Возможно ли приобрести земельные паи

65

Вопрос

Возможно ли приобрести земельные паи? процедуру.

Ответ

Как правило, земельный пай составляет долю в праве на общий земельный участок с/х назначения, находящийся в долевой собственности. Его приобретение возможно у собственника пая на при соблюдении ряда требований.

Статьей 15 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ установлено, что земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу данного Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Сделки с земельными долями должны проходить в соответствии с ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ. Собственник долей вправе продать свои земельные доли третьим лицам (не участникам долевой собственности) только после выделения земельного участка в счет земельной доли (ст.12, 13 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ). Выделение земельной доли происходит в соответствии с требованиями ст.ст.13.1-14.1 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ. Данные требования предполагают разработку проекта межевания земельного участка, и решения вопроса о выделе земельной доли в натуре на общем собрании.

В случае выделения земельного участка в счет земельной доли и формирования самостоятельных объектов недвижимости (земельных участков), владельцы данных с/х земельных участков вправе продать их третьим лицам, при условии предварительного извещения высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. В силу п.1 ст.8 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается (исключением из этого правила является продажа земельного участка сельскохозяйственного назначения с публичных торгов).

Вместе с тем в соответствии с п.4 ст.8 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Следует также отметить, что п.п.4 п.3 ст.1 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ оборот земель сельскохозяйственного назначения закреплен принцип преимущественного права на покупку доли другими участниками долевой собственности.

Первый аспект данного принципа полностью соответствует гражданскому законодательству, а именно статье 250 ГК РФ, согласно которой при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Таким образом, из содержания изложенных норм следует, что право на покупку земельной доли в случае принятия собственником решения о ее продаже возникает в равной степени у другого участника долевой собственности и он вправе реализовать преимущественное право на покупку доли – см. Постановление АС ВСО от 27.02.2015 № А74-2751/2014.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

Постановление АС ВСО от 27.02.2015 № А74-2751/2014

«Удовлетворяя заявленные требования, суды руководствовались положениями пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 10, 12, 15 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, признали недоказанным факт владения Щепиловой С.В. спорным земельным участком и использовался его в сельскохозяйственной деятельности возглавляемого ею крестьянского (фермерского хозяйства) и пришли к выводу о наличии у ООО «Алтай» преимущественного права на приобретение продаваемой администрацией земельной доли.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа полагает кассационную жалобу необоснованной, а судебные акты – не подлежащими отмене, исходя из следующего.

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность, регулируются Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Пунктом 1 статьи 12 названного закона, предусматривающей особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, установлено, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 этого закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе

- завещать свою земельную долю,

- отказаться от права собственности на земельную долю,

- внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление,

- продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Подпунктом 4 пункта 3 статьи 1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения оборот земель сельскохозяйственного назначения закреплен принцип преимущественного права на покупку доли другими участниками долевой собственности либо использующими этот земельный участок сельскохозяйственными организациями или гражданами - членами крестьянского (фермерского) хозяйства.

Статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Таким образом, из содержания изложенных норм следует, что право на покупку земельной доли в случае принятия собственником решения о ее продаже возникает в равной степени как у другого участника долевой собственности, так и у сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства, использующего земельный участок, находящийся в долевой собственности.*

Как следует из материалов дела, через средства массовой информации доведено решение администрации о продаже находящейся в муниципальной собственности Белоярского сельсовета земельной доли в общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 19:04:000000:166.

Намерение приобрести долю выразили ООО «Алтай», являющееся участником долевой собственности, и глава КФХ Щепилова С.В. как лицо, фактически использующее земельный участок с кадастровым номером 19:04:000000:166 в сельскохозяйственной деятельности.

Как было отмечено выше, в силу положений статьи 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения гражданин – член крестьянского (фермерского) хозяйства, использующий земельный участок, находящийся в долевой собственности, имеет равные права на его приобретение с другими сособственниками участка, а продавец в этом случае вправе продать свою долю такому лицу без уведомления других собственников.

Статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязывает каждое лицо, участвующее в деле, доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (статья 71 Кодекса).

Оценив представленные в подтверждение факта использования земельного участка Щепиловой С.В. в целях сельскохозяйственного производства в материалы дела доказательства (в том числе договоры аренды земельных участков, заключенные с Силиным И.П. и Анненко Б.И), суды мотивированно не приняли их в качестве достаточных и относимых доказательств осуществления Щепиловой С.В. сельскохозяйственной деятельности на земельном участке с кадастровым номером 19:04:000000:166.

Иных доказательств, в том числе подтверждающих получение земельного участка во владение Щепиловой С.В., оплату аренды, несения расходов на обработку участка и прочих расходов, а также доказательств наличия у Щепиловой С.В. каких-либо других прав на указанный земельный участок не представлено.

Таким образом, ответчиками не подтверждено право Щепиловой С.В. на покупку земельной доли».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль