Купля-продажа недвижимости

123

Вопрос

Продавец передал в собственность покупателю жилой дом с рассрочкой платежа. Покупатель оплатил менее 50% стоимости дома. Срок оплаты прошел. Может ли продавец расторгнуть договор в судебном порядке без возврата выплаченной покупателем суммы? Что еще можно потребовать от покупателя (проценты за просрочку, пени, убытки)?

Ответ

Если стороны не установили в договоре, что в случае расторжения договора первоначальный платеж не возвращается покупателю, в случае расторжения договора в судебном порядке, покупатель вправе будет потребовать возврата уплаченной суммы, т.к. в данном случае на стороне продавца образуется неосновательное обогащение.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п.3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов. Кроме того, продавец в судебном порядке вправе требовать расторжения договора купли продажи по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ, возврата покупателем проданного имущества, взыскания убытков, процентов за пользование (см. «Как суды первой инстанции понимают новую статью 317.1 Гражданского кодекса РФ») или неустойки предусмотренной договором.

В соответствии с абзацем 3 пункта 65 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 11021104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (см. Постановление ФАС СКО от 20.02.2013 № А32-48778/2011). Однако следует отметить, что при расторжении договора и покупатель вправе потребовать возврата ранее переданных денежных средств продавцу.

По общим правилам суд вправе расторгнуть договор при существенном нарушении условий договора другой стороной (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Нарушение договора одной из сторон будет считаться существенным, если оно влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Это определение содержится в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ.

Следовательно, истцу необходимо подробно описать, почему нарушение, допущенное контрагентом, повлекло для него именно такой ущерб. Устанавливать, является ли нарушение существенным, будет суд в каждом конкретном случае с учетом обстоятельств дела.

Прежде чем обратиться в суд, сторона, заявляющая иск, должна соблюсти досудебный порядок. Для этого ей необходимо обратиться к другой стороне с предложением изменить или расторгнуть договор. Другая сторона должна ответить в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором. Если такой срок не установлен, то он считается равным 30 дням. После получения ответа или истечения установленного срока первая сторона вправе предъявить иск (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

При этом истец должен представить суду доказательства того, что им действительно соблюден досудебный порядок (п. 60 постановления от 1 июля 1996 г. Пленума Верховного суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Такими доказательствами могут служить, например, письма, претензии и т. п. с приложением документов, подтверждающих получение ответчиком предложений истца.

Дополнительно Вы можете ознакомиться со статьей:

Последствия расторжения договора. Какие сложности могут возникнуть при возврате исполненного сторонами;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

1.Как изменить или расторгнуть договор по решению суда: общие правила;

«Последствия изменения и расторжения договора

При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде (п. 1 ст. 453 ГК РФ). При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

Обязательства считаются измененными, а договор прекращенным с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

По общему правилу стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора. Если же одна сторона по договору исполнила его больше, чем другая, или другая сторона не исполнила его вообще, то первая сторона вправе требовать возврата исполненного как неосновательного обогащения (ст. 1103 ГК РФ). Это значит, например, что при расторжении договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 11021104 Гражданского кодекса РФ (абз. 4 п. 65 постановления от 29 апреля 2010 г. Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»; далее – постановление № 10/22).

Пример из практики: суд удовлетворил иск о расторжении договора купли-продажи и возврате имущества, переданного по сделке

Администрация городского округа г. Стерлитамак (продавец) и индивидуальный предприниматель М. (покупатель) заключили договор купли-продажи земельных участков по результатам аукциона. Предварительно покупатель внес задаток за приобретаемое имущество. Хотя покупатель получил земельные участки по акту приема-передачи, оставшуюся часть стоимости он не оплатил.

Продавец два раза направлял покупателю претензии с требованием погасить задолженность по договору, предупреждая о возможности расторжения договора в судебном порядке. Однако покупатель свою обязанность так и не исполнил. В связи с этим продавец обратился в суд с иском о расторжении договора купли-продажи и обязании вернуть земельные участки, переданные по акту приема-передачи.

Суд иск удовлетворил, мотивировав свое решение следующим. Покупателем допущено нарушение обязательства по оплате. Нарушение не устранено и носит существенный характер. Неполучение платы в размере 50 процентов от стоимости земельных участков в значительной степени лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора. Это служит основанием для расторжения договора в судебном порядке.

Руководствуясь статьями 11021104 Гражданского кодекса РФ, а также абзацем 4 пункта 65 постановления № 10/22, суд признал обоснованным требование истца о возврате земельных участков, переданных по договору. Одновременно он разъяснил, что ответчик имеет равное право требовать возврата задатка на основании статей 1102, 1105 Гражданского кодекса РФ (постановление ФАС Уральского округа от 14 декабря 2011 г. № Ф09-8018/11 по делу № А07-2103/2011).*

Если договор расторгнут или изменен в связи с тем, что одна из сторон нарушила свои обязательства, то вторая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (п. 5 ст. 453 ГК РФ). Например, заказчик оплатил услуги по договору, однако исполнитель их не предоставил. В этом случае заказчик вправе требовать расторжения договора, возврата исполненного по договору (перечисленной суммы денег) и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами (определение ВАС РФ от 21 октября 2010 г. № ВАС-13206/10).

Иные последствия наступают, если договор расторгнут судом из-за существенно изменившихся обстоятельств. В этом случае любая сторона вправе требовать справедливого распределения расходов, понесенных в связи с исполнением этого договора (п. 3 ст. 451 ГК РФ). Например, суд расторг государственный контракт по требованию заказчика и взыскал в его пользу уплаченный аванс за вычетом суммы расходов, понесенных подрядчиком в интересах заказчика. В удовлетворении встречного иска подрядчика о взыскании убытков в виде реального ущерба и упущенной выгоды было отказано (определение ВАС РФ от 13 января 2012 г. № ВАС-17087/11).

См. также «Какими способами можно растогнуть договор в конфликтной ситуации»».

2.Способы оплаты объекта недвижимости: как продавцу избежать рисков

«Доказательства оплаты недвижимости

В зависимости от выбранного сторонами способа расчетов доказательством оплаты недвижимости могут служить следующие документы: платежные поручения, кассовые чеки, квитанции об оплате.

Кроме того, последняя судебная практика свидетельствует: подтверждением оплаты также может служить положение в договоре купли-продажи о том, что оплата произведена в полном объеме на момент подписания договора.

167.3825 (11,17)

Внимание! Продавцу необходимо проверить, нет ли в договоре фразы о том, что расчет между сторонами уже произведен в полном объеме до подписания договора.

Зачастую стороны включают такое условие, полагая, что это просто одна из стандартных формулировок договора купли-продажи недвижимости. Однако это не так – подобные фразы могут повлечь очень большие проблемы для продавца.

Включить в текст договора такое условие можно только в том случае, если оплата от покупателя действительно поступила. В противном случае (если оплаты не было) возникает риск того, что деньги продавец фактически так и не получит, но имущество уже будет юридически отчуждено. Тогда продавцу останется только право требовать уплаты покупной цены в соответствии с пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса РФ, ссылаясь на ее фактическое неполучение. Но учитывая указанное условие договора, возможность выиграть такой спор представляется затруднительной.

166.2552 (11,17)

Совет

Часто стороны включают в договор фразу о том, что в момент подписания расчет между сторонами произведен в полном объеме.

На эту формулировку продавцу надо обратить особое внимание. Ее можно включить в договор только в том случае, если покупатель действительно уже передал (перечислил) денежные средства продавцу или если покупатель производит оплату через аккредитив или банковскую ячейку. При таких формах расчетов продавец после перехода права собственности гарантированно получает доступ к денежным средствам.

Если же стороны договорились о любом другом варианте расчетов и при этом продавец еще не получил всю сумму оплаты, то запись о состоявшейся полной оплате в договор включать не стоит. В таком случае продавец рискует тем, что суд признает обязательство покупателя исполненным, даже если на самом деле это будет не так.

Пример из практики: стороны в договоре установили, что на момент подписания договора все расчеты между сторонами произведены в полном объеме. В рамках дела о несостоятельности покупателя суд отказал продавцу о включении в реестр требований кредиторов должника 10 903 000 руб. задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества

ООО «Д.» (продавец) и ООО «С.» (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества. В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «С.» продавец обратился с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника 10 903 000 руб. задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества.

В ходе рассмотрения спора суд установил, что в соответствии с пунктом 3.1 договора на момент подписания договора все расчеты между сторонами произведены в полном объеме. Передача объектов недвижимости по договору произведена по акту передачи недвижимого имущества. Переход права собственности на спорное имущество состоялся – оно зарегистрировано за ООО «С.», о чем сделана запись в ЕГРП.

Доводы ООО «Д.» состояли в том, что «в дело не представлено надлежащих доказательств безналичного перечисления денежных средств покупателем продавцу, а также соглашений о проведении зачета, квитанций к приходному кассовому ордеру, свидетельствующему о внесении наличных денежных средств или кассовую книгу предприятия».

Суд определил: «В дело не представлено доказательств, что недвижимость продана в соответствии со статьей 488 Гражданского кодекса Российской Федерации Обществом должнику в кредит. Более того, пункт 3.1 договора содержит условие об оплате покупателем переданного продавцом имущества. Сделка не признана незаключенной, недействительной или расторгнутой».

В результате суд отказал в удовлетворении исковых требований (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 4 октября 2011 г. по делу № А11-5739/2010).

Ответственность покупателя в договоре за несвоевременную плату

Необходимо закрепить в договоре ответственность покупателя за несвоевременную оплату имущества по договору. Кроме того, в договор можно включить положение о том, что в случае неоплаты в установленный срок продавец вправе расторгнуть договор.

Пример: Образец пункта договора купли-продажи об ответственности покупателя за несвоевременную оплату по договору

«За несвоевременную оплату имущества в соответствии с настоящим Договором Покупатель оплачивает пени в размере ____% от стоимости имущества ____________ за каждый день просрочки»*»

11.08.2015

 



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.