Узаканивание в судебном порядке реконструкции нежилого здания

1748

Вопрос

Интересует полная подборка документов по вопросу узаканивания в судебном порядке реконструкцию нежилого здания: образец искового заявления и судебная практика. И судебная практика по узаканиванию реконструкции по п. 3 ст 222 гк рф.

Ответ

Узаконить реконструкцию возможно только в судебном порядке. В качестве доказательств необходимо привести акты строительных экспертиз, подтверждающие, что произведенная реконструкция соответствует строительным нормам и правилам и не создает угрозу для третьих лиц, заключения органов пожарной охраны, Роспотребнадзора, Энергонадзора и т.д. А также документов свидетельствующих об обращении собственника здания за получением разрешения на строительство, а также акта ввода объекта в эксплуатацию, и соответствующих отказов, обращения к собственнику земельного участка для получение согласия на реконструкцию объекта (либо согласие). Гражданское законодательство не определяет конкретных последствий осуществления самовольной реконструкции нежилых помещений. Поэтому к ним допустимо применение норм о самовольных постройках по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ). Однако нормы о самовольных постройках неприменимы к перепланировке (переустройству, переоборудованию) недвижимого имущества, если в результате не создан новый объект. А значит, к рассмотренному спору о признании права собственности на реконструированный объект недвижимости нормы статьи 222 ГК РФ неприменимы. В данном случае собственнику следует обратиться в орган Росреестра с требованием внести изменения в сведения об объекте недвижимости, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, в частности, его границ и назначения.

Так, в соответствии с п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) представляет собой изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройку, перестройку, расширение объекта капитального строительства, а также замену и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

По аналогии закона к случаям самовольной реконструкции применяются нормы о самовольных постройках (п. 1 ст. 6 ГК РФ). В тех случаях, когда реконструкция затрагивает конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности реконструируемого объекта, а также влечет изменение его архитектурного облика, требуется разрешение на строительство (п. 2 ст. 51 ГрК РФ, ст. ст. 2, 21 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ).

Как и в случаях самовольного строительства, проводимая реконструкция не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц. Обращающиеся с исками об узаконивании произведенной реконструкции лица, по существу, должны представлять суду такой же объем доказательств, что и при признании права собственности на самовольный объект. Поэтому порядок разрешения таких споров мало чем отличается от споров о признании права на самовольное строительство. В качестве доказательств принимаются акты строительных экспертиз, подтверждающие, что произведенная реконструкция соответствует строительным нормам и правилам и не создает угрозу для третьих лиц, заключения органов пожарной охраны, Роспотребнадзора, Энергонадзора и т.д.

Признаком самовольной реконструкции является отсутствие необходимых положительных заключений контролирующих органов о возможности проведения реконструкции, а в некоторых случаях, когда при проведении реконструкции затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, - и разрешения на строительство (п. 2 ст. 51 ГрК РФ). Проведение реконструкции в нарушение установленного порядка влечет признание ее самовольной и применение санкций, предусмотренных ст. 222 ГК РФ, так как по общему правилу лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает права собственности на нее, не вправе совершать в отношении такого строения какие-либо сделки (продавать, дарить, передавать в залог и т.д.), за исключением случаев, когда допускается возможность признания такого права судом.

Если до подачи в суд искового заявления застройщик не принимал необходимых мер к получению исходно-разрешительной документации на строительство (как до его начала, так и во время проведения строительных работ) и не представил доказательств, подтверждающих невозможность получения разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию и свидетельствующих о том, что ему было необоснованно отказано в выдаче соответствующих разрешительных документов, суд может отказать в признании права собственности на возведенный или реконструированный объект (Постановление Пленумов ВС РФ, ВАС РФ № 10/22).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

1. Статья: Самовольная реконструкция объекта недвижимости не прекращает права собственности на него

«Однако к правоотношениям по реконструкции нежилой недвижимости нормы Жилищного кодекса не применяются, поскольку правоотношения, которые регулирует указанная норма права, не являются сходными с правоотношениями, возникающими в связи с осуществлением самовольной реконструкции нежилых помещений*.

Если при строительных работах произошло уничтожение существующего объекта, а новый объект создан без надлежащих разрешений, он является самовольной постройкой. Право собственности у лица, которое возвело данный объект, на самовольную постройку отсутствует и признать его можно только через суд (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Если же объект претерпел только архитектурно-градостроительные изменения, то право собственности на него не прекратилось даже при отсутствии необходимых согласований строительных работ. Такой объект нельзя признать самовольной постройкой и лишить собственника прав на него. Соответственно, обращаться в суд с требованием признать и так существующее право собственности в данном случае не следует*.

При сохранении границ и назначения нежилой недвижимости в ЕГРП можно внести сведения о ее реконструкции

Гражданское законодательство не определяет конкретных последствий осуществления самовольной реконструкции нежилых помещений. Поэтому к ним допустимо применение норм о самовольных постройках по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ). Однако еще раз подчеркну, что в любом случае нормы о самовольных постройках неприменимы к созданию движимого имущества, а также перепланировке (переустройству, переоборудованию) недвижимого имущества, если в результате не создан новый объект. А значит, к рассмотренному выше спору о признании права собственности на объединенные в результате реконструкции объекты недвижимости нормы статьи 222 ГК РФ неприменимы. В данном случае собственнику следовало обратиться в орган Росреестра с требованием внести изменения в сведения об объекте недвижимости, которые не влекут за собой существенного изменения объекта. В частности, его границ и назначения2*.

Доказательством того, что заявителем была проведена именно реконструкция и новый объект не создан, служат сведения об объектах учета, полученные от органа БТИ в ходе внеплановой инвентаризации, по итогам которой фиксируется либо факт создания нового объекта, либо изменения ранее существующего*.

Изменить объект недвижимости можно тремя способами – путем достройки, перестройки и перепланировки

Способами изменения архитектурного объекта являются достройка, перестройка и перепланировка3. Из формулировки закона понятно, что приведенный перечень способов является исчерпывающим.

Замечу, что закон не раскрывает подробно содержания приведенных способов. По сути, все они представляют собой виды реконструкции объекта недвижимости, то есть изменение параметров строительства (его частей, площади и т. д.). Поэтому можно предположить, что первый способ – достройка – включает в себя возведение надстроек, встроек и пристроек, поскольку именно такие действия входят в понятие реконструкции как изменения параметров объекта (п. 14 ст. 1 ГСК РФ).

Второй способ – перестройка – включает в себя частичную разборку, замену конструкций, улучшение архитектурной выразительности здания*.

Третий способ – перепланировку – можно определить как изменение конфигурации архитектурного объекта, требующее внесения изменений в техническую документацию. Именно такая формулировка использована встатье 25 ЖК РФ и, на мой взгляд, ее допустимо использовать по аналогии.

Все три вида изменений осуществляются в соответствии с ГК РФ и договором на создание и использование архитектурного проекта (ст. 3 Закона об архитектурной деятельности)*.

Кроме того, если в ходе реконструкции будут затронуты конструктивные элементы здания и другие характеристики его безопасности и надежности, проведение такой реконструкции возможно лишь на основании специального разрешения*.

Если же строительные работы не повлекут изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки населенного пункта и его отдельных объектов, а также если такие работы не затрагивают характеристики надежности здания, сооружений и инженерных коммуникаций, реконструкция допустима и без разрешения (п. 2 ст. 3 Закона об архитектурной деятельности)*.

Конкретный перечень объектов, для строительства которых разрешения не требуется, утверждают органы государственной власти субъекта РФ.

Но в любом случае для строительства необходимо разрешение собственника земельного участка и (или) собственника здания при соблюдении градостроительных и строительных норм и правил*.

Увеличение этажности здания не является самовольной постройкой

Рассмотрим вопрос о правовом статусе капитальной надстройки (один и более этажей), возведенной без соответствующей разрешительной документации. Опираясь на приведенную выше классификацию изменений недвижимости, нетрудно догадаться, что строительство дополнительных этажей здания относится к его достройке.

Признать результат такой реконструкции самовольной постройкой можно в одном случае – когда при строительных работах был уничтожен существующий объект, а новый создан без надлежащих разрешений.

Если же о создании нового объекта речи не идет, то право собственности на него (в данном случае – на достроенное здание) не прекращается, даже если на достройку этажей не получили необходимого разрешения. Такой объект нельзя признать самовольной постройкой и лишить собственника прав на него.

Однако лицу, производящему такие работы, и суду, который будет рассматривать спор о них, следует учитывать, что надстраивание этажей без получения необходимых разрешений является административным и жилищным правонарушением и влечет соответствующую ответственность (ст.9.49.59.5.1 КоАП РФ).

Также стоит обратить внимание на особенности внесения изменений в сведения об объекте недвижимости в ЕГРП. Дело в том, что они вносятся лишь при условии, что границы объекта недвижимого имущества не меняются (п. 24 Методических рекомендаций). А при надстройке дополнительных этажей в здании его границы, безусловно, меняются. Поэтому при таком способереконструкции в ЕГРП будет открыт новый раздел – как для нового объекта недвижимости, а раздел, связанный с ранее существовавшим объектом, будет закрыт (п. 25 Методических рекомендаций, п. 36 Правил, утвержденных приказом ФРС).

Для внесения в ЕГРП сведений о достроенных этажах потребуется заключение специалистов

При надстраивании дополнительных этажей могут быть затронуты конструктивные элементы и другие характеристики надежности и безопасности объектов недвижимости. Тогда (если разрешение на строительство отсутствует) для открытия нового раздела в ЕГРП со сведениями о таком здании в регистрирующий орган следует представить заключение специализированной организации, подтверждающее отсутствие угрозы надежности и безопасности здания. При наличии такого заключения отказ регистрирующего органа во внесении соответствующей записи в ЕГРП может быть обжалован в судебном порядке4.

Основанием для отказа во внесении измененных сведений о надстроенном здании в ЕГРП не может стать и факт привлечения заявителя к административной ответственности на основании статей 9.49.59.5.1 КоАП РФ, которую, как говорилось выше, влечет производство подобной самовольнойреконструкции.

Следует учитывать, что строительство дополнительных этажей может быть произведено и внутри здания, то есть без изменения его внешних границ. Например, в тех случаях, когда дополнительный этаж воздвигается за счет перекрытия одного из этажей. В этом случае для внесения измененных сведений о здании в ЕГРП также потребуется представить заключение о том, затронуты ли в ходе работ характеристики надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций.

Если такие характеристики не нарушены, однако в ходе реконструкции затрагивались конструктивные элементы здания, то измененные сведения будут внесены в новый раздел ЕГРП, а прежний будет закрыт (п. 25 Методических рекомендаций). Если конструктивные элементы не затрагивались, то измененные сведения будут внесены в прежний раздел (п. 24 Методических рекомендаций)*.

Отказ регистрирующего органа во внесении соответствующих изменений в ЕГРП может быть обжалован в суд. Аналогичный подход должен применяться при самовольном возведении встроек и пристроек (которые входят в состав понятия «достройка»)*.

Собственники или другие лица, осуществившие реконструкцию, имеют право на защиту своих прав и интересов

Даже при отсутствии разрешения на самовольную реконструкцию объекта недвижимости собственник земельного участка и (или) здания не лишен правовой возможности защитить свои интересы5. То же самое касается лиц, не являющихся собственниками, но владеющими объектами недвижимости на законном основании.

Если же самовольные строительные работы выполнены лицами, которые собственниками здания не являются, и привели к созданию новых объектов права (помещений), право собственности на эти помещения может быть приобретено при условии надлежащего согласования строительных работ и заключения договора с собственником реконструированного объекта.

Таким образом, в данном случае относительно прав на отдельные помещения как вновь построенные самостоятельные объекты недвижимого имущества могут быть применены нормы статьи 222 ГК РФ.

Сведения о пристройке, расположенной на чужом участке, внесут в ЕГРП при согласии собственника земли

Как уже говорилось, одним из видов архитектурного изменения объекта недвижимости является пристройка (ст. 21 Закона об архитектурной деятельности).

Однако возможна ситуация, когда в результате такой пристройки она будет полностью или частично расположена на чужом земельном участке.

Тогда, если собственник «захваченного» пристройкой земельного участка не предоставит своего разрешения на такое строительство, регистрирующий орган вправе отказать во внесении измененных сведений о реконструированном здании в ЕГРП*.

И, напротив, при наличии письменного разрешения собственника отказать во внесении таких сведений орган Росреестра не вправе. В данном случае сведения заносятся путем открытия нового раздела для измененного здания, а старый раздел закрывается, поскольку границы объекта недвижимости изменились (п. 25 Методических рекомендаций).

После внесения соответствующих изменений в ЕГРП собственник измененного объекта недвижимого имущества приобретает исключительное право на приватизацию земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или на приобретение права аренды земельного участка, занятого соответствующей пристройкой.

Если же пристройка расположена на земельном участке, находящемся в частной собственности, то пользование таким земельным участком собственник здания вправе осуществлять на основании договорных отношений с собственником земли6.

В тех случаях, когда разрешение собственника земельного участка на возведение на его земельном участке пристройки к зданию застройщика отсутствует, собственник земельного участка вправе защитить свои интересы в порядке статьи 301 Гражданского кодекса РФ, согласно которой собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении, либо в порядке статьи 60 Земельного кодекса РФ, согласно которой собственник земельного участка вправе требовать освобождения самовольно занятого земельного участка, в том числе и посредством сноса объекта».

2. Определение ВС РФ от 17.12.2013 № 32-КГ13-10

3. Определение ВС РФ от 25.03.2014 № 18-КГ13-169

4. Постановление Одиннадцатого ААС от 21.11.2013 № А55-12209/2013

5. Постановление Десятого ААС от 01.12.2014 № А41-42636/14

6. Постановление АС ЗСО от 12.12.2014 №№ Ф04-11931/2014, А46-2350/2014

7. Апелляционное определение Калининградского областного суда от 18.03.2015 № 33-1402/2015

8. Определение Приморского краевого суда от 16.06.2014 № 33-5088



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.