01 декабря 2012 между ООО заключен договор аренды нежилого помещения на 3-м этаже торгового комплекса

115

Вопрос

01 декабря 2012 между ООО заключен договор аренды нежилого помещения на 3-м этаже торгового комплекса. Сторонами договора являются арендатор и субарендатор (наша организация). На арендованной площади мы организовали отдел розничной торговли. Предварительно был произведен ремонт - в техническом помещении уложена напольная плитка, сделаны стены из панелей и подвесной потолок, смонтирована вентиляция, проведена система пожарной сигнализации и т.п. Срок действия договора по 28.02.2014г. По истечении 6 месяцев мы пришли к выводу, что деятельность отдела убыточна. Причем расходы значительно превышают получаемые доходы от торговли. Практически все магазины нашей организации работают для покрытия долгов этого проблемного отдела. Ни реклама в СМИ, ни промоутеры, ни акции не оказывают значительное влияние на доходы. Персонал увольняется в связи с тем, что нет покупателей, заработная плата не устраивает, началось хищение товаров. Проанализировав сложившуюся ситуацию, мы решили закрыть этот отдел. Арендатору 14.05.2013 г. передали письмо с просьбой расторгнуть договор. После чего получили устный ответ, что согласие Арендатора на досрочное расторжение мы не получим, поэтому по условиям договора должны обращаться в суд. Письменный отказ Арендатор не прислал. По ст. 620 ГК РФ договор расторгнуть не удастся. Претензий к Арендатору нет. Исходя из материалов статей в системе «Юрист» следует, что для суда можно попытаться использовать в качестве аргумента для досрочного расторжения договора аренды финансовую ситуацию. Вопросы к специалистам системы «Юрист»:- будет ли судом принят во внимание факт письменного уведомления Арендатора о желании освободить помещение и отсутствие письменного ответа; правомерность действий Арендатора;- как составить иск в суд, если в договоре указаны условия, при которых просто отсутствует возможность досрочного расторжения (приложение); К п.16.3.3. в договоре относится только возможность Арендатора в одностороннем порядке расторгнуть договор в случае просрочки оплаты, передачи прав субаренды третьим лицам, порчи имущества.- как правильно составить иск в суд – какие аргументы надежнее использовать для достижения цели;- были ли прецеденты по решению судов в пользу Субарендатора в аналогичной ситуации. Приложение:-извлечение из договора аренды:XVI. Действие и Расторжение Договора 16.1. Настоящий Договор считается заключенным по 28 февраля 2014 года включительно и вступает в силу с момента подписания Сторонами. Условия настоящего Договора применяются к отношениям Сторон, к их правам и обязанностям, возникшим с момента подписания Договора.16.3. Настоящий Договор может быть изменен или досрочно прекращен: 16.3.1. по письменному соглашению Сторон;16.3.2. по вступившему в законную силу решению суда;16.3.3. при отказе одной из Сторон от исполнения настоящего Договора в случаях, предусмотренных настоящим Договором. 16.6. По требованию Субарендатора, настоящий договор может быть расторгнут судом досрочно в случаях, предусмотренных ст. 620 ГК РФ».

Ответ

В связи с тем, что права субарендатора на односторонний отказ от исполнения договора аренды — п. 3 ст. 450 ГК РФ не предусмотрено, а оснований предусмотренных ст. 620 ГК РФ нет, расторгнуть договор аренды по инициативе арендатора в судебном порядке будет крайне сложно, поскольку для этого нет оснований.

 

Кроме вышеизложенного, договор аренды может быть расторгнут на основании ст. 451 ГК РФ, согласно которой существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Однако суды крайне редко расторгают договоры по этой статье, тем более, что обстоятельства с момента заключения договора видимо не изменялись.

Как видно из судебной практики, неблагоприятное финансовое положение стороны договора не является основанием для его расторжения.

Таким образом, в Вашем случае предпочтительным способом решения вопроса представляются переговоры с арендатором по расторжению договора аренды по соглашению сторон.

Отдельно следует рассмотреть возможность предъявления иска о признании договора аренды незаключенным либо недействительным.

В силу п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Исходя из вышеизложенной нормы, в том случае, если иной срок не установлен в письме о расторжении договора, по истечении тридцатидневного срока с момента направления письма, субарендатор вправе обратиться в суд. Обязательный досудебный порядок арендатором соблюден.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

1. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УО ОТ 22.03.2010 № А47-7415/2009

«В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены случаи досрочного расторжения договора по требованию арендатора, а также указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

В соответствии с п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

В силу п. 9.2 договора аренды имущества от 09.06.2006 № 31 договор подлежит досрочному расторжению по требованию одной из сторон с уведомлением другой стороны за один месяц в случаях, предусмотренных настоящим договором или законодательством Российской Федерации.

Согласно п. 3.2.3 договора арендатор обязан в месячный срок с даты письменного обращения арендодателя в связи с изменением порядка расчета арендной платы и/или величины арендной платы заключить дополнительное соглашение об изменении порядка расчета арендной платы или величины арендной платы. В случае несогласия с изменением порядка расчета арендной платы и /или величины арендной платы представить арендодателю необходимые документы для оформления соглашения о расторжении настоящего договора.

