Аренда неоформленного в собственность помещения

196

Вопрос

Собственник сделал пристрой к нежилому помещению. Нежилое помещение оформлено в собственность. Пристрой в собственность не оформлен, не узаконен. Собственник сдает пристрой в аренду предпринимателю. Если возникнет судебный спор между арендатором и арендодателем пристроя о взыскании задолженности по арендной плате, а также пени и штрафов, какие риски несет в данном случае арендодатель, если пристрой не оформлен в собственность?

Ответ

Имеется риск признания договора аренды недействительным. Однако, арендодателю необходимо ссылаться, что отсутствие права собственности на объект аренды не влечет прекращение обязанности арендатора вносить арендные платежи. Кроме того, арбитражные суды как правило не принимают во внимание доводы арендатора, который пользовался арендованным имуществом и не заплатил за такое пользование, о том, что арендодатель был неуполномочен сдавать имущество в аренду, в связи с чем договор является недействительным. Такая правовая позиция содержится в пункте 12 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73.

Стоит также отметить, что иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с лицом, который не является собственником объекта, удовлетворению не подлежит. Данный вывод приведен в п.12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73. (см. Постановление ФАС УО от 20.03.2013 № А07-6078/2012).

Однако ранее, судебная практика по данному вопросу была противоречива. Согласно одной правовой позиции, если арендодатель не являлся собственником сдаваемого в аренду имущества, то при получении арендных платежей у него возникало неосновательное обогащение за счет арендатора, которое он обязан возместить последнему. Данный вывод приведен в частности в Постановлении ФАС ЗСО от 01.12.2009 № А46-10746/2009, Постановлении ФАС МО от 27.12.2011 № А40-14329/2011, Постановление ФАС УО от 12.04.2010 № А60-42893/2009. Присутствовал и иной подход к разрешению данного вопроса, а именно, если арендодатель не является собственником сдаваемого в аренду имущества, то при получении арендных платежей у него не возникает неосновательное обогащение за счет арендатора (см. Постановление ФАС МО от 26.09.2012 № А40-9862/2007, Постановление ФАС МО от 16.02.2011 № А41-18409/2009). Данный вывод и был изложен в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73.

Кроме того следует отметить, что эксплуатация объекта в отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию запрещена и за нарушение этого запрета предусмотрена административная ответственность (ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ). Таким образом, если надзорные органы установят факт эксплуатации здания или помещений в здании, которое не введено в установленном порядке в эксплуатацию, арендатор может быть привлечен к административной ответственности. Органы прокуратуры также вправе предъявить иск о запрете эксплуатации объекта, не введенного в эксплуатацию.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Может ли арендатор не исполнять свою обязанность по внесению арендной платы, если выяснится, что арендодатель в момент заключения договора был неправомочен сдавать оборудование в аренду;

Арендодатель не является собственником объекта аренды. Будет ли действителен договор аренды, который заключен с таким арендодателем;

Объект недвижимости самовольно реконструирован. Как легализовать получившиеся изменения;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

Арендатор отказывается вносить арендную плату на том основании, что арендодатель был неправомочен сдавать имущество в аренду. Как возразить на этот довод арендатора

<…>

«В такой ситуации арендатор не освобождается от обязанности вносить арендную плату.

В ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель не обязан доказывать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Арбитражные суды не будут принимать во внимание доводы арендатора, который пользовался арендованным имуществом и не заплатил за такое пользование, о том, что арендодатель был неуполномочен сдавать имущество в аренду, в связи с чем договор является недействительным.

Такая правовая позиция содержится в пункте 12 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13)*».

25.06.2015

 

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше
    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам.Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль