Приватизация участка с недостроем

426

Вопрос

Можно ли выкупить земельный участок, если на нем зарегистрирован недострой (есть свидетельство о праве собственности)? Какова будет судьба недостроя, если все-таки договор будет расторгнут в судебном или в одностороннем не судебном порядке по инициативе Комитета имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования?

Ответ

Земельный участок не может быть предоставлен в собственность, если на нем располагается объект незавершенного строительства.

Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008г. № 8985/08, Постановлении Президиума ВАС от 01.03.2011г. № 14880/10, Постановлении Президиума ВАС РФ от 10.04.2012 № 15874/11. Таким образом, с учетом сложившейся судебной практики следует, что для реализации права выкупа земельного участка в собственность, право собственности должно быть зарегистрировано на законченный строительством объект, введенный в эксплуатацию.

Действующая редакция ЗК РФ также не предполагает возможности выкупа публичного земельного участка, если на нем располагается объект незавершенного строительства.

Кроме того, в соответствии с п.3.1 ст. 235 ГК РФ и ст.239.1 ГК РФ если договор аренды прекратил действие, то объекты незавершенного строительства, которые находятся на арендованной земле, могут быть изъяты у арендатора и выставлены на торги. Если объекты незавершенного строительства не будут проданы, то объекты недвижимости могут быть приобретены в государственную или муниципальную собственность. Однако, положения данной статьи не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу Закона № 171-ФЗ.

Следует отметить, что в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Если договор аренды заключен до дня вступления в силу Закона № 171-ФЗ, арендодатель участка в случае если арендные отношения не будут продолжены может предъявить требование об освобождении земельного участка от незавершенного строительством объекта (см. Постановление АС УО от 17.03.2015 № А60-31717/2012).

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Как изменились положения Земельного кодекса РФ с 1 марта 2015 года;

Изменения в Гражданском кодексе РФ в 2013–2015 годах;

Продление аренды публичной собственности. Как перезаключить договор без торгов;

Особая процедура предоставления в аренду государственного и муниципального имущества;

Какие документы арендодателю необходимо оформить при прекращении или расторжении договора аренды недвижимого имущества;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Приватизация участков под объектами незавершенного строительства: подходы судебной практики;

<…>

«Первый подход: приватизировать можно

Согласно одному из выработанных подходов, собственник объекта незавершенного строительства имеет исключительное право на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды земельного участка. Сторонники данной позиции аргументируют ее следующим образом.

Юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено исключительное право на приватизацию данных земельных участков в порядке и на условиях, установленных Земельным кодексом РФ и другими федеральными законами (п. 1 ст. 36 ЗК РФ). Согласно п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Действующее законодательство РФ не содержит дефиниций «здание», «строение», сооружение». В связи с этим делается вывод о том, что «не завершенным строительством объектом» может являться как здание, так и строение или сооружение. Указанный правовой термин характеризует не конструктивные особенности объекта недвижимости и функциональные цели его создания, а сам процесс создания объекта недвижимости и отражает поэтапность этого процесса в свойствах создаваемого объекта.

Объект незавершенного строительства прочно связан с землей и его перемещение невозможно без несоразмерного ущерба его назначению. Следовательно, на основании п. 1 ст. 130 ГК РФ такой объект следует признать недвижимой вещью. Как указал Пленум ВАС РФ, по смыслу ст. 130 ГК РФ и ст. 25 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о госрегистрации прав) не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими3.

На основании этих норм и разъяснений суды приходят к следующему выводу при толковании положений п. 1 ст. 36 ЗК РФ в системной взаимосвязи с иными положениями законодательства. Эти нормы обусловливают наличие права на приватизацию земельного участка наличием права собственности на находящееся на данном земельном участке недвижимое имущество (в том числе объект незавершенного строительства). В результате суды признавали немотивированным отказ органов исполнительной власти в предоставлении земельных участков лицам - собственникам объектов незавершенного строительства на этих участках4.

Второй подход: приватизировать нельзя

Сторонники недопустимости расширительного толкования положений действующего законодательства, регламентирующего рассматриваемые правоотношения, полагают, что собственник объекта незавершенного строительства не имеет исключительного права на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды земельного участка5.

Доводы приверженцев этой позиции сводятся к точному цитированию п. 1 ст. 36 ЗК РФ. В нем упоминаются «собственники зданий, строений, сооружений». Не завершенный строительством объект не является ни зданием, ни строением, ни сооружением, о которых идет речь в Земельном кодексе РФ. И поскольку Земельный кодекс РФ не предусматривает незавершенное строительство среди объектов, наличие которых у лица предоставляет исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка, делается однозначный вывод. У собственника объекта незавершенного строительства не возникает права на приватизацию земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Президиум ВАС РФ при рассмотрении такого спора признал, что у организации - собственника объекта незавершенного строительства не было права выкупа земельного участка под этим объектом (постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 № 8985/08). Это позволило исследователям предположить, что указанное постановление Президиума ВАС РФ «изменит сложившийся подход к делам данной категории»6.

Впрочем, авторы сразу же оговорились, что «хотя постановление и содержит принципиальную позицию по вопросу приобретения прав на земельные участки, занимаемые объектами незавершенного строительства, в порядке ст. 36 ЗК РФ, на окончательную позицию суда во многом повлияли особенности фабулы данного дела». Так, по мнению Президиума ВАС РФ, хотя в ст. 36 Земельного кодекса РФ не названы объекты незавершенного строительства, «применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе». Это обстоятельство привело к тому, что постановление № 8985/08 все же не стало судьбоносным и формирующим единообразную практику.

ПРАКТИКА 2009 ГОДА

В 2009 г. федеральные окружные арбитражные суды продолжают следовать различным путям разрешения рассматриваемой категории споров.

С одной стороны, ФАС Волго-Вятского округа, придерживаясь позиции, высказанной Президиумом ВАС РФ, не нашел оснований для отмены судебных актов в порядке кассации. Вывод суда построен на недопустимости расширительного толкования ст. 36 ЗК РФ. Суд кассационной инстанции указал, что исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Исключительность права означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием строением, сооружением. Поскольку организации на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства, а не здание, строение или сооружение, суды сделали вывод о том, что у организации не возникло исключительное право на приватизацию земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства7. С другой стороны, ФАС Западно-Сибирского округа продолжает следовать прямо противоположной позиции при разрешении рассматриваемой категории споров. Он поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций, исходящих из расширительного толкования ст. 36 Земельного кодекса в системной связи со ст. 130 Гражданского кодекса РФ и ст. 25 Закона о госрегистрации прав*».

23.06.2015

 



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.