Между сторонами был заключен договор о совместной деятельности и договор аренды, предметом которого явилось одно и то же помещение

510

Вопрос

Между сторонами был заключен договор о совместной деятельности и договор аренды, предметом которого явилось одно и то же помещение. Предметом договора о совместной деятельности является совместное использование помещения и извлечение прибыли (организация салона красоты). По договору аренды стоимость ремонта помещения не возмещается, по договору о совместной деятельности стоимость ремонта возмещается. Вопрос: каким договором руководствоваться при решении вопроса о возмещении стоимости ремонта? После истечения срока действия договора аренды арендатор фактически продолжал пользоваться помещением и вносил платежи. Затем в результате капитального ремонта, проводимого УК, арендатор не мог пользоваться помещением по назначению и прекратил платить арендные платежи. Арендодатель перекрыл доступ в арендуемое помещение, вывез оборудование арендатора на ответственное хранение и подал иск о взыскании арендных платежей и стоимости хранения. Вопрос: должен ли платить арендные платежи во время ремонта, если ремонт проводился по решению УК и арендатор не мог вести деятельность в арендуемом помещении?

Ответ

В соответствии с п. 1 ст. 1041 ГК РФ в рамках договора о совместной деятельности двое или несколько лиц обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Особенность договора простого товарищества заключается в том, что стороны по нему обязаны соединить вклады и совместно действовать, но не обязаны передать что-либо от одного товарища другому в собственность.

 

Вклад — это все то, что товарищ вносит в общее дело, включая деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи (ст. 1042 ГК РФ). Вклады товарищей равны по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств. Денежная оценка вклада товарища производится по соглашению между товарищами.

Исходя из изложенных норм, существенными условиями договора простого товарищества являются предмет договора, а также соглашение участников о размере и порядке внесения вкладов в общее дело товарищей.

В арбитражной практике есть множество примеров, когда договор простого товарищества был признан незаключенным в связи с отсутствием в нем существенных условий. Приведем некоторые из них.

Постановление ФАС СЗО от 21.05.2010 № А42-9232/2009. Предметом спора явился договор простого товарищества, в соответствии с которым Сторона 1 и Сторона 2 обязались соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица с целью организации книжной торговли и получения прибыли. Одним из условий договора было предусмотрено, что внесенное сторонами имущество и полученные в результате совместной деятельности доходы образуют общее имущество сторон, находящееся в их общей долевой собственности. Размер доли каждой из сторон определялся пропорционально стоимости его вклада и составлял 50% для стороны 1 и 50% для стороны 2. В соответствии с условиями договора для его выполнения сторона 1 внесла в качестве вклада товарный запас книг, а сторона 2 — организовывала доставку книг и распределял товары по торговым точкам. Судьи посчитали, что условия договора не позволяют определить размер вкладов и порядок их внесения.

Постановление ФАС ВВО от 15.11.2010 № А43-18386/2009. Арбитры посчитали, что из содержания договора нельзя конкретно определить его предмет, общий объем финансирования, размер вклада каждого участника в денежном выражении, а потому признали спорный договор незаключенным в части совместной деятельности.

Постановление ФАС ВВО от 21.09.2010 № А43-29877/2008. В этом деле судьи пришли к выводу о неправомерности заключения договора ввиду отсутствия в нем согласованного сторонами предмета совместной деятельности (индивидуально-определенных признаков объекта недвижимости), размера вкладов каждого из участников и порядка внесения вклада в совместную деятельность, что является существенным условием для договора простого товарищества (договора о совместной деятельности).

Постановление ФАС ЗСО от 27.07.2009 № Ф04-4422/2009. Между двумя организациями был подписан договор простого товарищества на строительство, по условиям которого товарищи обязались соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица с целью строительства жилых и нежилых помещений (объектов) общей площадью не менее 60 000 кв. м.

В соответствии с условиями договора товарищ 1 внес вклад (земельные участки) в объеме, согласованном сторонами в приложении или дополнительных соглашениях к договору. Вкладом товарища 2 являлись:

— денежные средства, уплачиваемые им в порядке, предусмотренном договором;

— выполнение функций заказчика по строительству объекта и внешних инженерных коммуникаций, если товарищем 1 не будет привлечен иной заказчик;

— выполнение функций генерального подрядчика или, при наличии письменного согласия товарища 1, привлечение другого лица в качестве генерального подрядчика, договор с которым будет заключаться товарищем 1.

При этом вклад товарища 2 был внесен в объеме, согласованном сторонами в приложениях или дополнительных соглашениях к договору по мере проведения мероприятий, необходимых для реализации совместного проекта и ввода в эксплуатацию объекта.

Арбитры решили: стороны договора простого товарищества четко не определили вклад участников договора, а именно размер вклада каждого товарища, поскольку сторонами не установлена стоимость земельного участка, передаваемого товарищем 1, и объемы финансирования строительства со стороны товарища 2. Кроме того, в договоре не согласовано, в течение какого периода времени товарищ 1 должен определить, будет ли он привлекать иного заказчика и генерального подрядчика по отдельным договорам, либо эти функции возлагаются на товарища 2 в качестве его вклада. Таким образом, договор простого товарищества является незаключенным ввиду отсутствия между сторонами соглашения по всем его существенным условиям.

Постановление ФАС ПО от 20.08.2009 № А57-3254/03. Исходя из буквального значения содержащихся в договоре простого товарищества слов и выражений, судьи решили, что сторонами не достигнуто соглашение о совместном ведении дел, бухгалтерском учете общего имущества, получении общей прибыли, достижении общей цели, размере вкладов участников и порядка их внесения в общее имущество. Поскольку данные условия имеют существенное значение для квалификации договора как договора простого товарищества, договор о совместной деятельности следует считать незаключенным.

Постановление ФАС ВСО от 05.05.2010 № А58-5902/08. Судьи пришли к выводу, что договор простого товарищества не содержит существенных условий, позволяющих признать его заключенным. Оказалось, что стороны ни на момент подписания договора, ни впоследствии не определили конкретный размер их вкладов. Кроме того, не были представлены доказательства, подтверждающие передачу комитетом своего вклада в виде неоконченного строительством объекта, а истцом — реального перечисления денежных средств или реализации вклада в иной форме.

Кроме того, соглашение, полностью освобождающее кого-либо из товарищей от участия в покрытии общих расходов или убытков, ничтожно (ст. 1046 ГК РФ). А также, соглашение об устранении кого-либо из товарищей от участия в прибыли ничтожно (ст. 1048 ГК РФ).

Таким образом, с учетом норм права и судебной практики, указанный в вопросе договор о совместной деятельности ничтожен.

Кроме того, исходя из фактических обстоятельств дела, между сторонами сложились именно арендные отношения. Следовательно, руководствоваться следует именно договором аренды.

П. 2 ст. 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после того, как истек срок договора, и при этом отсутствуют возражения со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Таким образом, в рассматриваемом случае договор аренды продолжал действовать.

Арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Как следует из вопроса, такого требования арендатор не выставлял, следовательно, возможно признать действия арендодателя правомерны в части требования суммы арендный платежей.

Также, в момент, когда арендодатель перекрыл доступ в арендуемое помещение, арендатор мог подать в суд заявление с требованием о расторжении договора аренды (ст. 620 ГК РФ), что также не было сделано.

Требование арендодателя о компенсации расходов по ответственному хранению оборудования также правомерно в силу ст. 514 ГК РФ.

Таким образом, исходя из буквального толкования норм закона следует, что действия арендодателя в рассматриваемой ситуации правомерны. Арендатор обязан был платить арендную плату в период ремонта, если не потребовал расторжения договора в судебном порядке или по соглашению сторон. Руководствоваться следует именно положениями ГК об аренде и договором аренды.

21.06.2013 г.

С уважением,

эксперт Горячей линии «Системы Юрист» Валентина Яковлева

Ответ утвержден:

руководитель Горячей линии «Системы Юрист» Виктория Рыбалкина

 



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.