Увеличение земельного участка

441

Вопрос

В собственности нашего ООО зарегистрирован земельный участок во Всеволожском районе из земель поселений (предоставление на основании договора купли-продажи, после 7 лет аренды, заключен с районной администрацией). Соседей нет, свободные земли рядом имеются.

1) каков алгоритм действий для прирезки 3-х дополнительных территорий к границам имеющегося участка непосредственно, и каким нормативным актом это предусмотрено: с чего начинать, и куда обращаться?

2) Как правильнее: это будут 3 самостоятельных, вновь формируемых участка, или изменение границ прежнего? Меняется ли кадастровый паспорт на прежний участок с учетом новой территории, и все данные геодезической съемки?

Ответ

Увеличение площади земельного участка за счет соседних земель возможно путем перераспределения публичных земельных участков и земель, которые находятся в частной собственности на основании ст. 39.28 ЗК РФ.

Однако, это допускается только:

в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии;

в целях приведения границ участков в соответствие проекту межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы;

для размещения объектов капитального строительства, в том числе в целях изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд;

в отношении земель, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства.

Порядок перераспределения отчасти разъяснен в Письме Росреестра от 17.12.2014 № 14-исх/14713-ГЕ/14.

В свою очередь, увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется за плату, размер которой определяется:

1) в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В ряде регионов данные порядки уже приняты (см.Постановление Правительства Забайкальского края от 20.02.2015 № 73, Постановление Администрации Липецкой области от 26.02.2015 № 97, Постановление Правительства Республики Бурятия от 18.03.2015 № 123). Нормативные акты для Всеволожскго района не выявлены.

Иной вариант – приобретение смежных земельных участков по общим основаниям и дальнейшее объединение участков.

При этом, с 01.03.2015 г.по общему правилу землю предоставляют только на торгах, а именно на аукционе, конкурс больше проводить не будут.

Но есть исключения. Без торгов можно получить в собственность земельный участок (ст. 39.3 ЗК РФ):

  • для комплексного освоения территории;
  • для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства;
  • участок, предназначенный для ведения сельскохозяйственного производства и переданный в аренду гражданину или юридическому лицу;
  • участок, на котором расположено здание или сооружение (собственник постройки может оформить права на землю).

Другие случаи предусмотрены в статье 39.3 Земельного кодекса РФ.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Изменения в Земельном кодексе РФ, вступившие в силу 1 марта 2015 года

«1 марта вступили в силу значительные изменения в земельном законодательстве. Они затронули вопросы аренды и купли-продажи земельных участков, предоставления земли гражданам и многие другие (Федеральный закон от 23 июня 2014 г. №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации).

Подробнее см. Как изменились положения Земельного кодекса РФ с 1 марта 2015 года.

Основные изменения:

  • упростили и подробно урегулировали порядок предоставления земельных участков гражданам и юридическим лицам;
  • предоставили возможность некоторым категориям граждан и организаций получить участок бесплатно;
  • установили, что земельные участки предоставляют в собственность или аренду только на аукционе;
  • урегулировали порядок обмена публичного земельного участка на участок, находящийся в частной собственности;
  • арендаторов лишили преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок;
  • установили предельные сроки договора аренды в зависимости от назначения использования участка;
  • изменили порядок определения размера арендной платы за участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
  • ввели запрет на продажу государственных и муниципальных участков, разрешенным видом использования которых является строительство;
  • установили порядок предоставление земельных участков, на которых размещены объекты незавершенного строительства;
  • предусмотрели возможность перераспределять публичные и частные земельные участки;
  • изменили порядок установления сервитутов на публичных земельных участках.

Упростили и подробно урегулировали порядок предоставления земельных участков гражданам и юридическим лицам

Утрачивает силу порядок предоставления участка с предварительным согласованием места размещения объекта. Больше не нужно подготавливать и согласовывать акт выбора земельного участка. Образование участка теперь проводят в соответствии с одним из трех документов (ст. 11.3 ЗК РФ):

  • утвержденной схемой расположения земельного участка (ст. 11.10 ЗК РФ);
  • проектом межевания территории;
  • проектной документацией на лесной участок.

По общему правилу схему расположения земельного участка готовит и утверждает орган власти, ответственный за распоряжение участками. Вместе с тем, заинтересованные лица смогут сами подготовить такую схему, если участок будет расположен за пределами населенных пунктов, в том числе городов федерального значения (Москва, Санкт-Петербург или Севастополь). Такие правила установлены в пунктах 4–6 статьи 11.10 Земельного кодекса РФ.

После утверждения схемы расположения участка орган власти направляет ее в орган кадастрового учета. Отказ в утверждении схемы возможен только по основаниям, установленным в законе (п. 16 ст. 11.10 ЗК РФ).

Также вводят правило о предварительном согласовании предоставления земельного участка еще до постановки его на кадастровый учет. Причем уполномоченный орган одновременно утверждает схему расположения участка и принимает решение о предварительном согласовании. Отказ в предварительном согласовании предоставления участка возможен только по основаниям, установленным в законе (п. 8 ст. 39.15 ЗК РФ).

Предоставили возможность некоторым категориям граждан и организаций получить участок бесплатно

Закон предусматривает случаи, когда граждане и организации могут бесплатно получить участок в собственность (ст. 39.5ЗК РФ). Участок могут предоставить в собственность:

  • лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории;
  • религиозной организации, которая имеет в собственности здания или сооружения религиозного или благотворительного назначения;
  • гражданину по истечении пяти лет со дня предоставления ему участка в безвозмездное пользование для личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства или крестьянско-фермерского хозяйства при определенных условиях (необходимо использовать участок в соответствии с разрешенным использованием и работать по одной из специальностей, список которых определяет субъект РФ);
  • гражданам, имеющим трех и более детей, если закон субъекта РФ предусматривает предоставление участков в собственность бесплатно.

Установили, что земельные участки предоставляют в собственность или аренду только на аукционе

По общему правилу землю предоставляют только на торгах, а именно на аукционе, конкурс больше проводить не будут.

Но есть исключения. Без торгов можно получить в собственность земельный участок (ст. 39.3 ЗК РФ):

  • для комплексного освоения территории;
  • для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства;
  • участок, предназначенный для ведения сельскохозяйственного производства и переданный в аренду гражданину или юридическому лицу;
  • участок, на котором расположено здание или сооружение (собственник постройки может оформить права на землю).

Другие случаи предусмотрены в статье 39.3 Земельного кодекса РФ.

При этом с 7 апреля 2015 года вступили в силу правила определения цены земельного участка при его продаже без торгов (Правила определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов, утвержденные постановлением Правительства РФ от 26 марта 2015 г. № 279; далее – Правила).

Во-первых, цена земельного участка, который находится в федеральной собственности и продается без торгов, определяется в размере его кадастровой стоимости (п. 2 Правил).

Во-вторых, цена земельного участка определяется в размере 60 процентов его кадастровой стоимости при продаже участка (п. 3 Правил):

  • для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства гражданину – собственнику здания или сооружения, возведенных в соответствии с разрешенным использованием участка и расположенных на приобретаемом участке;
  • юридическому лицу – собственнику здания или сооружения, которые являются объектами федерального или регионального значения и расположены на приобретаемом участке.

В-третьих, цена участка определяется в размере 2,5 процента его кадастровой стоимости при продаже участков, образованных в результате раздела участка, предоставленного (п. 4 Правил):

  • некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства и относящегося к имуществу общего пользования, этой некоммерческой организации (подп. 4 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ);
  • юридическому лицу для ведения дачного хозяйства и относящегося к имуществу общего пользования, этому юридическому лицу (подп. 5 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).*

Арендовать земельные участки без проведения торгов могут (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ):

  • организации – для государственных и общественно полезных целей (размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов, комплексного освоения территории, выполнения международных обязательств РФ, размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения);
  • собственники зданий, сооружений, которые расположены на этих земельных участках, собственники объектов незавершенного строительства, размещенных на участках (однократно и только для завершения строительства);
  • граждане, которые имеют право на первоочередное или внеочередное предоставление земельного участка.

Другие случаи предусмотрены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

Подробнее см. Особая процедура предоставления в аренду государственного и муниципального имущества.

Урегулировали порядок обмена публичного земельного участка на участок, находящийся в частной собственности

Обмен земельных участков возможен, когда частный участок (ст. 39.21 ЗК РФ):

  • изымается для государственных или муниципальных нужд;
  • предназначен для размещения объекта социальной, инженерной, транспортной инфраструктуры или если такие объекты уже есть на земельном участке.

При обмене участков оформляют договор мены. Здания и сооружения, которые расположены на участках, также становятся предметом договора мены (ст. 39.22 ЗК РФ).

Арендаторов лишили преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок

Теперь после истечения договора аренды заключить новый договор по общему правилу можно только на торгах. Без торгов новый договор аренды заключают (п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ):

  • если участок был предоставлен без торгов;
  • если договор аренды был заключен на аукционе и землю получил гражданин для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Исключение: случаи, когда участок был предоставлен без торгов в связи с признанием аукциона несостоявшимся и если только один заявитель был признан участником аукциона (п. 1314 и 20 ст. 39.12 ЗК РФ). При таких условиях новый договор аренды заключают на торгах.

Подробнее см. Особая процедура предоставления в аренду государственного и муниципального имущества.

Установили предельные сроки договора аренды в зависимости от назначения использования участка

В зависимости от назначения использования земельного участка договор можно заключить на определенный срок, а именно (п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ):

  • для строительства или реконструкции зданий и сооружений – от трех до десяти лет;
  • для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства – от трех до пяти лет;
  • собственникам здания или сооружения – до 49 лет;
  • для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства – до 20 лет;
  • для огородничества – до трех лет.

Другие случаи предусмотрены в пункте 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ.

Подробнее см. Особая процедура предоставления в аренду государственного и муниципального имущества.

Изменили порядок определения размера арендной платы за участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности

В связи с изменением порядка предоставления земель меняется и порядок определения размера арендной платы.

Теперь способ определения размера платы зависит от того, в каком порядке заключен договор аренды – на торгах или без них (п. 2 и 3 ст. 39.7 ЗК РФ).

Когда договор заключают на торгах, арендную плату определяют по результатам аукциона.

Если договор заключают с лицом, которое подало единственную заявку на участие в аукционе, либо с единственным участником, размер платы должен соответствовать начальной цене предмета аукциона.

Когда договор заключают без торгов, арендную плату определяет:

  • орган власти субъекта РФ – для земель, принадлежащих субъекту РФ, или земель, государственная собственность на которые не разграничена;
  • орган местного самоуправления – для муниципальных земель.

При проведении торгов начальную цену устанавливают в размере (п. 14–15 ст. 39.11 ЗК РФ):

  • ежегодной арендной платы на основании рыночной оценки, или
  • суммы не менее 1,5% кадастровой стоимости. Но только если результаты кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона, либо
  • первого арендного платежа по результатам рыночной оценки, когда договор аренды заключают для комплексного освоения территории или дачного хозяйства.

Подробнее см. Особый порядок установления и повышения размера арендной платы при аренде государственного и муниципального имущества.

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль