О заключении договора аренды

78

Вопрос

Прошу высказать Ваше мнение по следующему вопросу: Заключен долгосрочный договор аренды с коммерческой организацией. Срок договора истекает 31.12.2015г. По имеющейся информации Арендодатель планирует объявить конкурс на право заключения договорааренды. Имеет ли право Арендодатель объявить конкурс до истечения срока договора аренды. Если да,то должна ли быть в конкурсной документации указана информации об обременении (одействующем договоре аренде, о наличии преимущественного права на заключение договора аренды). Обязан ли действующий Арендатор принять участие в конкурсе или не в зависимости от участия онимеет преимущественное право на заключение нового договора аренды. Если Арендатор участвовал в конкурсе, но предложение другого участника лучше, чем удействующего Арендатора, с кем будет заключен договор: с прежнем арендатором, если он согласитсяна условия, предложенные другим участником, или с другим участником. При этом необходимо иметь в виду, что действующий Арендатор не нарушал условия договора, своевременно направил Уведомление о желании заключить новый договор аренды. От Арендодателя поступило Уведомление о прекращении договора аренды с 01 января 2016г. Если имеется судебная практика по данному вопросу, в ответе желательно сделать ссылку на материалы судебной практики.

Ответ

Исходя из изложенных Вами условий, планируемые действия арендодателя не основаны на законе, поскольку в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" Вы имеете преимущественное право на заключение нового договора аренды без проведения торгов. Более подробную информацию со ссылкой на позицию высших судов Вы можете найти в нижеприведенной рекомендации. Кроме того, ниже приводится одно из судебных решений по затрагиваемому вопросу.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

«Организация или предприниматель арендует государственное или муниципальное имущество. Срок аренды подходит к завершению. При каких условиях арендатор может заключить договор аренды на новый срок без проведения торгов

Это возможно при соблюдении одного из следующих условий:

- арендатор надлежащим образом исполнил свои обязанности и готов заключить новый договор аренды на условиях перечисления арендной платы по рыночной стоимости;

- арендатор заключил договор до 2 июля 2008 года и после истечения срока договора продолжает пользоваться имуществом без возражений со стороны арендодателя (т. е. договор считается возобновленным на неопределенный срок).

Рассмотрим эти случаи подробнее.

Во-первых, с 2012 года действует правило, по которому заключить договор на новый срок без торгов может любой арендатор, если он надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору аренды и если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законом (ч. 9 и10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции). Тем самым арендатор реализует преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

При этом закон устанавливает два требования, которые стороны должны соблюдать при заключении нового договора (ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции):

- размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность, если иное не установлено другим законодательством России;

- минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Во-вторых, по общему правилу договор может продолжить свое действие в результате его возобновления. Так, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Однако таким способом могут воспользоваться не все арендаторы, а только те, которые получили соответствующее имущество в аренду до 2 июля 2008 года (т. е. до даты вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, которая ввела обязательное проведение торгов для заключения договора аренды). Такое разъяснение дал Пленум ВАС РФ в пункте 1 постановления № 73.

Что нужно сделать, чтобы заключить договор аренды государственного и муниципального имущества на новый срок без проведения торгов, воспользовавшись преимущественным правом

Во-первых, арендатору необходимо письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре аренды. Если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Преимущественное право на заключение договора аренды имеет не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом (или проведения торгов для заключения такого договора). Такой арендатор также должен письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор аренды. Поскольку положения, которые предусматривают обязательность проведения торгов, не лишают арендатора его преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, то арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору. Такие разъяснения содержат пункты 2 и 3 постановления № 73.

Во-вторых, в договоре стороны должны согласовать условия:

- о сроке (арендодатель обязан заключить новый договор на срок не меньше чем три года, уменьшить срок можно только на основании заявления арендатора);

- об арендной плате (размер арендной платы определяется по результатам рыночной оценки).

Такие правила (о направлении уведомления и согласовании условий договора) предусмотрены пунктом 4.2 постановления № 73.

Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно этих условий, то для разрешения спора любая из сторон может обратиться в суд (ст. 446 ГК РФ). Суд определяет размер арендной платы на основании оценки. Такое разъяснение содержит пункт 4.3 постановления № 73.

Однако разногласия, которые возникли при заключении договора аренды и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, уже не могут быть урегулированы в судебном порядке. Это правило следует из пункта 2 статьи 446 Гражданского кодекса РФ. Такое ограничение введено с 1 июня 2015 года. Это очень важное правило в регулировании порядка аренды государственного и муниципального имущества.

Например, если при заключении договора аренды на новый срок возникнут разногласия относительно условия о размере арендной платы или срока договора (п. 1 и 2 ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции), то преддоговорный спор по требованию любой из сторон можно передать на рассмотрение суда.

Условие об арендной плате суд устанавливает на основании данных о размере такой платы, которые определил оценщик на момент истечения срока предыдущего договора аренды (п. 4.3 постановления № 73). Таким образом, если такой преддоговорный спор возникнет после 1 июня 2015 года, у сторон будет только 6 месяцев, чтобы успеть обратиться за его разрешением в суд.

Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды, за исключением следующих случаев (п. 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции):

- в установленном порядке принято решение, предусматривающее иной порядок распоряжения таким имуществом;

- у арендатора есть задолженность по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.»*

  1. Рекомендация: Особая процедура предоставления в аренду государственного и муниципального имущества
  2. Постановление 11 ААС от 30 августа 2013 года № 11АП-13547/2013

«Как установил суд и следует из материалов дела, договоры аренды ГУП «Таттехмедфарм» и МКУ «КЗИО ИК МО г. Казани» в 2009 были заключены по результатам проведенных МКУ «КЗИО ИК МО г. Казани» аукционов, что подтверждается имеющимися в материалах дела распоряжениями ответчика №302р от 31.03.2009, №2145р от 28.12.2009 и №857р от 04.09.2009.

Судом установлено, что истцом обязательства по оплате арендной платы по договорам аренды, заключенным в 2009, 2010 годах, исполнялись надлежащим образом, что подтверждается платежными поручениями об оплате арендной платы, информациями о сумме задолженности.

Довод ответчика о ненадлежащем исполнении истцом обязательств по оплате арендной плате в период действия договоров не нашел своего подтверждения.

Согласно информации о сумме задолженности между сторонами по состоянию на 01.01.2013, у ГУП «Таттехмедфарм» отсутствовала задолженность по арендной плате по договорам, переплата ГУП «Таттехмедфарм» по указанным договорам составляет 257 352,39 руб.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что аукцион по лотам №№ 1-3,7-19 проведен ответчиком в нарушении ч.9 ст.17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции», в связи с чем обоснованно удовлетворил требования об отмене результатов проведенного аукциона по продаже ежемесячной арендной платы объектов муниципального нежилого фонда города Казани по лотам 1-3,7-19 проведенного на основании приказа председателя муниципального казанного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани» от 30.01.2013 г. № 107.»*



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.