Суд апелляционной инстанции исходя из буквального толкования п. 3.2.3, 9.2 договора аренды имущества от 09.06.2006 № 31 пришел к выводу о том, что письменное обращение арендодателя об изменении порядка расчета и (или) величины арендной платы подлежит рассмотрению арендатором в месячный срок с даты его написания. Несогласие арендатора с условиями арендодателя является основанием для оформления соглашения о расторжении.

Судом апелляционной инстанции установлено и материалами дела подтверждено, что обращение арендодателя об увеличении размера арендной платы от 21.11.2008 рассмотрено арендатором в установленный договором срок и не принято им, что подтверждается письмом от 24.11.2008. Из текста письма не следует намерения арендатора досрочно расторгнуть договор аренды в порядке, предусмотренном п. 3.2.3. договора, а внесено предложение об оставлении размера арендной платы на уровне 2008 года, что свидетельствует о желании продолжить арендные отношения на сложившихся условиях. Соглашение об увеличении размера арендной платы и изменения порядка ее уплаты сторонами не достигнуто.

Особый порядок расторжения договора аренды по требованию арендатора сторонами в договоре от 09.06.2006 № 31 не предусмотрен*.

Письма арендатора от 03.03.2009, 30.04.2009, 18.05.2009 свидетельствуют о том, что он имел намерение расторгнуть договор в соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по соглашению сторон*. Однако ответчик не согласился на расторжение договора на предложенных условиях, что является его правом.

Доказательств наличия одновременно всех условий, предусмотренных п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, для расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств обществом «Русьимпорт-Оренбург» не представлено*.

Судом апелляционной инстанции верно указано на то, что факт наступления экономического кризиса, на который ссылается истец в письме от 18.05.2009, не является основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора. Суд также правомерно отметил, что при заключении долгосрочного договора арендатор не проявил должной степени осмотрительности и не включил условие о порядке расторжения договора по требованию арендатора, в том числе в связи с утратой арендатором производственной необходимости в использовании имущества*.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод об отсутствии оснований для расторжения договора*".

2. Рекомендация: Как досрочно расторгнуть договор аренды по инициативе арендатора

"Расторжение договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств возможно только в судебном порядке и при соблюдении условий, предусмотренных статей 451 Гражданского кодекса РФ. Существенность изменения обстоятельств в каждом конкретном случае будет оцениваться судом.

В большинстве случаев суды отказывают в удовлетворении требований о расторжении договоров, поскольку изменение обстоятельств, на которое ссылается заявитель, не является существенным в смысле статьи 451 Гражданского кодекса РФ.

Внимание! Суды не признают существенным изменением обстоятельств глобальные события в мировой и национальной экономике.

Тем не менее все же бывают ситуации, которые суд расценивает как существенное изменение обстоятельств и на основании этого расторгает договор аренды*.

Пример из практики: суд удовлетворил иск о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых арендатор исходил при заключении договора

Истец (арендатор) и ответчик (арендодатель) заключили договор аренды земельного участка сроком на три года в целях строительства арендатором многоквартирного жилого дома. Жилой дом был построен и введен в эксплуатацию быстрее, чем планировалось: спустя всего полтора года после заключения договора. После этого арендатор обратился сначала к арендодателю, а затем в суд с требованием о расторжении договора.

Суд первой инстанции указал, что цель использования земельного участка достигнута, поэтому дальнейшее исполнение договора повлечет для истца значительный ущерб, что противоречит целям и назначению договора. На основании статей 451 и 453 Гражданского кодекса РФ суд первой инстанции удовлетворил исковые требования и расторгнул договор с момента вступления решения в законную силу. Суд кассационной инстанции оставил решение без изменения (постановление ФАС Уральского округа от 28 декабря 2009 г. № Ф09-10615/09-С6 по делу № А07-11160/2009).

В рамках другого дела стороны заключили договор аренды, по которому арендодатель передал арендатору земельный участок для разработки карьера и добычи известкового камня путем проведения буровзрывных работ. Спустя несколько лет после заключения договора аренды комиссия территориального отделения Роспотребнадзора провела проверку земельного участка, по итогам которой признала невозможным проведение буровзрывных работ в связи с опасностью загрязнения водоносных скважин и поступающей из них в населенный пункт питьевой воды.

После этого арендатор (истец) обратился в суд с требованием к ответчику (арендодателю) о расторжении договора на основании статьи 451 Гражданского кодекса РФ. В качестве существенного изменения обстоятельств истец указал на невозможность проведения работ по добыче известняка буровзрывным способом. Истец также указал, что переход на иной способ добычи известняка требует изменения всего технологического процесса производства щебня, что делает его экономически нецелесообразным и влечет для истца значительные имущественные потери.

Суд первой инстанции посчитал изменение обстоятельств, выразившееся в появлении препятствий в пользовании земельным участком, существенным, в связи с чем договор был расторгнут. Суды апелляционной и кассационной инстанций оставили решение без изменения (постановление ФАС Центрального округа от 17 июля 2008 г. по делу № А48-3289/07-4).

Арендатор может предъявить в суд иск о расторжении договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств только после соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Если обязательный досудебный порядок арендатором не будет соблюден, то для арендатора наступят предусмотренные законом негативные последствия. В частности, исковое заявление будет не принято к производству и возвращено, а ошибочно принятый иск будет оставлен без рассмотрения".

3. Рекомендация: Как добиться признания договора незаключенным

4. Рекомендация: Как признать недействительным договор, в котором участвует ваша организация

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль