Заключение соглашения о сервитуте

1152

Вопрос

ООО обратилось к  организации с предложением заключить соглашение о сервитуте, сроком до 3 лет, что бы не регистрировать, на земельных участках (один в собственности, другой в аренде) на которых будет осуществляться строительство объектов электроэнергетики. Вопросы:1) Как  правильно заключить данное соглашение? 2) Какие могут быть  нежелательные последствия? 3) Как обязать ООО потом произвести демонтаж труб, после окончания сервитута. 4) Прошу дать общее представление и рекомендации о заключении соглашения об установлении сервитута на земельном участке. Какие у нас права и чем мы рискуем?

Ответ

Соглашение об установлении сервитута на срок до трех лет допускается в отношении части земельного участка без проведения работ, кадастрового учета и регистрации обременения (п. 4 ст. 39.25 ЗК РФ), но только в отношении участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Упоминания об участках находящихся в частной собственности в данной статье нет, в связи с чем, если сервитут устанавливается в отношении участка, находящегося в собственности организации, его придется регистрировать.

Так, в соответствии с Информацией Минэкономразвития России от 24.04.2015, в иных случаях, не указанных в пункте 4 статьи 39.25 Земельного кодекса Российской Федерации, необходимо проведение кадастровых работ для внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о части земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут, и для государственной регистрации ограничения (обременения), возникающего в связи с установлением сервитута.

В свою очередь арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе требовать от лица, в пользу которого установлен сервитут, плату по соглашению об установлении сервитута, определенного в порядке, установленном уполномоченным органом.

Следует отметить, что сервитут может быть срочным или постоянным (п. 4 ст. 23 Земельного кодекса РФ).

В соглашении об установлении частного сервитута необходимо указать основания, по которым устанавливается сервитут. В частности, он может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также для других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (абз. 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ).

Неудобства владельцев участков связано с ограниченной возможностью использования данных участков, в связи с проведением строительных и ремонтных работ лицом, в пользу которого установлен сервитут.

В свою очередь, следует учитывать, что сервитут может быть прекращен по требованию собственника в случаях:

– отпадения основания, по которому он был установлен (п. 1 ст. 276 ГК РФ);

– невозможности использования земельного участка по его назначению из-за сервитута (решается судом) (п. 2 ст. 276 ГК РФ).

Однако, обязанность по регистрации сервитута установлена в Гражданском кодексе РФ (п. 3 ст. 274). При этом необходимо соблюсти порядок, установленный для регистрации прав на недвижимое имущество. Подробнее см. Что нужно сделать покупателю недвижимости, чтобы зарегистрировать переход права собственности.

Государственная регистрация сервитутов проводится на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте (п. 1 ст. 27 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Вы можете ознакомиться с примерной формой «Соглашение об установлении частного сервитута земельного участка (срочного, возмездного)».

При этом, собственник участка, обремененного сервитутом, вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. В случае установления сервитута в судебном порядке, размер платы за сервитут определяет суд, с учетом представленных доводов сторон. Относительно критерия платы за установления сервитута, возможно воспользоваться разъяснениями содержащимися в постановлении Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 №11248/11.

В данном Постановлении дается определение критериев установления платы за сервитут, которые сводятся к следующему.

Плата за сервитут должна быть соразмерна материальной выгоде, которую могло получить это лицо, если бы земельный участок не был обременен сервитутом (сдача в аренду спорной части третьим лицам). Следовательно, при определении размера платы за сервитут суды должны учитывать, какие имущественные выгоды мог бы получить собственник от части земельного участка, в отношении которой устанавливается сервитут. К таким имущественным выгодам, очевидно, могут быть отнесены плоды (продукция), которые собственник земельного участка получал от части земельного участка, в отношении которой установлен сервитут.

Характер и интенсивность использования земельного участка лицом, в интересах которого установлен сервитут, влияют на размер платы. Исходя из указанного критерия, судам будет необходимо оценивать способ прохода, проезда через обслуживающий земельный участок, а также периодичность (частоту) использования. Очевидно, что указанные факторы должны быть определены в резолютивной части решения суда и влиять на размер платы за сервитут.

В состав платы за право проезда и прохода, в зависимости от обстоятельств спора, допустимо также включать расходы собственника обремененного участка на создание условий для реализации истцом своего права ограниченного пользования чужим имуществом, в том числе затраты на обеспечение охранно-пропускного режима, поддержание дорожного покрытия в надлежащем техническом состоянии и т. д.

Для определения размера платы за сервитут возможно воспользоваться Временными методическими рекомендациями по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденные Росземкадастром от 17.03.2004 г. в соответствии с которыми, величина соразмерной платы за сервитут определяется путем сложения размера реального ущерба, упущенной выгоды и убытков от досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами. Также может учитываться при определении соразмерности платы площадь обремененной части участка, степень неудобства собственника, которая может зависеть, например, от количества людей, проходящих по участку, времени использования, издаваемого шума и т. д.

В частности в Определении ВАС РФ от 06.05.2011 № ВАС-5002/11 указано: «Определяя величину соразмерной платы за право ограниченного пользования спорными нежилыми помещениями, суды исходили из утвержденных 17.03.2004 Росземкадастром «Временных Методических рекомендаций по оценке соразмерной платы за сервитут», в соответствии с пунктом 2.2 которых, величина соразмерной платы за сервитут определяется путем сложения размера реального ущерба, упущенной выгоды и убытков от досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами. Суды, указав, что сервитут был установлен до приобретения ответчиком спорного участка, истцом выполнены за его счет работы по устройству автодороги совместного с ответчиком пользования, определили соразмерную плату за сервитут в размере 347,7 руб. в месяц, которая рассчитана на основании величины кадастровой стоимости земельного участка, общей площади проезда совместного пользования и ставки земельного налога».

Обязать произвести демонтаж труб, после окончания сервитута, возможно в самом соглашении об установлении сервитута. В случае его невыполнения, владелец участков вправе на основании ст.301 ГК РФ предъявить негаторный иск о демонтаже объектов и освобождении участков.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Сервитут на земельный участок. Как добиться его установления в судебном порядке

Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

Соглашение об установлении частного сервитута земельного участка (постоянного, возмездного)

Проблемы правового регулирования сервитутов;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

Соглашение об установлении частного сервитута земельного участка (срочного, возмездного)

«СОГЛАШЕНИЕ № 65

об установлении частного сервитута земельного участка

(срочного, возмездного)

г. Москва «11» декабря 2012 г.

Общество с ограниченной ответственностью «Запад», именуемое в дальнейшем
«Собственник», в лице генерального директора Александра Владимировича Львова,
действующего на основании устава, с одной стороны, и общество с ограниченной
ответственностью «Восток», именуемое в дальнейшем «Пользователь», в лице генерального
директора Аллы Степановны Глебовой, действующей на основании устава, с другой стороны,
заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ СОГЛАШЕНИЯ

1.1. Собственник в соответствии с условиями настоящего соглашения предоставляет
Пользователю право ограниченного пользования (постоянный сервитут) частью земельного участка, принадлежащего Собственнику на праве собственности, расположенного по адресу:

125008, г. Москва, ул. Михалковская, д. 21 (кадастровый № 50:21:16 09 19:1318).

1.2. Сервитут предоставляется для обеспечения возможности прохода и проезда к земельному
участку, принадлежащему Пользователю, через земельный участок, принадлежащий
Собственнику.

1.3. Сервитут по условиям настоящего соглашения устанавливается в интересах Пользователя, являющегося собственником земельного участка, имеющего общую границу с земельным участком Собственника.

1.4. Границы сервитута определены в кадастровом паспорте земельного участка, на котором
отмечена сфера действия такого сервитута. Данный кадастровый паспорт является неотъемлемой
частью настоящего соглашения.

1.5. Устанавливаемый сервитут является срочным и устанавливается на срок до 11 декабря 2015 г.

2. ПОРЯДОК ОГРАНИЧЕННОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ

2.1. Ограниченное пользование (сервитут) осуществляется Пользователем строго в пределах
границ, определенных согласно пункту 1.4 соглашения.

2.2. Осуществление сервитута Пользователем происходит в следующем порядке.

Собственник обеспечивает круглосуточный беспрепятственный доступ к земельному
участку Пользователя автотранспортным средствам.

2.3. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Собственник обязан:

3.1.1. Оказывать необходимое содействие для установления частного сервитута на принадлежащей ему части земельного участка.

3.1.2. Предоставлять Пользователю необходимые правоустанавливающие и иные документы для осуществления государственной регистрации частного сервитута в установленном
законодательством порядке.

3.1.3. Предоставлять Пользователю возможность осуществлять сервитут в порядке, установленном настоящим соглашением.

3.2. Собственник вправе требовать прекращения сервитута в порядке, установленном
законодательством Российской Федерации.

3.3. Пользователь обязан:

3.3.1. Осуществлять сервитут в порядке, установленном пунктами 2.1–2.3 настоящего соглашения.

3.3.2. Своевременно выплачивать Собственнику плату за осуществление сервитута в порядке,
предусмотренном пунктами 4.1–4.2 настоящего соглашения.

3.3.3. Производить все требуемые действия для осуществления регистрации сервитута в
установленном законодательством порядке.

3.3.4. Прекратить осуществление сервитута при наступлении срока, указанного в пункте 1.5
настоящего соглашения.

4. ПЛАТА ЗА СЕРВИТУТ

4.1. Пользователь за установленный сервитут уплачивает Собственнику плату в размере 20 000 (Двадцать тысяч) руб. ежемесячно не позднее 5-го числа месяца.

4.2. Плата вносится безналичным путем на счет, указанный Собственником в разделе 7
настоящего соглашения.

5. ПОРЯДОК РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ

5.1. Споры, возникающие между сторонами, разрешаются путем переговоров.

5.2. При невозможности разрешения споров путем переговоров они разрешаются в соответствии с

действующим законодательством в судебном порядке.

6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

6.1. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним».

6.2. Обязанность по подаче и получению документов для государственной регистрации сервитута лежит на Пользователе.

6.3. Соглашение составлено в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых хранится в делах Управления Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии по Московской области (Росреестр по Московской области) по
адресу: 121170, г. Москва, ул. Поклонная, д. 13, один – у Собственника, один – у Пользователя.

6.4. Расходы, связанные с государственной регистрацией сервитута, несет Пользователь.

7. АДРЕСА, БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Собственник:

ООО «Запад»

125008, г. Москва, ул. Михалковская, д. 21

ИНН/КПП 7708123457/770801002

р/с 40702810400000002123 в АКБ «Надежный»

к/с 3010181040000000222

БИК 044583222

ОГРН 1234567890124

регистрационный номер

в ФСС России 00000002

ОКАТО – 45277671000

Генеральный

директор А.В. Львов

М.П.

Пользователь:

ООО «Восток»

125008, г. Москва, ул. Михалковская, д. 20

ИНН/КПП 7708123456/770801001

р/с 40702810400000001111 в АКБ «Надежный»

к/с 30101810400000000222

БИК 044583222

ОГРН 1234567890123

регистрационный номер

в ФСС России 00000001

ОКАТО – 45277571000

Генеральный

директор А.С. Глебова

М.П.

   

Сервитутом могут обременяться также здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком (ст. 277 ГК РФ).

Сервитут может быть срочным или постоянным (п. 4 ст. 23 Земельного кодекса РФ).

Необходимо указать основания, по которым устанавливается сервитут. В частности, он может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также для других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (абз. 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ).

Сервитут может быть установлен также в интересах лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами (п. 4 ст. 274 ГК РФ).

Если сервитут относится ко всему земельному участку, то определять границы в кадастровом паспорте не нужно.

Сервитут может быть прекращен по требованию собственника в случаях:
– отпадения основания, по которому он был установлен (п. 1 ст. 276 ГК РФ);
– невозможности использования земельного участка по его назначению из-за сервитута (решается судом) (п. 2 ст. 276 ГК РФ).

См. также Временные Методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут (утв. Росземкадастром 17 марта 2004 г.).

Обязанность по регистрации сервитута установлена в Гражданском кодексе РФ (п. 3 ст. 274). При этом необходимо соблюсти порядок, установленный для регистрации прав на недвижимое имущество. Подробнее см. Что нужно сделать покупателю недвижимости, чтобы зарегистрировать переход права собственности.

Государственная регистрация сервитутов проводится на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте (п. 1 ст. 27 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)*».

13.08.2015

 



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.