Аренда

33

Вопрос

На основании договора аренды, заключенного между министерством земельных и имущественных отношений и ООО, нежилое строение находится в аренде у общества с ограниченной ответственностью сроком с 27.06.2007 до 27.06.2056. Но данное строение находится на балансе Государственного автономного учреждения, и, согласно договору аренды, часть арендной платы в размере 30% от общей арендной платы ежемесячно подлежит оплате Государственному автономному учреждению. Также договором аренды предусмотрена пеня за несвоевременную оплату аренды.

В настоящее время у ООО перед ГАУ (балансодержателем) возникла задолженность по арендной плате, и, соответственно, «набежала» пеня. Есть ли задолженность у ООО перед арендодателем (министерством земельных и имущественных отношений), ГАУ неизвестно. Поскольку ГАУ не является стороной по договору, ГАУ не имеет право на подачу претензии. Как быть в такой ситуации ГАУ (балансодержателю?), обязано ли ГАУ требовать и насчитывать пеню, или пеня это только право балансодержателя (балансодержатель не подписывал договор, и не принимал участие в его разработке)?

Ответ

Взыскание пени с должника является правом кредитора, в связи с чем ГАУ не обязано требовать оплаты пеней. В свою очередь, если договор аренды не содержит условия о праве балансодержателя требовать от арендатора исполнения установленных договором обязательств, то балансодержатель не сможет заявить требования к арендатору о взыскании арендных платежей и пени (см. Постановление ФАС СЗО от 02.02.2012 № А05-5580/2011).

Договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу (ст.430 ГК РФ). В свою очередь, в соответствии со ст.606 ГК РФ сторонами договора аренды являются арендатор и арендодатель. Таким образом, если договор аренды не содержит условия о праве балансодержателя (который не является стороной договора) требовать от арендатора исполнения установленных договором обязательств, то балансодержатель не сможет заявить требования к арендатору о взыскании арендных платежей (см. также Постановление ФАС ЗСО от 12.12.2006 № А03-18828/05-8, Постановление ФАС ПО от 11.01.2010 № А55-19015/2008, Постановление 15 ААС от 26.04.2013 № А32-30855/2012).

В данном случае, балансодержатель может направить соответствующее обращение арендодателю, с целью принятия им мер по погашению возникшей задолженности.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Постановление ФАС СЗО от 02.02.2012 № А05-5580/2011

<…>

«Уклонение ответчика от уплаты арендных платежей по договору послужило основанием для обращения Министерства в арбитражный суд с настоящим иском.*

Суд первой инстанции частично удовлетворил иск, посчитав расчет истца неверным, поскольку проценты следует исчислять исходя из 360 дней в году.

Суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, поскольку другие лица, участвующие в деле, не возражали против проверки решения суда лишь в части.

Как установил апелляционный суд, арендодателем по договору является Учреждение, требование о взыскании процентов в связи с неуплатой (просрочкой уплаты) арендных платежей заявлено ненадлежащим истцом.

Статьей 608 ГК РФ определено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателем могут быть лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Права учреждения на имущество, закрепленное за ним собственником, а также на имущество, приобретенное учреждением, определяются в соответствии со статьей 296 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 296 ГК РФ (в редакции на момент заключения спорного договора аренды) учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника этого имущества и назначением этого имущества.

В силу пункта 2 статьи 299 ГК РФ плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в оперативном управлении, поступают в оперативное управление учреждения в порядке, установленном Кодексом, другими законами и иными правовыми актами для приобретения права собственности.

С учетом положений абзаца 4 пункта 2 и пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2006 № 21 «О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.04.2007 № 23), а также выводов по спорным вопросам, содержащихся в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.06.1997 № 4214/96, от 16.06.2009 № 998/09, правом получения арендных платежей за недвижимое имущество, находящееся в оперативном управлении учреждения, обладает учреждение, поскольку собственник, передав учреждению имущество на праве оперативного управления, не вправе распоряжаться таким имуществом, а соответственно, не имеет права и на получение доходов от него.

В соответствии со статьями 307308606 ГК РФ по договору аренды обязанности арендодателя предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или во временное пользование корреспондирует обязанность арендатора оплатить это пользование.

Апелляционный суд, учитывая приведенные нормы права, пришел к выводу о том, что Министерство, не являясь арендодателем по спорному договору, не вправе требовать в судебном порядке исполнения обязательств по нему, в том числе уплаты процентов.

Учреждение самостоятельных требований о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и процентов не заявило.

Отклоняется судом кассационной инстанции довод жалобы о том, что договор аренды от 05.03.2008 является договором в пользу третьего лица (Министерства). В соответствии с пунктом 1 статьи 430 ГК РФ договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу. Ссылка подателя жалобы на пункты 3.2 и 4.1.2.1 договора, которыми предусмотрено направление арендатором арендных платежей непосредственно в бюджет, а также контроль со стороны представителя собственника за поступлением платежей в областной бюджет, не может быть принята. Договор не содержит условия о праве истца требовать от арендатора исполнения установленных договором обязательств.

Таким образом, утверждение суда апелляционной инстанции о том, что Министерство является ненадлежащим истцом, следует признать обоснованным*».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль