При действующем договоре аренды правомерно ли со стороны арендодателя производить самостоятельное (одностороннее), предусмотренное договором аренды, начисление штрафов, и затем выставлять их арендатору, без предварительного получения согласия на то аренда

281

Вопрос

При действующем договоре аренды правомерно ли со стороны арендодателя производить самостоятельное (одностороннее), предусмотренное договором аренды, начисление штрафов, и затем выставлять их арендатору, без предварительного получения согласия на то арендатора (согласия со штрафами)?

Ответ

Начисление арендодателем арендатору штрафов с последующем выставлением без получения предварительного согласия арендатора, правомерно в том случае, если арендодатель действует в полном соответствии с положениями действующего договора аренды, то есть такой порядок начисления и размер штрафов предусмотрен условиями договора.

 

Согласно ст.421 ГК РФ стороны свободны при заключении договора и самостоятельно определяют его условия в рамках действующего законодательства РФ. В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, неустойкой (штрафом, пеней), которой, признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения (п. 1 ст. 330 ГК РФ). Вместе с тем, анализ судебной практики показывает, что в ряде ситуаций, суды, ссылаясь на ст.333 ГК РФ по ходатайству заинтересованной стороны снижают размер начисленных штрафов, когда их размер явно превышает размер ущерба, причинённого арендодателю нарушением обязательств (Информационное письмо от 14 июля 1997 г. № 17).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

1. Гражданский кодекс Российской Федерации .Часть 1.

"Статья 329. Способы обеспечения исполнения обязательств

1. Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором*.

2. Недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности этого обязательства (основного обязательства).

3. Недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства, если иное не установлено законом.

<...>

Статья 330. Понятие неустойки

1. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков*.

2. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

<...>

Статья 333. Уменьшение неустойки

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку*.

Правила настоящей статьи не затрагивают права должника на уменьшение размера его ответственности на основании статьи 404 настоящего Кодекса и права кредитора на возмещение убытков в случаях, предусмотренных статьей 394 настоящего Кодекса

<...>

Статья 421. Свобода договора

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами*.

3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон«.

2. ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО от 14.07.1997 № 17

«3. Доказательства, подтверждающие явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, представляются лицом, заявившем ходатайство об уменьшении неустойки.

В практике арбитражных судов возник вопрос, кто должен представлять доказательства при рассмотрении судом ходатайства об уменьшении размера неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Для того, чтобы применить указанную статью, арбитражный суд должен располагать данными, позволяющими установить явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (о сумме основного долга, о возможном размере убытков, об установленном в договоре размере неустойки и о начисленной общей сумме, о сроке, в течение которого не исполнялось обязательство, и др.)*».

3. Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2012 № А56-18030/2012

«Рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-12860/2012, 13АП-12861/2012) Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и ЗАО «Евро-Моторс» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.05.2012 по делу № А56-18030/2012 (судья Данилова Н.П.), принятое

по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

к ЗАО «Евро-Моторс»

о взыскании 3 108 369 руб. 84 коп.

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее — КУГИ, Комитет, Истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу «Евро-Моторс» (далее — Общество, Ответчик) о взыскании 3.108.369 руб. 84 коп. штрафа за нарушение условий договора аренды № 12-А-2705 от 22.12.2003 года о порядке сдачи нежилого помещения в субаренду.

Решением от 29.05.2012 с закрытого акционерного общества «Евро-Моторс» в пользу КУГИ взыскано 518 061 рубль штрафа. В остальной части иска отказано.

В апелляционной жалобе КУГИ просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым взыскать с Общества в пользу Комитета 3 108 369 рублей 84 копейки штрафа, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права в части уменьшения размера неустойки. По мнению подателя жалобы, произвольное снижение судом размера неустойки в отсутствие документального подтверждения несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является необоснованным.

В апелляционной жалобе закрытое акционерное общество «Евро-Моторс» полагает, что сумма взысканного штрафа явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и подлежит дополнительному снижению до 18650 рублей.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 22.12.2003 года между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и закрытым акционерным обществом «Евро-Моторс» заключен договор № 12-А-2705 аренды части нежилого помещения 14Н (ч. п. 1-11) площадью 308,3 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 106, литер А.

Согласно пункту 2.2.18 договора при сдаче объекта (его части) в установленном договором порядке в субаренду арендатор обязуется обеспечить соблюдение субарендатором норм и правил использования объекта, уведомить арендодателя о заключении договора субаренды в пятидневный срок со дня передачи помещения в субаренду, приложив копию договора субаренды, а также уведомлять арендодателя о всех изменениях и дополнениях к договору субаренды.

Пунктом 4.10 предусмотрена ответственность арендатора за нарушение условий сдачи объекта (его части) в субаренду, установленных пунктами 2.2.18, 2.3.2 договора, в виде штрафа в размере годовой арендной платы.

Ненадлежащее исполнение Обществом обязательств, предусмотренных пунктом 2.2.18 договора, послужило основанием для предъявления настоящего иска в арбитражный суд.

Требование истца удовлетворено судом с применением статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене, учитывая следующее.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в Информационном письме от 14.07.1997 № 17 «Обзор применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», основанием для применения статьи 333 Кодекса может служить только явная несоразмерность подлежащих взысканию санкций последствиям нарушения обязательств.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства. При этом суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств дела.*

Из материалов дела следует, что ответчиком несвоевременно исполнена обязанность по уведомлению арендодателя о заключении договора субаренды с ООО «Премиум Лайт» от 01.12.2011 г. № М-4, установленная п. 2.2.18 договора, за что истцом в соответствии с пунктом 4.10 договора начислен штраф.

Удовлетворяя требования истца частично, суд первой инстанции обоснованно исходил из наличия оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса РФ, снизив размер подлежащего взысканию штрафа до 518 061 рублей.

Довод Общества о том, что суд недостаточно снизил размер штрафа, подлежит отклонению апелляционным судом.

При решении вопроса о размере подлежащего взысканию штрафа суд исходил из периода просрочки исполнения обязательства. Апелляционный суд не находит оснований для признания вывода суда первой инстанции о необходимости уменьшения размера штрафа исходя из названного критерия неправомерным.

Не могут быть признаны апелляционным судом обоснованными и доводы, изложенные в апелляционной жалобе Комитета, с учетом вышеприведенных разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда, отсутствия доказательств наличия негативных последствий для истца вследствие ненадлежащего исполнения обязательства ответчиком, чрезмерно высокого размера предусмотренного договором штрафа.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции при принятии обжалуемого решения не допущено, оснований для отмены обжалуемого решения не имеется, в удовлетворении апелляционных жалоб следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 — 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.05.2012 по делу № А56-18030/2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы — без удовлетворения".

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль