Договор о комплексной застройке и развитии квартала

64

Вопрос

Между городом и частной организацией заключен договор о комплексной застройке и развитии квартала, согласно которому город предоставляет территорию а организация застраивает квартал. В квартале рассположен дом который в установленном порядке не признан аварийным, его собственники являются частные лица, а одна квартира в доме принадлежит муниципалитету. Данный дом попал в список застройки по договору. Собственники многоквартирного дома оформили землю под многокварным домом и с прилегающей территорией в долевую собственность. При сносе дома и застройке территории, как и с кем должен решаться вопрос о возмещения выкупной стоимости квартир и земли оформленной собственниками в долевую собственность? Прошу дать подробный ответ со ссылкой на судебную практику

Ответ

 Действующее законодательство допускает принудительное изъятие земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, находящихся в частной собственности, для государственных и муниципальных нужд. При этом, в соответствии со ст.279 ГК РФ решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается только федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

Причем с 1 апреля 2015 года эти нормы об изъятии участков действуют в новой редакции. Случаи, когда земельный участок может быть изъят, перечислены в статье 49 Земельного кодекса. В частности, если это необходимо для строительства или реконструкции объектов государственного или местного значения при отсутствии других вариантов их возможного размещения. Важно, что изъятие участков в целях размещения указанных выше объектов теперь возможно только при условии, что они предусмотрены в документах территориального планирования и проектах планировки территории (п. 1 ст. 56.3 ЗК РФ). Правда, это новое правило, и оно не распространяется на случаи, когда решение о предварительном согласовании места размещения объекта в целях изъятия участков под него было принято еще до 1 апреля 2015 года

Решения об изъятии земель для государственных или муниципальных нужд принимают уполномоченные органы (ст. 56.2 ЗК РФ):

  • как по собственной инициативе,
  • так и на основании ходатайства об изъятии участков для государственных или муниципальных нужд, поданного организацией.

В частности, с ходатайством об изъятии участка могут обратиться (п. 1 ст. 56.4 ЗК РФ):

  • субъекты естественных монополий (в случае изъятия участков для размещения объектов федерального или регионального значения, указанных в статье 49 Земельного кодекса РФ и обеспечивающих деятельность этих субъектов);
  • организации, которые уполномочены в соответствии с нормативными актами, договорами или соглашениями либо имеют разрешения на деятельность, для обеспечения которой изымают участок;
  • недропользователи (при изъятии участков для проведения работ, связанных с пользованием недрами).

Перечень организаций, которые имеют право обращаться с ходатайствами об изъятии участков для федеральных нужд, устанавливает Правительство РФ (п. 2 ст. 56.4 ЗК РФ).

Ходатайство может быть подано в отношении одного или нескольких участков. Если подано ходатайство об изъятии участков, которые еще нужно образовать, и отсутствует утвержденный проект межевания территории, к ходатайству нужно приложить схему расположения участка.

В ходатайстве об изъятии также нужно указать цель изъятия участка для государственных или муниципальных нужд.

Заявитель может подать ходатайство об изъятии и прилагаемые к нему документы в уполномоченный орган по своему выбору лично или посредством почтовой связи на бумажном носителе либо в форме электронных документов через Интернет.

После принятия решения об изъятии и направлении сведений о нем уполномоченный орган или организация, которая подала ходатайство об изъятии участка, проводят работу по подготовке и подписанию соглашения.

Соглашение заключают в письменной форме. Его оформляют правообладатель изымаемой недвижимости и уполномоченный орган. Если участки изымают на основании ходатайства, соглашение заключают также с организацией, которая подала ходатайство об изъятии. Проект соглашения, подписанный уполномоченным органом и организацией, подавшей ходатайство, направляют для подписания лицу, у которого изымают земли (п. 2 ст. 56.10 ЗК РФ).

Соглашение заключают с каждым правообладателем участка и расположенного на нем объекта. Если лицу, с которым заключают соглашение, принадлежат участок, а также расположенный на нем объект недвижимости, то соглашение заключают в отношении всех принадлежащих ему и изымаемых объектов.

К соглашению об изъятии земель и расположенных на них объектов путем предоставления возмещения за них собственнику или обмена на иное недвижимое имущество применяют правила гражданского законодательства о купле-продаже или мене (п. 7 ст. 56.9 ЗК РФ).

Проект соглашения направляют правообладателю заказным письмом с уведомлением о вручении. Одновременно с проектом соглашения, направляемым правообладателю изымаемой недвижимости, направляют следующие документы (п. 4 ст. 56.10 ГК РФ):

  • кадастровые паспорта участков, а также кадастровые паспорта расположенных на таких участках зданий, сооружений, помещений в них, объектов незавершенного строительства;
  • отчет об оценке рыночной стоимости изымаемых участков и расположенных на них объектов или об оценке рыночной стоимости прав на участки и объекты, подлежащих прекращению в связи с изъятием, а также отчет об оценке размера убытков;
  • отчет об оценке участков и иных объектов недвижимого имущества, предоставляемых взамен изымаемых, или оценке стоимости права, на котором предоставляют участки взамен изымаемых.

У правообладателя есть 90 дней для подписания соглашения с момента его получения. Он может:

  • подписать соглашение, либо
  • направить уведомление об отказе в подписании соглашения, либо
  • направить предложения об изменении условий соглашения, в том числе размера возмещения.

К предложениям об изменении размера возмещения нужно приложить документы в обоснование.

Если в течение 90 дней после получения проекта соглашения правообладатель не подпишет его, уполномоченный орган либо организация, направившая ходатайство, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии участка (п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ). Принудительное изъятие земель по решению суда возможно, если правообладатель не заключил соглашение, в том числе если он не согласен с решением уполномоченного органа об его изъятии (ст. 282 ГК РФ).

О возможных обращениях в суд правообладателя в случае возникновении спора по заключению соглашения об изъятииЗемельный кодекс РФ прямо не говорит. Однако согласно новой редакции статьи 279 Гражданского кодекса РФ сроки, размер возмещения и другие условия, на которых изымают земли, определяет соглашение об изъятии недвижимости. В случае принудительного изъятия такие условия определяет суд (п. 6 ст. 279 ГК РФ). Таким образом, независимо от того, будет ли правообладатель обращаться в суд с самостоятельным требованием или нет, в итоге он все-таки должен будет подписать соглашение на условиях, которые суд определит:

  • согласно иску о принудительном изъятии, либо
  • в соответствии с редакцией правообладателя, либо
  • самостоятельно.

Размер возмещения за изымаемые земли определяют в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных Земельным кодексом РФ.

Возмещение за изымаемые земли учитывает:

  • рыночную стоимость участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночную стоимость иных прав, подлежащих прекращению;
  • убытки, причиненные изъятием участков, в том числе упущенную выгоду.

Если одновременно с изъятием участков изымают расположенные на них и принадлежащие их правообладателям объекты недвижимого имущества, в размер возмещения включают рыночную стоимость этих объектов или рыночную стоимость иных прав на эти объекты.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Изъятие земельных участков для публичных нужд;

Изъятие земель для государственных нужд. Основные этапы новой процедуры;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

1.Новый порядок изъятия земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд: изменения от 1 апреля 2015 года

<…>

«1 апреля 2015 года вступили в силу изменения в Земельный кодекс РФ, внесенные Федеральным законом от 31 декабря 2012 г. № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Этот закон определил порядок изъятия земель, а также расположенных на них объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В результате изменений значительно обновилось земельное законодательство:

В этом материале рассмотрим новые положения земельного законодательства, которые регулируют порядок изъятия земель и расположенных на них объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд.*

На каких основаниях могут изымать земельные участки для государственных или муниципальных нужд

Теперь такими основаниями стали исключительные случаи, связанные с (ст. 49 ЗК РФ):

  • выполнением международных договоров РФ;
  • строительством, реконструкцией объектов государственного или местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов (перечень таких объектов приведен в пункте 2 статьи 49 ЗК РФ).

Также изымать земли для государственных или муниципальных нужд могут в исключительных случаях по другим основаниям, предусмотренным федеральными законами.

Какие органы принимают решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Решение об изъятии могут принимать следующие органы:

  • уполномоченные федеральные органы исполнительной власти – при изъятии участков для государственных нужд РФ (федеральных нужд);
  • уполномоченные исполнительные органы государственной власти субъекта РФ – при изъятии участков для государственных нужд субъекта Российской Федерации (региональных нужд);
  • органы местного самоуправления – при изъятии участков для муниципальных нужд.

131.77955 (11,17)

В каких случаях возможно изъятие участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального, регионального или местного значения

В случаях, когда объекты предусмотрены утвержденными:

  • документами территориального планирования и
  • проектами планировки территории.

Нужно обратить внимание на срок, когда может быть принято такое решение – в течение трех лет со дня утверждения проекта планировки территории, предусматривающего размещение таких объектов.

Решение об изъятии земель для государственных или муниципальных нужд может быть принято и в иных целях, но при этом оно должно быть обосновано (п. 2 ст. 56.3 ЗК РФ):

  • решением о создании или расширении особо охраняемой природной территории;
  • международным договором РФ;
  • лицензией на пользование недрами (при изъятии участков для проведения работ, связанных с пользованием недрами);
  • решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Нельзя изымать земли, предоставленные федеральным бюджетным учреждениям, которые управляют особо охраняемыми природными территориями федерального значения.

131.77956 (11,17)

Кто может быть инициатором решения об изъятии земель для государственных или муниципальных нужд

Такие решения принимают уполномоченные органы (ст. 56.2 ЗК РФ):

  • как по собственной инициативе,
  • так и на основании ходатайства об изъятии участков для государственных или муниципальных нужд, поданного организацией.

В частности, с ходатайством об изъятии участка могут обратиться (п. 1 ст. 56.4 ЗК РФ):

  • субъекты естественных монополий (в случае изъятия участков для размещения объектов федерального или регионального значения, указанных в статье 49 Земельного кодекса РФ и обеспечивающих деятельность этих субъектов);
  • организации, которые уполномочены в соответствии с нормативными актами, договорами или соглашениями либо имеют разрешения на деятельность, для обеспечения которой изымают участок;
  • недропользователи (при изъятии участков для проведения работ, связанных с пользованием недрами).

Перечень организаций, которые имеют право обращаться с ходатайствами об изъятии участков для федеральных нужд, устанавливает Правительство РФ (п. 2 ст. 56.4 ЗК РФ).

Ходатайство может быть подано в отношении одного или нескольких участков. Если подано ходатайство об изъятии участков, которые еще нужно образовать, и отсутствует утвержденный проект межевания территории, к ходатайству нужно приложить схему расположения участка.

В ходатайстве об изъятии также нужно указать цель изъятия участка для государственных или муниципальных нужд.

Заявитель может подать ходатайство об изъятии и прилагаемые к нему документы в уполномоченный орган по своему выбору лично или посредством почтовой связи на бумажном носителе либо в форме электронных документов через Интернет.

Как определяют владельцев участков, подлежащих изъятию для государственных или муниципальных нужд

Уполномоченный орган запрашивает сведения в ЕГРП. Если в реестре нет сведений о правах на участки, подлежащие изъятию, и на объекты недвижимости на них, уполномоченный орган проводит мероприятия по выявлению владельцев. Это должно быть не менее чем за 60 дней до принятия решения об изъятии.

