Заключение договора строительного ген.подряда

30

Вопрос

ООО 1. Планируется создание дочернего ООО, дочернее ООО будет строить здание, а в последующем сдавать его в аренду ООО "1". Финансирование стройки будет за счет ООО 1, рассматриваем вариант ген.подряда. Возможно ли заключение такого договора между основным и дочерними обществами, будет ли контроль цен? Дочернее ООО так же планируется на ОСНО.

Ответ

Заключение договора строительного ген.подряда между основным и дочерним обществом допустим. Однако, выбор наиболее подходящей правовой конструкции для реализации строительства зависит от ряда обстоятельств, в т.ч. от наличия прав на земельный участок.

К примеру, если планируется, что право собственности на здание должно возникнуть у дочерней организации, то именно дочерняя организация должна будет получить разрешение на строительство и оформить права на земельный участок. Это объясняется тем, что право на возведенный объект недвижимости в силу положений статей 8131219223 ГК РФ, статьи 25 ФЗ от 21.07.97 № 122-ФЗ возникает с момента его госрегистрации только у стороны, имеющей права на земельные участки, на которых возводится объект и получивший разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Таким образом, именно дочернее общество должно являться застройщиком. Однако учитывая, что финансирование планируется осуществлять основной организацией ООО, схема ген.подряда может и не обеспечить интересы основной и дочерней организации.

Так, в Постановлении ВАС РФ № 54 закреплено правило: при разрешении споров, вытекающих из договоров подряда, судам необходимо учитывать, что право собственности на здание или сооружение, созданное по этому договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика). Сторона, осуществившая строительство, приобретает только денежные требования к заказчику. Таким образом, не имеет значения, за чей счет строился объект – это вопрос имущественных обязательств, а не вещных прав на объект. Даже если подрядчик построил объект за счет своих средств и не получил оплату за работу, у него не возникают вещные права на построенный объект.

Относительно взаимозависимости лиц, то критерии взаимозависимости лиц определены в статье 105.1 НК РФ. Для признания взаимной зависимости лиц учитывается влияние, которое может оказываться:

в силу участия одного лица в капитале других лиц;

в соответствии с заключенным между ними соглашением;

при наличии иной возможности одного лица определять решения, принимаемые другими лицами.

Контролируемыми признаются сделки, совершенные между взаимозависимыми лицами и отвечающие признакам, которые перечислены в статье 105.14 Налогового кодекса РФ. Целью налогового контроля в сделках между взаимозависимыми лицами являются цены, по которым стороны сделок реализуют друг другу товары (работы, услуги). Если эти цены соответствуют рыночным, то признается, что база для расчета налогов у обеих сторон сделки сформирована объективно и оснований для ее корректировок нет. Если цены не соответствуют рыночным, считается, что налоговые обязательства сторон искажены и их надо скорректировать. Таким образом, в ходе проверок не контролируются периоды признания полученных доходов или понесенных расходов. Проверяющие анализируют способы ценообразования и сравнивают цены, примененные в сделках, с рыночными ценами. При этом метод начисления или кассовый метод не применяется.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Объект строится на чужом земельном участке. Варианты договорного оформления;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

1.Условия признания лиц взаимозависимыми

<…>

«Условия признания лиц взаимозависимыми*

1) По доле участия.

2) По функции исполнительного органа и полномочиям, связанным с его назначением (избранием).

3) По другим критериям.

Взаимозависимые лица Условия признания взаимозависимыми Основание
По доле участия**
Организации А и В А прямо и (или) косвенно участвует в В с долей более 25% подп. 1 п. 2 ст. 105.1 НК РФ
Физическое лицо F прямо и (или) косвенно участвует*** в организациях:
– А (с долей более 25%)
и
– В (с долей более 25%)
подп. 3 п. 2 ст. 105.1 НК РФ
Физическое лицо F прямо и (или) косвенно участвует в организации
– А (с долей более 25%)
и
близкие родственники**** физического лица прямо и (или) косвенно участвуют в организации
– В (с долей более 25%)
подп. 3 п. 2 ст. 105.1 НК РФ
Организация D прямо и (или) косвенно участвует в организациях:
– А (с долей более 25%)
и
– В (с долей более 25%)
подп. 3 п. 2 ст. 105.1 НК РФ
Организации и (или) физические лица АВСD(количество неограниченно) А прямо участвует в В (с долей более 50%), В прямо участвует в С (с долей более 50%), С прямо участвует в D (с долей более 50%)*** подп. 9 п. 2 ст. 105.1 НК РФ
Организация А и физическое лицо F F прямо и (или) косвенно участвует*** в А (с долей более 25%) подп. 2 п. 2 ст. 105.1 НК РФ
По функции исполнительного органа и полномочиям, связанным с его назначением (избранием)
Организация А и организация В В имеет полномочия по назначению (избранию):
– единоличного исполнительного органа А
или
– не менее 50% состава коллегиального исполнительного органа (совета директоров, наблюдательного совета) А
подп. 4 п. 2 ст. 105.1 НК РФ
Организация А и физическое лицо F (а также его супруг (супруга) и родственники, указанные в подп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ) Физическое лицо F имеет полномочия по назначению (избранию):
– единоличного исполнительного органа А
или
– не менее 50% состава коллегиального исполнительного органа (совета директоров, наблюдательного совета) А
подп. 4 п. 2 ст. 105.1 НК РФ
Организации АВС (количество неограниченно) Физическое лицо F (а также его родственники, указанные в подп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ) назначило (-и):
– единоличный исполнительный орган АВС
или
– не менее 50% состава коллегиального исполнительного органа (совета директоров, наблюдательного совета) АВС
подп. 5 п. 2 ст. 105.1 НК РФ
Организации АВС (количество неограниченно) Организация D назначила:
– единоличный исполнительный орган АВС
или
– не менее 50% состава коллегиального исполнительного органа (совета директоров, наблюдательного совета) АВС
подп. 5 п. 2 ст. 105.1 НК РФ
Организации АВС (количество неограниченно) Более 50% коллегиального исполнительного органа (совета директоров, наблюдательного совета) АВС составляют одни и те же физические лица (совместно с их супругами и родственниками, указанными в подп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ) подп. 6 п. 2 ст. 105.1 НК РФ
Организация А и организация В В выполняет функции единоличного исполнительного органа А подп. 7 п. 2 ст. 105.1 НК РФ
Организация А и физическое лицо F Физическое лицо выполняет функции единоличного исполнительного органа А подп. 7 п. 2 ст. 105.1 НК РФ
Организации АВС (количество неограниченно) Физическое лицо выполняет функции единоличного исполнительного органа АВС подп. 8 п. 2 ст. 105.1 НК РФ
Организации АВС (количество неограниченно) Организация D выполняет функции единоличного исполнительного органаАВС подп. 8 п. 2 ст. 105.1 НК РФ
Другие критерии
Физическое лицо F и физическое лицо G F подчиняется G по должностному положению подп. 10 п. 2 ст. 105.1 НК РФ
Физическое лицо, его (супруг (супруга) и родственники (родители (усыновители), дети (усыновленные), полнородные (неполнородные) братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный) Безусловно подп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ
Организации и (или) физические лица На основании иных условий, когда отношения между лицами обладают признаками взаимозависимости и лица сами признали себя взаимозависимыми п. 6 ст. 105.1 НК РФ
Организации и (или) физические лица На основании иных условий (при наличии признаков взаимозависимости, поименованных в п. 1 ст. 105.1 НК РФ) по решению суда п. 7 ст. 105.1 НК РФ


* Условия признания лиц взаимозависимыми, указанные в настоящей таблице, необходимо применять совместно с положениями пункта 1статьи 105.1 Налогового кодекса РФ.

** Долю участия в организации определяйте с учетом следующих особенностей.

1. При определении доли участия одной организации в другой организации у организации-покупателя не учитывается участие, реализованное посредством владения ценными бумагами, которые приобретены:

– по договорам РЕПО или
– в результате операции, признаваемой операцией РЕПО по законодательству иностранного государства.
У организации – продавца ценных бумаг при определении доли прямого и (или) косвенного участия учитываются проданные ценные бумаги, если организация является продавцом ценных бумаг по первой части РЕПО. Исключение – когда ценные бумаги, проданные продавцом по первой части РЕПО, были получены им по другой операции РЕПО или операции займа ценными бумагами. Эти правила не применяются, если вторая часть РЕПО не исполнена (исполнена не в полном объеме).

2. При определении доли участия одной организации в другой организации у организации – получателя займа не учитывается участие, реализованное посредством владения ценными бумагами, полученными по договору займа. При этом договор займа может быть заключен по законодательству России или по законодательству иностранного государства.
У организации-кредитора в целях определения доли прямого и (или) косвенного участия учитываются ценные бумаги, переданные по договору займа. Исключение – когда переданные ценные бумаги были получены кредитором по другой операции займа ценными бумагами или операции РЕПО. Эти правила не применяются, если обязательства по возврату заемных ценных бумаг не исполнены (исполнены не в полном объеме).

3. При определении доли участия в организации учитывается участие:
– физического лица;
– организации в иностранной структуре без образования юридического лица (если право участвовать в капитале других организаций либо в иностранных структурах без образования юридического лица предусмотрено законодательством).

Это предусмотрено пунктами 3.1–3.3 статьи 105.2 Налогового кодекса РФ.

*** Доля участия физического лица определяется как совокупная доля участия в данной организации самого физического лица и его взаимозависимых лиц, указанных в подпункте 11 пункта 2 статьи 105.1 Налогового кодекса РФ (п. 3 ст. 105.1 НК РФ).

**** К близким родственникам относятся супруги, родители (в т. ч. усыновители), дети (в т. ч. усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекуны (попечители) и подопечные (подп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФписьмо ФНС России от 25 сентября 2013 г. № 13-3-08/0022)».

2.Совместное строительство коммерческого объекта. Какой договор лучше защитит интересы инвестора

«Чаще всего девелоперский проект реализуется несколькими компаниями. Это может быть обусловлено как особенностями структурирования проекта внутри холдинга, так и необходимостью объединения усилий и вкладов бизнес-партнеров. Для сравнения различных моделей в этой статье предположим, что одна из компаний (застройщик) обладает правами на земельный участок (право собственности или аренды), на котором планируется построить нежилое здание коммерческого назначения. Вторая компания (инвестор) финансирует строительство. После завершениястроительства обе стороны намерены получить право собственности на части объекта. В статье не будут затрагиваться варианты с использованием внешнего финансирования (например, банковского), привлечением третьих лиц соинвесторами и возможностью отчуждения прав сторон третьим лицам до госрегистрации права собственности участников на объект.

Квалификация инвестиционных договоров

Ранее взаимоотношения инвесторов и застройщиков, как правило, оформлялись инвестиционным договором, который довольно скудно регулируется законодательством (в частности, Федеральным законом от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности <…> в форме капитальных вложений»Законом РСФСР от 26.06.91 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»), и поэтому служил гибким инструментом для сторон – они могли достаточно свободно определять как права и обязанности, так и права на построенный объект. С принятием постановления Пленума Высшего арбитражного суда от 11.07.11 № 54 «О некоторых вопросах <...> по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – постановление № 54) ситуация кардинально изменилась. Теперь суды должны разрешать споры по нормам о соответствующем виде договора (купля-продажа, подряд, простое товарищество). Положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство, правом собственности на возводимую недвижимость вне зависимости от вариантов квалификации инвестдоговора (п. 4 постановления № 54).*

Исключение − инвестиционные договоры с органами власти, местного самоуправления, ГУП, МУП либо унитарными предприятиями, заключенные до 1 января 2011 года, если строительствоведется на участке, находящемся в госсобственности. Инвестор может получить право собственности сразу (ст. 24.2закона № 122-ФЗ,определение ВАС РФ



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.