Договор аренды нежилого помещения

92

Вопрос

Организация заключила договор аренды нежилого помещения с фирмой ООО (далее - Арендатор). Арендатору по акту приема-передачи было передано два помещения. На сегодняшний день за арендатором числится задолженность по оплате арендных платежей за 3 месяца (июнь, июль, август). Платежи по договору должны оплачиваться до 5 числа текущего месяца. На основании договора аренды мы можем расторгнуть договор в одностороннем порядке, если арендатор допустит просрочку оплаты платежей по договору на 15 календарных дней.14 июля в адрес арендатора было направлено заказное письмо с требованием погасить образовавшуюся задолженность. Также копия письма была продублирована в электронном сообщении. Согласно договора аренды - любые письма/уведомления в рамках договора считаются полученными арендатором по истечении 7 (семи) календарных дней со дня направления заказного письма. На основании вышеизложенного, по истечении оговоренных сроков на погашении задолженности,  в адрес арендатора было направлено уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке с указанием даты расторжения. На сегодняшний день арендатор на звонки не отвечает, письменные сообщения игнорирует. С июня месяца в арендуемом помещении не появляется. В офисах осталась мебель и документация арендатора.иИмеем ли мы право освободить одно из помещений от имущества арендатора: сделать опись имущества, переместить все в один кабинет и опечатать его?

Ответ

Да. В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендованном помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация: Удержание имущества должника

«Удержание имущества должника – один из способов обеспечения обязательств (п. 1 ст. 329 ГК РФ). Состоит в том, что кредитор, у которого находится вещь (подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником), в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или по возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков, удерживает ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования, хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникающие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели (ст. 359 ГК РФ)».

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО, ОБЗОР ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ, ВАС РФ ОТ 11.01.2002 № 66

<…>
«14. Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о возврате имущества из чужого незаконного владения.

Как следовало из материалов дела, между сторонами был заключен договор аренды, во исполнение которого ответчик (арендодатель) передал истцу в аренду нежилое помещение (цех вентиляции и пневмотранспорта) сроком на пять лет. В данном помещении арендатор разместил оборудование, принадлежащее ему на праве собственности.

По окончании срока аренды истец не освободил помещение от своего оборудования, чем нарушил требование статьи 622 ГК РФ, согласно которому при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Впоследствии истец попытался вывезти свое имущество, однако ответчик чинил препятствия и удерживал оборудование.

В письме, направленном истцу, ответчик указал, что удерживает принадлежащее истцу имущество на основании пункта 1 статьи 359 ГК РФ в связи с неисполнением последним обязательства по внесению арендной платы в полном объеме и после погашения долга истцом вернет его имущество.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении искового требования отказано со ссылкой на пункт 1 статьи 359 Кодекса, согласно которому право на удержание вещи имеет любая сторона по договору, если она вправе требовать платежа или совершения иных действий, связанных с данной вещью.

В апелляционной жалобе истец просил решение отменить и иск удовлетворить, так как у него нет перед ответчиком никаких обязательств, связанных со спорным оборудованием. Кроме того, это оборудование не передавалось арендодателю, а использовалось самим арендатором в период аренды помещения.

Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения по следующим основаниям.

Доводы истца о неправомерности удержания его оборудования в связи с отсутствием у него каких-либо обязательств перед ответчиком по поводу этого оборудования несостоятельны, поскольку в силу абзаца второго пункта 1 статьи 359 ГК РФ в отношениях между предпринимателями удержанием вещи могут обеспечиваться также обязательства, не связанные с оплатой данной вещи или возмещением издержек на нее.

Однако право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.

В рассматриваемом случае спорное оборудование оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний. Основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение. Поскольку такое владение оборудованием не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам пункта 1 статьи 359 ГК РФ.

С учетом изложенного требования истца (собственника оборудования) о возврате имущества из чужого незаконного владения не подлежат удовлетворению».

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.12.2014 №№ 06АП-5826/2014, А73-10168/2013

<…>
«Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 29.11.2013 заявленные исковые требования удовлетворены в полном объеме, с ответчика в пользу истца взыскано 750 791 руб. 27 коп. задолженности по арендной плате, а также обращено взыскание на удерживаемое имущество в количестве 109 предметов.

<…>
ООО «Резерв» письмом от 17.06.2013 (т. 1, л.д. 27) уведомило ООО «Пирамида» об одностороннем отказе от договора с 01.07.2013 на основании пункта 7.3 договора аренды. Данное уведомление направлено ответчику ценным письмом (т. 1, л.д. 28).

По прекращению договора аренды имущество арендатора, находящееся в спорном помещении, принято истцом на хранение на основании акта от 01.07.2013 (т. 1, л.д. 130-132 с целью обеспечения исполнения арендатором обязанности по внесению арендных платежей.

Также подлежит отклонению довод ответчика об отсутствии в материалах дела отчета об оценке имущества, в отношении которого судом первой инстанции наложено взыскание. Названный отчет судом апелляционной инстанции у истца запрошен, истцом суду предоставлен, судом изучен.

Касательно довода ответчика о том, что у истца отсутствовали правовые основания на удержание имущества должника. Оценивая названный довод, суд принимает во внимание следующие обстоятельства.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендованном помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.

Как было указано, ООО «Резерв» письмом от 17.06.2013 (т. 1, л.д. 27) уведомило ООО «Пирамида» об одностороннем отказе от договора с 01.07.2013 на основании пункта 7.3 договора аренды. Данное уведомление направлено ответчику ценным письмом (т. 1, л.д. 28) по адресу: г. Хабаровск, ул. Истомина, 49. Указанный адрес также является юридическим адресом ответчика, что подтверждается имеющейся в материалах дела выпиской из ЕГРЮЛ. Кроме того, из Информационной выписки ЕГРЮЛ, сформированной 10.10.2014 следует, что указанный адрес общество «Пирамида» занимало до 25.12.2013, впоследствии сменив его.

Учитывая, что истцом соблюден порядок расторжения договора, а ответчик, надлежащим образом извещенный истцом о досрочном прекращении договора аренды, помещение от своего имущества по окончании договора аренды не освободил, то суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о правомерности удержания имущества должника арендодателем».

13.08.2015

 

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль