Договор аренды с протоколом разногласий

327

Вопрос

Между арендодателем и арендатором подписан договор аренды сроком на 7 лет,но арендатор подписал его с протоколом разногласий. Акт приема-передачи помещения не подписан. Арендодатель просит оплатить арендную плату, а арендатор направил иск о понуждение заключить договор на своих условиях. Подлежит ли оплате арендная плата арендодателю при таких обстоятельствах? Что говорит судебная практика высших судов?

Ответ

в данном случае договор считается незаключенным, акт-приема передачи не подписан, помещением не пользуетесь, поэтому оснований вносить арендную плату по такому договору нет.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация: Как заключить договор: оферта, акцепт, протокол разногласий, подписание единого документа

«Когда договор, подписанный с протоколом разногласий, считается незаключенным

Стороны не пришли к согласию в протоколе по существенным условиям договора. То есть не соблюдено правило пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ. Это могут быть условия, которые определены прямо в законе как существенные для того или иного вида договоров, либо одна из сторон направила другой письмо о том, что для нее эти условия являются существенными (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Пример из практики: суд счел договор аренды незаключенным, так как стороны не согласовали размер арендной платы

Договор аренды прекратил свое действие 31 мая 2010 года ООО (арендодатель) отправило в адрес ОАО (арендатор) письмом от 3 июня 2010 года новый договор аренды от 2 июня 2010 г. для подписания, установив срок для акцепта – не позднее пяти дней с момента получения оферты. В письме от 31 августа 2010 года ОАО известило ООО о невозможности заключения договора в предложенной редакции и направило протокол разногласий к данному договору. ООО посчитало, что ОАО приняло условия договора аренды, но не исполнило обязательств по внесению арендных платежей. ООО обратилось с иском к ОАО о взыскании 1 982 150 руб. задолженности по договору аренды.

Позиция ООО – договор заключен, так как совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора признается акцептом наряду с ответом о полном и безоговорочном принятии условий оферты (п. 58 постановления от 1 июля 1996 г. Пленума Верховного суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). ОАО фактически использует объекты, указанные в договоре аренды.

Позиция ОАО – договор не заключен, так как не согласовано существенное условие договора. В соответствии со статьей 654 Гражданского кодекс РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ, не применяются.

Суд отказал в удовлетворении требований и признал договор незаключенным: «Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой (статья 443 Гражданского кодекса Российской Федерации)».

Таким образом, суд посчитал, что направление договора с протоколом разногласий даже после истечения срока для акцепта является новой офертой. Можно сделать вывод, что несогласованность сторон по существенным условиям является большим основанием для признания договора незаключенным, чем пропуск срока для акцепта (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 7 июля 2011 г. по делу № А82-9467/2010)».

Рекомендация: Как написать протокол разногласий к договору, предложенному контрагентом, и отстоять новые условия

<…>
«Смысл протокола разногласий заключается в том, что в случае его подписания спорные условия договора действуют в редакции протокола разногласий.

С правовой точки зрения направление протокола разногласий представляет собой акцепт на иных условиях (ст. 443 ГК РФ). Ответ потенциального контрагента о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является полноценным акцептом, а признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

Таким образом, в случае акцепта на иных условиях договор остается незаключенным, пока первая сторона (которая составила первоначальный вариант договора) не согласует полученный от контрагента протокол разногласий.

Подписание протокола разногласий обеими сторонами свидетельствует об их согласии с его положениями без каких-либо оговорок. При этом протокол разногласий становится полноценной частью договора.

Обоснование

Если сторона, направившая проект договора и получившая в ответ протокол разногласий, подписывает этот протокол, считается, что тем самым происходит согласование (акцепт) данного протокола. В результате его условия становятся обязательными для обеих сторон.

Протокол разногласий может быть составлен по поводу любых условий договора, как существенных, так и не являющихся таковыми.

В Гражданском кодексе РФ возможность составления протокола разногласий упоминается в статье 507 в отношении договора поставки и в статье 445 в отношении договоров, подлежащих заключению в обязательном порядке (публичный договор; договор, заключенный на основании предварительного договора; договор, заключенный путем проведения торгов).

Таким образом, в отдельных случаях закон прямо предусмотрел необходимость составления протокола разногласий в случае возникновения таких разногласий. В то же время закон не запрещает составлять протокол разногласий в отношении любых гражданско-правовых договоров (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 апреля 2010 г. № 18АП-3075/2010постановлением ФАС Уральского округа от 19 июля 2010 г. № Ф09-5297/10-С6 оставлено без изменения). Это удобный инструмент для того, чтобы приступить к исполнению договора, даже когда не достигнута договоренность по некоторым несущественным условиям.

<…>
Пример из практики: при решении вопроса о том, заключен или нет договор, суд руководствовался его положениями в редакции, подписанной сторонами, без учета изменений, внесенных протоколом разногласий. Суд признал договор незаключенным в связи с несогласованностью предмета аренды и отсутствием государственной регистрации договора

Текст договора аренды не содержал указания на подписание его со стороны ответчика с протоколом разногласий, такая ссылка (отметка) отсутствует непосредственно в тексте договора.

Суд указал: «После составления протокола разногласий он направляется контрагенту вместе с подписанным договором. В основном договоре, к которому составляется протокол разногласий, необходимо сделать ссылку "Договор действителен с учетом протокола разногласий". Данная отметка ставится перед подписью стороны, составившей протокол разногласий. Без соответствующей отметки в договоре протокол разногласий не несет никакой юридической силы и является просто предложением одной из сторон договора. Отсутствие указаний в договоре на его подписание с протоколом разногласий означает подписание сторонами договора на предусмотренных им условиях» (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 апреля 2010 г. № 18АП-3075/2010постановлением ФАС Уральского округа от 19 июля 2010 г. № Ф09-5297/10-С6 оставлено без изменения)».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль