Этапы оплаты недвижимости

79

Вопрос

В договоре предусмотрены этапы оплаты с конкретными размерами платежа. Можно ли отказаться от договора на основании п.2 ст. 489 ГК РФ и не возвращать уплаченную сумму?

Ответ

Если покупатель не исполнил обязательств по оплате полученной недвижимости, приобретенной в рассрочку, то согласно пункту 2 статьи 489 ГК РФ, продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. Однако покупатель не будет лишен возможности потребовать возврата уплаченных по договору денежных средств, за вычетом неосновательного обогащения, за период фактического пользования имуществом – см. Постановление Президиума ВАС РФ от 21.01.2014 № 13517/13.

Данный вывод соответствуют разъяснениям, содержащимся в пункте 65 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, согласно которым в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В тоже время, как разъяснено в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49, при расторжении договора не исключается возможность истребовать в качестве неосновательного обогащения полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала.

Таким образом, при отказе от договора, имущественные интересы покупателя в отношении оплаченных денежных средств продавцу, могут быть защищены путем предъявления самостоятельного иска (за вычетом неосновательного обогащения, за период фактического пользования имуществом) - см. Постановление ФАС ВСО от 17.04.2013 № А33-4340/2012, Постановление ФАС СЗО от 05.04.2012 № А21-1483/2011, Постановление 18 ААС от 31.07.2013 № А76-24270/2012.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

Способы оплаты объекта недвижимости: как покупателю избежать рисков

«Депозит нотариуса

Нотариус в случаях, предусмотренных законом, принимает от должника в депозит денежные суммы для передачи их кредитору (ст. 87 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-1; далее – Основы законодательства о нотариате). Принятие в депозит денежных сумм и ценных бумаг производится нотариусом по месту исполнения обязательства.

Внесение оплаты в депозит нотариуса может быть заранее оговоренной сторонами формой оплаты по договору. Как и описанные выше способы (аккредитив и расчеты через банковскую ячейку), этот способ позволяет проконтролировать исполнение сделки продавцом. Кроме того, внесение оплаты в депозит нотариуса может стать хорошим решением для покупателя, когда продавец уклоняется от принятия исполнения по договору. Такое может случиться, если после заключения договора продавец передумал продавать объект именно этому покупателю (или передумал продавать в принципе), и при этом договор не позволяет расторгнуть его без оснований. В этом случае продавцу будет выгодно уклониться от получения денег, чтобы затем сослаться на то, что покупатель не исполнил свои обязанности по договору.

Обоснование

Покупатель вправе внести причитающиеся с него деньги в депозит нотариуса, если обязательство не может быть исполнено вследствие уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны (п. 1 ст. 327 ГК РФ).

Внесение денежной суммы в депозит нотариуса считается исполнением обязательства (п. 2 ст. 327 ГК РФ).

Обязанности по уведомлению продавца у покупателя нет. Нотариус, в депозит которого внесены денежные средства по договору, обязан сам известить об этом продавца (п. 2 ст. 327 ГК РФ).

Обоснование

О поступлении денежных сумм и ценных бумаг нотариус извещает кредитора и по его требованию выдает ему причитающиеся денежные суммы и ценные бумаги (ст. 87 Основ законодательства о нотариате).

131.79100 (11,17)

Продавец уклоняется от принятия исполнения. Может ли покупатель внести в депозит нотариуса оплату по договору без разрешения продавца

Да, может, но только если у покупателя нет возможности исполнить свое обязательство по оплате иным способом по причинам, которые указаны в статье 327 Гражданского кодекса РФ.

Эта статья разрешает исполнить обязательство внесением долга в депозит нотариуса, в частности, если кредитор уклоняется от принятия исполнения или отсутствует по месту исполнения обязательства.

Если стороны договорились заранее, что обязательство по перечислению денежных средств считается исполненным, например, на дату зачисления средств на счет ответчика, и при этом покупатель не докажет факт уклонения продавца от принятия исполнения, то суд сочтет, что основания для внесения денежных средств в депозит нотариуса отсутствовали (постановление Президиума ВАС РФ от 21 августа 2001 г. № 1194/99определение ВАС РФ от 2 июля 2010 г. № ВАС-8388/10).

В то же время, если в договоре не указаны реквизиты расчетного счета продавца и не конкретизирован иной способ расчетов, есть шанс, что с учетом фактических обстоятельств дела суд расценит это как отсутствие кредитора по месту исполнения (или как уклонение от принятия исполнения) и признает внесение оплаты в депозит оправданным с точки зрения статьи 327 Гражданского кодекса РФ.

Пример из практики: продавец обратился в суд, так как посчитал, что у покупателя отсутствовали основания внесения денежных средств на депозит нотариуса. Суд отказал продавцу в удовлетворении иска, поскольку по соглашению сторон возможны любые не запрещенные действующим законодательством формы расчетов

Продавец по договору купли-продажи обратился в суд с требованием о прекращении исполнения обязательств по договору и об обязании покупателя передать полученную по договору недвижимость – земельный участок с расположенным на нем отдельно стоящим зданием. Требования продавца основаны на том, что покупатель не исполнил обязательств по оплате полученной недвижимости, приобретенной в рассрочку. А значит, согласно пункту 2 статьи 489 Гражданского кодекса РФ, продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара.*

В договоре стороны установили, что оплату в сумме 4 600 000 руб. покупатель производит в течение двух лет равными частями ежеквартально. По соглашению сторон возможны и другие, не запрещенные действующим законодательством формы расчетов.

Из договора не усматривается, что стороны определили порядок оплаты за проданное недвижимое имущество путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, реквизиты которого в пункте договора не указаны.

Суд сослался на то, что, согласно пункту 2 статьи 489 Гражданского кодекса РФ, продавец может отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. «Из содержания данной нормы следует, что продавец не вправе отказаться от исполнения договора в случае, если сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара».

В ходе рассмотрения спора суд установил, что к моменту рассмотрения дела ответчик погасил имеющуюся у него задолженность перед истцом, а именно: платежными поручениями перечислил 456 000 руб. и внес в депозит нотариуса для продавца денежные средства в сумме 2 419 000 руб. в счет оплаты по договору купли-продажи. Следовательно, ответчик исполнил денежное обязательство в сумме 2 875 000 руб., что превышает половину цены товара (4 600 000 руб.).

Суд решил, что «продавец лишен права отказаться от исполнения договора и требовать возврата имущества в силу пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации». «В силу пункта 2 статьи 327 Гражданского кодекса Российской Федерации внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса считается исполнением обязательства».

В результате суд отказал в удовлетворении исковых требований (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23 марта 2009 г. по делу № А43-7096/2008-15-224).

Однако суд может решить и иначе. Он может прийти к выводу, что само по себе отсутствие в договоре указания на конкретный способ оплаты еще не свидетельствует о наличии обстоятельств, дающих покупателю право внести оплату на депозит нотариуса.

В случае сомнений покупатель должен сначала обратиться к продавцу и уточнить способ оплаты. И только если продавец не ответит на этот вопрос, это можно считать уклонением от принятия исполнения»

12.08.2015

 



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.