Арендатор уклоняется от подписания дополнительного соглашения

458

Вопрос

Арендатор уклоняется от подписания дополнительного соглашения к договору аренды. Каким образом подписать указанный документ с арендатором?

Ответ

 Целесообразно отправить документ по почте России с описью вложения или с уведомлением о вручении.

В данном случае договор аренды уже заключен, следовательно, и внесение в него изменений возможно только в порядке гл. 29 «Изменение и расторжение договора» ГК РФ.

Если уклонение связано с повышением арендной платы, и если договор содержит условие, что пересмотр арендной платы производится ежегодно, данное условие порождает взаимные обязательства сторон по заключению дополнительного соглашения к договору.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Гражданский кодекс. Часть первая

«Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

3. Пункт утратил силу с 1 июня 2015 года - Федеральный закон от 8 марта 2015 года № 42-ФЗ. - См. предыдущую редакцию.

4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором».

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЗО ОТ 29.06.2009 № А52-5320/2008

«Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что договором предусмотрена возможность его изменения; в силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендодатель вправе требовать внесения изменений в договор аренды, касающихся размера арендной платы, но не чаще одного раза в год; установление истцом 10-процентного повышения к стоимости аренды, предусмотренной за пользование нежилыми помещениями в г. Пскове, являющимися муниципальной собственностью, не противоречит действующему законодательству.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, которое в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если эти правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Согласно пункту 3.1 указанного договора размер арендной платы рассчитан по методике, утвержденной органом местного самоуправления г. Пскова.

Пунктом 3.6 спорного договора установлено, что арендная плата может быть пересмотрена досрочно в случае усиления инфляционных процессов и в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления г. Пскова, но не чаще одного раза в год».

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ФАС ЗСО ОТ 24.07.2013 № А45-1023/2013

«Пунктом 3.1. договора аренды предусмотрено, что арендная плата по договору аренды устанавливается с учетом аварийного состояния перекрытия между 1-м этажом и подвалом в арендованных помещениях и необходимости проведения работ по замене перекрытий, реконструкции арендованных помещений, с 01.06.2005 по 01.06.2011 изменяется ежегодно и с 01.06.2011 составляет 676 000 руб. в месяц.

В соответствии с отчетами об определении рыночной стоимости годовой арендной платы N 0912АТ01 от 13.09.2012 и N 0912Н002 от 10.09.2012, выполненными независимым оценщиком - обществом с ограниченной ответственностью "Оценка плюс", рыночная стоимость месячной арендной платы составила 1 916 333 руб. 17 коп.

Полагая, что в данном случае существенно изменились обстоятельства, арендодатель обратился к арендатору с предложением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды в редакции завода об установлении размера ежемесячной арендной платы с 01.10.2012 равного 1 920 200 руб., изменении срока действия договора до 01.10.2015 и изменении условий, касающихся возможности арендодателя изменять размер арендных платежей в одностороннем порядке.

В связи с тем, что ответчик дополнительное соглашение N 78-12 не подписал и не представил своих возражений относительно его содержания, истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в иске, суды первой и апелляционной инстанций исходили из недоказанности истцом существенного изменения обстоятельств.

<…>
Как правильно указали суды, предметом спора является требование об изменении условий договора аренды в порядке статей 450451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств.

Исходя из содержания пункта 2 статьи 450 ГК РФ, изменение договора по решению суда по требованию одной из сторон возможно только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенное нарушение договора аренды со стороны ответчика отсутствует.

Согласно части 1 статьи 451 ГК РФ основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Частью 2 статьи 451 ГК РФ установлено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, при одновременном наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В части 4 статьи 451 ГК РФ закреплено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях.

Сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.

Следовательно, инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке.

Даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 ГК РФ допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 этой статьи оснований - установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.