствовался.

Обосновывая исковые требования, истец указал, что им исполнено возникшее на основании закона обязательство ответчика, и в интересах ответчика совершены действия по сохранности имущества последнего.

В соответствии со статьями 980, 983 Гражданского кодекса Российской Федерации, действия без поручения, иного указания или заранее обещанного согласия заинтересованного лица в целях предотвращения вреда его личности или имуществу, исполнения его обязательства или в его иных непротивоправных интересах (действия в чужом интересе) должны совершаться исходя из очевидной выгоды или пользы и действительных или вероятных намерений заинтересованного лица и с необходимой по обстоятельствам дела заботливостью и осмотрительностью; действия в чужом интересе, совершенные после того, как тому, кто их совершает, стало известно, что они не одобряются заинтересованным лицом, не влекут для последнего обязанностей ни в отношении совершившего эти действия, ни в отношении третьих лиц.

Из материалов дела усматривается, что истец не действовал в интересах ответчика, поскольку эти действия не совершались с выгодой и пользой для ответчика; ответчиком действия истца оспаривались; истцу еще до начала совершения этих действий, в частности, до проведения инвентаризации, исходя из обстановки, в которой эти действия совершались, было очевидно, что эти действия ответчиком не одобряются.

Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что любые действия в чужом интересе должны производиться не по усмотрению совершающего их лица, а лишь в целях предотвращения вреда личности или имуществу заинтересованного лица.

Вывод суда первой инстанции о том, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что имущество принадлежит ответчику, не основан на материалах дела, однако, данный вывод не повлиял на правильность принятого по существу решения.

Податель апелляционной жалобы ссылается также на то, что в соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, он был вправе требовать устранения всяких нарушений прав собственников помещений, хотя эти нарушения и не соединены с лишением владения.

Названный довод апелляционной жалобы подлежит отклонению ввиду следующего. Защита нарушенного права собственников нежилых помещений не является предметом заявленных исковых требований, поскольку иск заявлен о взыскании убытков истца. Расходы, о взыскании которых заявлен иск, возникли в результате действий, которые не могут быть квалифицированы как действия в чужом интересе, о чем указано выше".

3. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЗСО от 20.07.2010 № А45-21946/2009

4. Рекомендация: Что можно потребовать от арендатора недвижимого имущества, если он нарушает условия договора

«Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ). При этом нужно иметь в виду правила о времени и месте исполнения денежного обязательства. Например, при безналичных расчетах по общему правилу местом исполнения денежных обязательств является банк кредитора, а само обязательство по внесению арендной платы будет считаться исполненным в день поступления денежных средств на корреспондентский счет банка арендодателя (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 19 апреля 1999 г. № 5 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с заключением, исполнением и расторжением договоров банковского счета»).

При неисполнении или ненадлежащем исполнении обязанности по внесению арендной платы на арендатора могут быть наложены различные санкции. Так, договор может предусматривать выплату неустойки при просрочке платежа. Если выплата неустойки при просрочке внесения арендной платы не предусмотрена, с арендатора можно взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса РФ. Подробнее об этом см. Порядок исполнения денежного обязательства: как обеспечить своевременное получение денег.

Неоднократная просрочка внесения арендной платы (более двух раз подряд) является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его досрочного расторжения (п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ*). В договоре также можно предусмотреть возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя и в случае однократной просрочки внесения арендных платежей (п. 26 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»; далее — информационное письмо № 66). Если арендатор в разумный срок погасил всю задолженность по арендной плате, то арендодатель не лишается права предъявить в суд требование о расторжении договора в связи с просрочкой арендатором срока внесения арендных платежей. Однако такое требование нужно заявить в суд в разумный срок с момента погашения арендатором всей суммы задолженности. В противном случае арбитражный суд может отказать арендодателю в иске о расторжении договора в связи с просрочкой арендных платежей. Такая правовая позиция содержится в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).

В такой ситуации арендатор не освобождается от обязанности вносить арендную плату, если арендатор пользовался арендованным имуществом.

В ситуации, когда стороны подписали договор аренды недвижимого имущества, который подлежит регистрации, согласовали все существенные условия договора аренды, но при этом договор не зарегистрировали, то нужно исходить из следующего. Если арендодатель передал имущество в пользование, а арендатор принял его без замечаний и вносил арендные платежи, то между сторонами возникает обязательство, которое не может быть произвольно изменено по требованию одной из сторон. Если в договоре установлена неустойка, то она по требованию арендодателя также может быть взыскана с арендатора.

Такая правовая позиция содержится в постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции ).

Кроме того, поскольку обязанность арендатора вносить арендную плату за пользование имуществом является денежным обязательством, то арендодатель может при определенных условиях удерживать имущество арендатора до момента полного погашения имеющейся задолженности. Это право арендодатель может реализовать при условии, что стороны по договору аренды являются предпринимателями (абз. 2 п. 1 ст. 359 ГК РФ*).

На практике удержание применяется арендодателями довольно часто в отношении арендаторов, имеющих просрочку по платежам. Однако далеко не всегда удержание арендодателем имущества контрагента является правомерным. Дело в том, что согласно разъяснениям ВАС РФ право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли. На это было обращено внимание в пункте 14 информационного письма № 66.

Поэтому нужно учитывать, что удержание арендодателем имущества арендатора может допускаться в следующих случаях.

1. Если это предусмотрено условиями договора аренды — как до истечения срока аренды, так и после.

Для этого необходимо прописать данное условие в самом договоре аренды.

«В случае просрочки по перечислению арендной платы на срок более 5 (пяти) банковских дней, арендодателем может быть прекращен доступ к имуществу арендатора на срок до полного погашения задолженности».

2. После истечения срока аренды, если имущество арендатора оказывается у арендодателя на законном основании*.

Однако в этом случае необходимо обращать особое внимание на то, что имущество арендатора должно оказаться у арендодателя не против воли арендатора. В противном случае арендодатель не имеет права удерживать чужое имущество, а действия по такому «удержанию» будут граничить с самовольным захватом чужого имущества.

Например, на практике арендодатель нередко препятствует арендатору вывозить свое имущество по окончании срока аренды, но до подписания акта приема-сдачи помещения по причине наличия непогашенной задолженности по арендным или иным платежам. Если иное не указано в договоре аренды, то в этом случае арендодатель не имеет права удерживать имущество арендатора.

Истец (арендатор) обратился в суд с иском об истребовании у ответчика (арендодателя) своего имущества, которое находилось в ранее арендованных помещениях.

Как следовало из материалов дела, в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по договору в части внесения арендных платежей арендодатель в одностороннем порядке отказался от исполнения договора, о чем уведомил арендатора. После расторжения договора арендодатель опечатал арендуемое помещение, ограничив в него доступ арендатора.

Как установили судебные инстанции, спорное имущество оказалось во владении арендодателя помимо воли арендатора. На основании этого требования арендатора были удовлетворены, а действия арендодателя по ограничению доступа в арендуемое помещение были признаны неправомерными ().

В то же время, если арендатор передал арендодателю помещение по истечении срока аренды, не освободив помещение предварительно от своего имущества, в этом случае арендодатель на законных основаниях может это имущество удерживать".

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль