Использование контрагентом части объекта, не введённого в эксплуатацию

93

Вопрос

Объект- кабельная эстакада, - находится в стадии строительства у нашего предприятия. Контрагент, проложив свой кабель (кабель - движимое имущество) через наш объект - кабельную эстакаду - (частично) для электроснабжения другого объекта (который введен в эксплуатацию и эксплуатируется), т. е. пользуется нашим имуществом, сэкономив свои деньги на строительство параллельной линии, не будет нести затраты даже на аренду, пока мы не введем свою кабельную линию и не запустим свой объект? Какие есть способы компенсировать свои затраты и получить возмещение с контрагента? В строительство эстакады контрагент тоже не вкладывался, он согласен был на аренду. Как быть в такой ситуации?

Ответ

Стороны могут рассмотреть вариант заключения соглашения о компенсации части затрат застройщика на создание эстакады лицом, фактически использующим данную эстакаду, или соглашения о возмещении застройщику объекта средств, связанных с фактическим использованием объекта.

Следует отметить, что сдача в аренду части недвижимого имущества (эстакада), не введенного в эксплуатацию, влечет правовые риски, т. к. эксплуатация объекта в отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию запрещена, и за нарушение этого запрета предусмотрена административная ответственность (ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ).

Пленум ВАС РФ пояснил, что субъектом административного правонарушения по ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ является лицо, непосредственно осуществляющее эксплуатацию объекта капитального строительства (п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 11). Если эксплуатация объекта капитального строительства осуществляется несколькими лицами одновременно, к административной ответственности может быть привлечено каждое из таких лиц, а не только лицо, которое начало эксплуатировать соответствующий объект первым. Таким образом, как правило, к административной ответственности привлекается арендатор (см. Постановление 11 ААС от 04.10.2011 № А55-11933/2011, Постановление 11 ААС от 26.10.2012 № А55-13500/2012).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Арендодатель не является собственником объекта аренды. Будет ли действителен договор аренды, который заключен с таким арендодателем

«Отсутствие у арендодателя права собственности на объект аренды в момент заключения договора не является основанием для признания такого договора недействительным. Арендодатель не сможет на этом основании оспорить договор, чтобы выселить неугодного арендатора.

Дело в том, что арендодатель, который заключил договор аренды и принял на себя обязательство по передаче имущества арендатору, должен обладать правом собственности на такое имущество в момент его передачи арендатору. Это вытекает из смысла статьи 608 Гражданского кодекса РФ. Не допускается лишь заключение подобных договоров в тех случаях, когда земельный участок (объект аренды) принадлежит арендодателю на праве постоянного бессрочного пользования либо если объект недвижимости является самовольной постройкой.

Иными словами, ничто не мешает заключить договор аренды, например, офиса или торговой секции, с организацией, которая заявляет, что планирует через год достроить офисный или торговый центр (или купить его у третьего лица).

В случае неисполнения арендодателем обязательства по передаче имущества в аренду в соответствии с условиями договора (например, вещь, являвшаяся предметом договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора аренды. В договоре также в дополнение к этому можно прописать условие о штрафной неустойке на случай такого нарушения со стороны арендодателя.

Кроме того, будет действительным договор аренды, заключенный с арендодателем, который являлся законным владельцем вновь созданного или переданного ему недвижимого имущества, если право собственности такого арендодателя еще незарегистрировано в установленном порядке. Имеется в виду ситуация, когда арендодатель уже достроил здание (или получил его от продавца), подал документы на государственную регистрацию права собственности, но эта процедура еще незавершилась.

Такая правовая позиция содержится в пункте 10 и абзаце 3 пункта 11 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).

Тем не менее, хотя такой договор не будет являться недействительным, арендатору нужно крайне осторожно подходить к заключению договора аренды с лицом, которое не является собственником объекта недвижимости, поскольку это может повлечь для арендатора серьезные риски. Дело в том, что сама по себе возможность взыскания убытков с арендодателя в случае невыполнения последним обязанности по передаче имущества в аренду не является существенной гарантией права рендатора, поскольку для этого нужно обращаться в суд. А это, как правило, занимает немало времени и сил. Кроме того, сами убытки в таких случаях далеко не всегда очевидны и весьма трудно доказуемы.

Если арендатор все же решит заключить такой договор, ему стоит оценить степень добросовестности потенциального арендодателя, узнать, что планирует сделать арендодатель для того, чтобы исполнить условие договора о передаче имущества арендатору, какие шаги им уже приняты и т. п. Например, вряд ли имеет смысл заключать договор об аренде офисных помещений в бизнес-центре, который арендодатель планирует построить за несколько месяцев или иной крайне незначительный промежуток времени, если строительство бизнес-центра еще даже не начато».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.