В частности, уполномоченные органы (ст. 56.5 ЗК РФ):

  • запрашивают сведения о правах на участки и объекты недвижимости на них в архивах, органах государственной власти и местного самоуправления, а также у предполагаемых правообладателей таких участков или иных объектов недвижимого имущества;
  • публикуют по месту нахождения участков сообщения о планируемом изъятии;
  • размещают на официальном сайте уполномоченного органа сообщения о планируемом изъятии участков;
  • размещают сообщения о планируемом изъятии участков на информационном щите в границах населенного пункта, на территории которого они расположены. А если участки расположены за пределами населенного пункта – в границах соответствующего муниципального образования.

При этом правообладатели изымаемой недвижимости, права которых не зарегистрированы в ЕГРП, в течение 60 дней со дня опубликования сообщения об изъятии подают заявления в уполномоченный орган об учете их прав или обременений на участки. К заявлению нужно приложить копии документов, подтверждающих эти права или обременения прав. В заявлениях также указывают способ связи с заявителями, в том числе почтовый адрес (п. 8 ст. 56.5 ЗК РФ).

131.77957 (11,17)

Станет ли препятствием для изъятия земель и расположенных на них объектов недвижимого имущества отсутствие сведений об их правообладателях после проведения всех мероприятий по их выявлению

Нет, не станет.

Если правообладателей не нашли, уполномоченный орган обращается в суд с заявлением о признании права собственности РФ, ее субъекта или муниципального образования на объекты недвижимого имущества, которые расположены на таких участках. Причем уполномоченный орган обращается в суд независимо от того, поставлены ли такие объекты на учет в качестве бесхозяйной недвижимой вещи (п. 10 ст. 56.5 ЗК РФ).

Правообладатели изымаемой недвижимости, права которых на участки не установили, имеют право требовать возмещения:

  • от лица, которому предоставлены такие участки (за исключением лиц, которым участки предоставлены на праве безвозмездного пользования),
  • за счет казны РФ, либо казны субъекта РФ, либо казны муниципального образования (при отсутствии лица, указанного в первом пункте).

При этом сами участки и объекты недвижимости на них прежним правообладателям не возвращают (п. 11 ст. 56.5 ЗК РФ).

Как принимают решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Решение об изъятии земель может быть принято в отношении одного или нескольких участков, в том числе подлежащих образованию.

Кроме того, решение об изъятии уполномоченный орган принимает в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на участках, которые подлежат изъятию. Исключение – сооружения (в т. ч. сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемых участках не противоречит цели изъятия (п. 2 ст. 56.6 ЗК РФ).

131.77958 (11,17)

Какие сведения содержит решение об изъятии

В решении об изъятии должны быть указаны:

  • изымаемые участки, в том числе участки, которые подлежат образованию;
  • расположенные на таких землях объекты недвижимого имущества;
  • цель изъятия земель;
  • реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляют изъятие.

Когда решение об изъятии уполномоченные органы принимают на основании ходатайства, в нем указывают лицо, которое ходатайствовало о таком изъятии.

В своем решении об изъятии уполномоченный орган также указывает:

  • сооружения, изъятие которых в соответствии с гражданским законодательством невозможно;
  • сервитуты, которые установлены в отношении изымаемых участков и которые сохраняют свое действие.

131.77959 (11,17)

В каких случаях решение об изъятии не может быть принято

Такое решение не может быть принято в случаях, если участки (п. 7 ст. 56.6 ЗК РФ):

  • составляют выморочное имущество и на них нет недвижимости, находящейся в частной собственности или в пользовании третьих лиц;
  • находятся в государственной или муниципальной собственности, не обременены правами третьих лиц и на них нет недвижимости, находящейся в частной собственности или в пользовании третьих лиц;
  • находятся в государственной или муниципальной собственности, не обременены правами третьих лиц и на таких участках расположены выморочные или бесхозяйные недвижимые объекты.

Однако не станет препятствием для принятия решения об изъятии (п. 8 ст. 56.6 ЗК РФ):

  • отсутствие в ЕГРП сведений о зарегистрированных правах на изымаемые участки;
  • отсутствие в кадастре недвижимости сведений о координатах характерных точек границ таких участков;
  • наличие споров о правах на такие участки
Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль