Переуступка права аренды

156

Вопрос

Возможна ли переуступка по договору аренды нежилого помещения на нового арендатора. Арендодателем является комитет по управлению городским имуществом? Договор аренды истек и действует на неопределенный срок.

Ответ

Согласно позиции изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 № 16679/11 переуступка прав по договору аренды государственного и муниципального имущества незаконна без проведения торгов.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Видео: Переуступка прав по договору аренды государственного и муниципального имущества незаконна без проведения торгов

«Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что арендатор госимущества не вправе переуступить права по договору аренды без проведения торгов, даже если новый арендатор является субъектом малого предпринимательства и даже если прежний арендатор получил это имущество в аренду до 1 июля 2008 года. Заседание по делу № А40-102293/10-148-587 состоялось 17 апреля 2012 года, его видеозапись размещена на официальном канале ВАС РФ. По итогам рассмотрения вынесено постановление Президиума ВАС РФ № 16679/11. Текст постановления размещен на официальном сайте ВАС РФ 26 июня 2012 года.

Президиум ВАС РФ согласился с первой из приведенных выше позиций. Он признал доводы представителя антимонопольного органа обоснованными и отменил постановление кассационного суда. Президиум пришел к выводу, что постановление суда кассационной инстанции нарушает единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права и противоречит правовым позициям ВАС РФ по вопросам применения административного законодательства.

Президиум ВАС РФ при принятии решения исходил из следующих двух обстоятельств.

  • На момент заключения протокола-соглашения о переуступке прав на аренду недвижимого имущества уже действовали специальные требования к договорам, предусматривающим переход прав в отношении государственного или муниципального имущества. Однако в нарушение этих требований Закона о защите конкуренции переход (уступка) прав арендатора от ОАО «Г.» к ООО «С.» осуществлен без проведения конкурса или аукциона на право заключения такого договора.
  • Суд кассационной инстанции применил часть 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции ошибочно. В данном случае договор с ООО «С.» на новый срок по условиям, названным в части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции, не заключался.


До принятия рассматриваемого постановления Президиума ВАС РФ № 16679/11 судебная практика по вопросу переуступки по договору аренды складывалась противоречиво.

В ряде случаев суды приходили к выводу, аналогичному мнению Президиуму ВАС РФ, – о невозможности заключения соглашений о переуступке прав по договорам аренды государственного имущества без торгов (постановления ФАС Московского округа от 12 января 2012 г. по делу № А40-26915/11-28-258от 5 мая 2011 г. № КГ-А40/3973-11 по делу № А40-34914/10-145-176ФАС Западно-Сибирского округа от 24 февраля 2012 г. по делу № А67-3976/2011).

Однако имелась и другая судебная практика. Так, ФАС Западно-Сибирского округа в своем постановлении указывал: поскольку соглашения о переуступке заключены с согласия арендодателя и с разрешения представителя собственника имущества, то порядок перемены лиц в обязательстве не нарушен. При этом заключение новых договоров аренды произведено не было, сделки перенайма заключены в рамках основных арендных обязательств, существенные условия договоров аренды остались неизменны, включая размер арендной платы, следовательно, нет оснований считать нарушенными положения Закона о защите конкуренции (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 4 мая 2010 г. по делу № А45-15771/2009).

В постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 августа 2011 г. № 09АП-15163/2011 по делу № А40-89861/10-2-352 суд также пришел к выводу, что переуступка прав по договору аренды без проведения конкурса или аукциона правомерна, и признал незаконными решение и предписание антимонопольного органа, который требовал расторжения соглашения о переуступке.

Таким образом, постановление Президиума ВАС РФ № 16679/11 позволило упорядочить судебную практику, поскольку суды при рассмотрении дел со схожими обстоятельствами будут руководствоваться позицией Президиума ВАС РФ.

В частности, уже после принятия постановления Президиума ВАС РФ № 16679/11 суд признал неправомерной переуступку прав по договору аренды государственного или муниципального имущества без проведения процедуры торгов (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15 июня 2012 г. по делу № А82-6150/2011).

Кроме того, Президиум ВАС РФ указал, что все вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении разъяснении, могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса РФ, если для этого нет других препятствий.

Под другими препятствиями следует понимать:

  • истечение сроков, предусмотренных статьей 312 Арбитражного процессуального кодекса РФ;
  • недопустимость ухудшения положения лица, привлекаемого или привлеченного к публично-правовой ответственности;
  • неисчерпание возможности для обращения в суд апелляционной или кассационной инстанции.

Соответствующее разъяснение содержит пункт 11 постановления Пленума ВАС РФ от 30 июня 2011 г. № 52 «О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам».

25.06.2015

 



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.