Передача сетей на баланс управляющей компании

3218

Вопрос

Заказчик-застройщик многоквартирного дома арендует земельный участок у администрации муниципального образования. Дом построен, получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Строительство дома производилось за счет финансирования участниками долевого строительства по ДДУ в рамках 214-ФЗ. Одновременно со строительством многоквартирного дома застройщиком построены на участке такие объекты недвижимости, как: бытовая канализация, водопровод, газопровод, ливневая канализация и теплосеть. В отношении вышеупомянутых объектов недвижимости у застройщика есть все разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Всеми собственниками помещений дома заключены индивидуальные договоры управления домом с управляющей организацией, которой застройщик передал дом на баланс со всей технической документацией по акту унифицированной формы № ОС-1. Помимо дома застройщику необходимо передать на баланс управляющей компании и вышеупомянутые объекты недвижимости. Чтобы застройщику передать управляющей компании эти объекты по "договору безвозмездной передачи (пожертвования) недвижимого имущества" застройщику необходимо вначале сети оформить в свою собственность. Однако обратившись в Росреестр застройщик получил сообщение об отказе в гос.регистрации права собственности на эти объекты с мотивировкой о том, что застройщик утратил право распоряжения земельным участком, поскольку на него возникло право общей долевой собственности у собственников помещений многоквартирного дома.

Вопрос: Возможно ли застройщику передать сети на баланс управляющей компании иным законным способом, чем регистрация перехода права в Росреесте? Может ли застройщик передать сети и техническую документацию управляющей организации по акту унифицированной формы ОС-1 и будет ли соответствовать закону такое оформление перехода имущественных прав?

Ответ

Бытовая канализация, водопровод, газопровод, ливневая канализация и теплосеть обладают признаками линейных объектов недвижимости, права на которые подлежат обязательной государственной регистрации. Таким образом, передача по акту на «баланс» данных объектов эксплуатирующей организации, без регистрации перехода права собственности на данные объекты не соответствует действующему законодательству.

Следует отметить, что инженерные сети (газопроводы, водопроводы и т.д.) обладают признаками линейных объектов недвижимости.

В свою очередь, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (ст. 218 ГК РФ). В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абз. 2-3  п. 2п. 4 ст. 218 ГК РФп. 4 ст. 1152 ГК РФ).

Учитывая, что в данном случае иного основания приобретения право собственности не усматривается, действует общее правило – право собственности на линейные объекты возникают с момента гос.регистрации права.

Следует отметить, что право собственности на возведенный объект в силу положений статей 8131219223 ГК РФ, статьи 25 ФЗ от 21.07.97 № 122-ФЗ возникает с момента его госрегистрации только у стороны, имеющей права на земельные участки, на которых возводится объект. У третьего лица, может возникнуть только вторичное право - после регистрации за застройщиком права собственности на объект, объекте может перейти к иному лицу на основании заключенного между ними договора.

В свою очередь, тот факт, что застройщик в настоящее время потерял права на участок, не исключают возможности регистрации прав. Так, в соответствии с позицией изложенной в письме Минэкономразвития России от 29.10.2010 № Д23-4444 размещение линейного объекта на земельном участке, находящемся в частной собственности, для строительства линейного объекта возможно осуществить на праве ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

Таким образом, регистрация прав на линейные объекты будет возможна, в случае установления сервитута в отношении участка для размещения линейного объекта с дальнейшей регистрацией права. В случае регистрации права на линейные объекты, застройщик сможет произвести отчуждение данных объектов третьему лицу.

Дополнительно Вы можете ознакомиться: Соглашение об установлении частного сервитута земельного участка (постоянного, возмездного)Соглашение об установлении частного сервитута земельного участка (срочного, безвозмездного).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЛЕНУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РФ, ПЛЕНУМА ВАС РФ, ВАС РФ, ВЕРХОВНОГО СУДА РФ ОТ 29.04.2010 №№ 10, 22

<…>

«Споры, связанные с приобретением права собственности

11. Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй - третий пункта 2пункт 4 статьи 218 ГК РФпункт 4 статьи 1152 ГК РФ). Так, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.

Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (пункт 4 статьи 1152 ГК РФ), а в случае реорганизации - с момента завершения реорганизации юридического лица (статья 16 Федерального закона "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей").Наследник или вновь возникшее юридическое лицо вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный регистратор), после принятия наследства или завершения реорганизации. В этом случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество.

Акционерное общество, созданное в результате преобразования государственного (муниципального) предприятия в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц становится как правопреемник собственником имущества, включенного в план приватизации или передаточный акт».

23.06.2015

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль