Различия в перечне отделочных работ

69

Вопрос

Заключен предварительный договор уступки прав требования между физ.лицом - новый участник, и юр.лицом - участник долевого строительства, согласно которого юр.лицо уступит права требования физ.лицу к застройщику квартир. Однако есть расхождения паспорта отделочных работ, который подписан между физ. лицом - новый участник и юрлицом - участник долевого строительства с проектной декларацией, а именно перечень отделочных работ меньше чем указан в декларациив проектной декларации ( http://goruks42.ru/index.php?option=com_content&view=article&id=108:30042014&catid=35:2012-02-14-10-01-54&Itemid=62 ).  Указано: Квартиры предполагаются к передаче участникам долевого строительства со следующими элементами внутренней отделки: стяжка по полу, затирка швов по газобетонным и железобетонным участкам стен, штукатурка по кирпичным участкам стен. Лоджии: раздвижные остекленные конструкции из алюминиевого профиля, (пластиковые двери с порогом, отделка внутренней поверхности стен лоджии выполняется из ГВЛ-В с утеплением - ЭТОГО НЕТ В ПАСПОРТЕ отделки); Отопление: смонтировано, подключение к стоякам в коридорных нишах с установкой приборов учета тепла, (разводка труб в стяжке пола с установленными секционными радиаторами Global VOX 500 - ЭТОГО НЕТ В ПАСПОРТЕ). Какой документ имеет приоритет? Паспорт отделочных работ или проектная декларация? Есть ли повод судиться с участником долевого строительства или застройщиком, если строительство будет выполнено вне рамок проектной декларации?

Ответ

В силу ст.7 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора и проектной документации. Таким образом, объект в любом случае должен соответствовать проектной декларации, которая в силу закона имеет больший приоритет перед паспортом отделочных работ. Однако, если стороны в договоре ограничат объем выполняемых работ застройщиком по сравнению с объемом, указанным в проектной декларации, имеется вероятность, что новый участник долевого строительства не сможет обязать застройщика выполнить объем работ в соответствии с проектной декларацией.

Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети «Интернет») не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанный в части 2 статьи 23 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

При уступке права участника договора долевого строительства, соответствующее право переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (ст. 384 ГК РФ) – см. «Как уступить право (требование)». Таким образом, закон допускает, что новый дольщик вправе требовать от застройщика выполнения полного объема работ, предусмотренного первоначальным договором в соответствии с проектной декларацией. Тем не менее, если стороны в договоре (уступке права) ограничат объем выполняемых работ застройщиком по сравнению с объемом, указанным в проектной декларации, имеется вероятность, что новый участник долевого строительства не сможет обязать застройщика выполнить объем работ в соответствии с проектной декларацией. Так, в ряде случаев, судебная практика допускает несоответствие условий договора и выполненных застройщиком обязательств проектной декларации (см. Апелляционное определение Пермского краевого суда от 14.01.2015 № 33-7).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОТ 30.12.2004 № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации

<…>

«Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.*

2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:42

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.2

4. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.1

5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.15

5.1. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.2

6. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.8

7. Застройщик не несет ответственность за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами».

24.06.2015

 

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль