Возможность отчуждения доли в праве земельного участка третьему лицу

146

Вопрос

Сообщите пожалуйста, вправе ли покупатель по договору купли-продажи доли земельного участка, в собственность которого оформлена соответствующая доля земельного участка (договор зарегистрирован и получено свидетельство о государственной регистрации права), продать свою долю земельного участка третьему лицу по Договору уступки прав и обязанностей, в то время как покупатель еще не полностью рассчитался с продавцом по вышеуказанному договору купли-продажи? Если вправе, то необходимо ли покупателю в этом случае обращаться к остальным собственникам долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с письменным предложением использовать своё приоритетное право приобрести у него долю земельного участка, или предоставить ему письменный отказ от использования такого права? С уважением, Макаренко А.В.

Ответ

Возможность отчуждения доли в праве земельного участка третьему лицу зависит от того, находится ли данный участок в настоящее время в залоге у продавца.

Как следует из вопроса, покупатель еще не полностью рассчитался с продавцом по договору купли-продажи доли в праве на участок.

Стороны могут договориться о том, что момент оплаты недвижимости не будет совпадать с моментом фактической передачи или регистрации перехода права собственности. Иными словами, недвижимость, как и любой другой товар, можно продать в кредит, в рассрочку, а также на условиях предоплаты. В случаях кредита и рассрочки к отношениям сторон будут применяться соответственно положения статей 488 и 489 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с данными нормами, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в рассрочку, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Таким образом, если в договоре купли-продажи будет условие, что товар продан в рассрочку, по общему правилу данный товар будет находится в залоге у продавца в силу закона, что затрудняет дальнейшее распоряжение данной долей.

Пунктом 2 статьи 20 Закона об ипотеке установлено, что государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя без уплаты государственной пошлины.

В отсутствии обременения в виде залога, отчуждение доли в праве на земельный участок возможно.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавцы обязаны предоставить документы, подтверждающие, что продавцы доли известили в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее либо документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли в праве общей собственности, оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные.

Данный вывод следует из ст.24 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ, ст.250 ГК РФ.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за январь - июль 2014 года (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.09.2014) указано, что по смыслу ст. 250 ГК РФ правило о преимущественной покупке применяется только к договору купли-продажи, за исключением случаев продажи с публичных торгов, и к договору мены. В связи с этим, ряд судебной практики считает, что преимущественное право на покупку доли не распространяется при заключении договоров уступки прав (см. Определение Верховного Суда РФ от 11.11.2014 № 9-КГ14-7).

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Способы оплаты объекта недвижимости: как продавцу избежать рисков;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за январь-июль 2014 года

«1. Внесение доли в праве собственности на недвижимое имущество в уставный капитал общества не нарушает прав сособственников этого имущества, не требует их предварительного уведомления, не наделяет преимущественным правом на её приобретение и, как следствие, не предоставляет им возможности перевода на себя прав и обязанностей покупателя.

Р. обратилась в суд с иском в порядке ст.250 ГК РФ к обществу, X. о переводе прав и обязанностей приобретателя 1/2 доли в праве собственности на здание станции технического обслуживания автомобилей. В обоснование иска ссылалась на то, что ей принадлежит 1/2 доли в праве собственности на указанное здание, а 1/2 доли в праве собственности на него принадлежала X., который внёс свою долю в данном недвижимом имуществе в уставный капитал общества. Ответчики не извещали Р. о своём намерении передать/приобрести долю в праве общей долевой собственности на здание, в связи с чем истец полагал, что тем самым нарушено её преимущественное право на приобретение принадлежавшей X. доли в указанном имуществе.

Решением районного суда в удовлетворении исковых требований отказано.

Апелляционным определением указанное решение отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования Р. удовлетворены.

В кассационных жалобах X. и общества ставился вопрос об отмене апелляционного определения и оставлении в силе решения районного суда.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила, что имеются основания для отмены обжалуемого судебного постановления по следующим основаниям.

Судом установлено, что здание станции технического обслуживания автомобилей принадлежало на праве общей долевой собственности Р. (1/2 доли в праве) и X. (1/2 доли в праве).

X. внёс свою долю в праве собственности на указанный объект недвижимости в уставный капитал общества и был принят в качестве участника данного общества с долей в его уставном капитале 97,98 %, в связи с чем собственником данной доли в праве собственности на здание станции технического обслуживания автомобилей стало общество.Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований Р., суд первой инстанции исходил из того, что правила преимущественной покупки применяется только к договору купли-продажи, за исключением продажи с публичных торгов, и к договору мены, а внесение имущества в качестве вклада в уставный капитал общества и договор купли-продажи по своей правовой природе являются различными сделками. При этом суд первой инстанции отметил, что при внесении доли в уставный капитал общества отсутствует покупатель как сторона по договору купли-продажи (мены). Также не установлен факт получения X. денежных средств за передачу своей доли в уставный капитал общества.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение об удовлетворении исковых требований Р., вышестоящий суд пришёл к выводу о том, что в силу положений ст.246 ГК РФ требования ст.250 ГК РФ должны распространяться и при внесении участником долевой собственности принадлежащей ему доли в качестве вклада в уставный капитал общества, поскольку такая сделка является возмездной.

Между тем в силу п.1 ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трёх месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п.3 указанной статьи).Правила этой статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

По смыслу указанной нормы, правило преимущественной покупки применяется только к договору купли-продажи, за исключением случаев продажи с публичных торгов, и к договору мены.

Между тем X. внёс свою долю в праве собственности на спорный объект недвижимости в уставный капитал общества и принят в качестве участника данного общества с долей в его уставном капитале.

Внесение доли в праве общей собственности в уставный капитал хозяйственного общества по своей правовой природе отличается от договора купли-продажи, а также от договора мены такого имущества, поскольку в первом случае приобретается статус участника такого общества с правами и обязанностями, предусмотренными законом и учредительными документами общества, таким образом, имеет место встречное представление.

Однако между X. и обществом не заключалось ни договора купли-продажи, ни договора мены.

Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что внесение X. доли в уставный капитал общества не нарушает права Р. как сособственника недвижимого имущества, не требует её предварительного уведомления, не наделяет её преимущественным правом и, как следствие, не предоставляет ей возможности перевода на себя прав и обязанностей покупателя.

При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствовали законные основания для отмены решения суда первой инстанции и принятии по делу нового решения об удовлетворении иска Р. на основании ст.250 ГК РФ, которая к спорным правоотношениям неприменима.

Доводы о том, что в данном случае к спорным правоотношениям подлежит применению ст.250 ГК РФ по аналогии, несостоятельны, поскольку в соответствии с этой нормой перевод прав и обязанностей приобретателя по сделке в праве общей собственности возможен только по договору купли-продажи и по договору мены, между тем спорные правоотношения под действие ни одного из договоров не подпадают*».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль