• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » Недвижимость
  • » Наша организация планирует стать управляющей компанией торгового центра, Просим Вас с учет имеющейся у Вас возможности, направить формы договоров по основным функциям оперативное управление и эксплуатация здания или дать ссылки где такие формы договоров м

Наша организация планирует стать управляющей компанией торгового центра, Просим Вас с учет имеющейся у Вас возможности, направить формы договоров по основным функциям оперативное управление и эксплуатация здания или дать ссылки где такие формы договоров м

1321

Вопрос

Наша организация планирует стать управляющей компанией торгового центра, Просим Вас с учет имеющейся у Вас возможности, направить формы договоров по основным функциям оперативное управление и эксплуатация здания или дать ссылки где такие формы договоров можно посмотреть.

Ответ

В современном гражданском обороте создание коммерческой недвижимости направлено на обеспечение высокого уровня дохода, регулярно получаемого ее владельцами. Это можно обеспечить только при условии профессионального подхода к вопросам управления коммерческой недвижимостью, ее надлежащей технической эксплуатации. Владельцы недвижимости могут либо сами выполнять все необходимые операции по управлению, создав для этого в штате необходимые инженерные, эксплуатационные и иные технические службы, а могут процесс управления передать управляющей компании.

 

В отличие от управляющего, получившего коммерческую недвижимость в доверительное управление, в сферу деятельности управляющей компании входит только инженерно-техническая эксплуатация объекта, обслуживание его инфраструктуры, организация проведения различных ремонтных работ и др. Управляющий же в рамках договора доверительного управления занимается не техническим обслуживанием и эксплуатацией объекта, а управлением объектом как активом (юридическое и бухгалтерское сопровождение, поиск и привлечение арендаторов на объект, других клиентов для использования объекта под проведение конференций, семинаров и др.).

На сегодняшний день обслуживание и эксплуатация являются наиболее распространенными видами управленческих услуг, которые собственники торговых центров в России отдают на аутсорсинг. Отношения между собственником коммерческой недвижимости и управляющей компанией выстраиваются на основе договора на управление и эксплуатацию здания. Приведем пример оформления данного договора, а также посмотрим, какую роль играют в нем те или иные условия.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

Договор на управление и эксплуатацию здания

г. Москва 12.06.2013 г.

Общество с ограниченной ответственностью «Лидер», именуемое в дальнейшем «Заказчик», в лице Генерального директора Иванова Ивана Ивановича, действующего на основании Устава, с одной стороны, и

Общество с ограниченной ответственностью «Приоритет», именуемое в дальнейшем «Управляющая компания», в лице Генерального директора Петрова Петра Петровича, действующего на основании Устава, с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор (далее — «Договор») о нижеследующем.

Комментарий

В ситуации, когда у здания не один собственник, а сразу несколько, в преамбуле договора необходимо указать всех собственников, выступающих на стороне заказчика, — множественность лиц на стороне обязательства (п. 1 ст. 308 ГК РФ), либо с каждым таким собственником заключить отдельный договор.

1. Предмет Договора

  •  
  • Управляющая компания по заданию Заказчика обязуется выполнять услуги по управлению и эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Вавилова, д. 4, общей площадью 50 000 кв.м, кадастровый номер — 50:10:08:01072:017. Перечень и характеристики услуг приведены в Приложении № 1 к настоящему договору, являющеуся его неотъемлемой частью, а Заказчик обязуется услуги принимать и оплачивать в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором.

Комментарий

Поскольку управление и эксплуатация здания осуществляется путем предоставления управляющей компанией заказчику различных услуг, существу данных отношений соответствует конструкция договора возмездного оказания услуг, предусмотренная в гл. 39 ГК РФ.

  •  
  • Нежилое здание, управление и эксплуатацию которого по условиям настоящего договора осуществляет Управляющая компания, принадлежит Заказчику на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии 50 НАN № 1311668, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве.
  • Для выполнения своих обязательств по настоящему договору Управляющая компания вправе привлекать соисполнителей, оставаясь ответственной за их действия перед Заказчиком.
  • Права и обязанности Сторон
  •  
  • Заказчик обязуется:
  •  
  •  
  • Передать Управляющей компании по акту (Приложение № - 1) нежилое здание, указанное в п. 1.1 настоящего договора, для управления и эксплуатации. Передаваемое здание не находится у Управляющей компании на каком-либо вещном праве и не учитывается на ее балансе, а принимается только для целей управления и эксплуатации.
  • Предоставлять Управляющей компании адреса и телефоны ответственных лиц, обеспечивающих доступ в занимаемое помещения, в том числе в ночное время.
  • Своевременно и в полном объеме принимать услуги Управляющей компании при отсутствии возражений по их объему, качеству и срокам предоставления, подписывая акты об оказанных услугах в срок не более 5 дней с момента их получения, а также выплачивать Управляющей компании вознаграждение за оказываемые ею услуги.
  • Незамедлительно сообщать Управляющей компании об имеющихся повреждениях и неисправностях в инженерных коммуникациях и строительных конструкциях.
  • Самостоятельно заключать договоры на поставку услуг электро-, тепло-, водоснабжения с поставщиками коммунальных ресурсов.
  • Обеспечить допуск в здание должностных лиц предприятий и организаций, имеющих право проведения работ на системах электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, канализации, для устранения аварий, для осмотра инженерного оборудования, конструктивных элементов здания, приборов учета, а также контроля за их эксплуатацией.
  • Без согласования с Управляющей компанией:
  • не производить перенос инженерных сетей;
  • не устанавливать, не подключать и не использовать электробытовые приборы и машины мощностью превышающей технологические возможности внутридомовой электрической сети, дополнительные секции приборов отопления, регулирующую и запорную арматуру;
  • не подключать и не использовать бытовые приборы и оборудование, включая индивидуальные приборы очистки воды, не имеющие технических паспортов (свидетельств), не отвечающие требованиям безопасности эксплуатации и санитарно-гигиеническим нормативам;
  • не нарушать имеющиеся схемы учета поставки коммунальных услуг;
  • не использовать теплоноситель в системах отопления не по прямому назначению (использование сетевой воды из систем и приборов отопления на бытовые нужды);
  • не допускать выполнения работ или совершения других действий, приводящих к порче помещений или конструкции строения.
  •  
  • Заказчик вправе:
  •  
  •  
  • Требовать от Управляющей компании полного, надлежащего и своевременного выполнения всех обязательств по настоящему договору.
  • Приостановить выполнение обязательства по оплате в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения Управляющей компанией своих обязательств по настоящему договору.
  • Требовать от Управляющей компании возмещения причиненных убытков в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором.
  • Управляющая компания обязуется:
  •  
  •  
  • Своевременно, надлежащим образом и в полном объеме выполнять свои обязательства по настоящему договору.
  • Принимать меры по обеспечению бесперебойной работы инженерного оборудования и иных технических систем здания.
  • В 3-дневный срок рассматривать поступившие от Заказчика жалобы и предложения, касающиеся работы здания, принимать необходимые меры по их разрешению.
  • Планировать необходимые расходы по содержанию, текущему и капитальному ремонту здания в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации.
  • Готовить предложения Заказчику по проведению дополнительных работ по содержанию здания и расчет расходов на их проведение.
  • Готовить предложения Заказчику относительно необходимости проведения капитального ремонта с указанием перечня и сроков проведения работ, расчета расходов на их проведение и расчета размера платы за капитальный ремонт.
  • Готовить предложения Заказчику по вопросам модернизации, приращения, реконструкции здания.
  • Ежемесячно в срок до 5 числа текущего месяца составлять акт об оказанных услугах (Приложение № - 3) за прошедший месяц и направлять его на подписание Заказчику. При уклонении последнего от подписания акта Управляющая компания вправе подписать данный акт в одностороннем порядке и выслать по почте Заказчику. При этом услуги за соответствующий месяц считаются принятыми Заказчиком, оказанными надлежащим образом, своевременно и качественно, никаких претензий к Управляющей компании Заказчик предъявлять не будет.

Комментарий

Нередко на практике недобросовестные заказчики могут уклоняться от принятия услуг, которые были им предоставлены управляющей компанией качественно и в срок. Поскольку акт об оказанных услугах является основным документом, подтверждающим факт их оказания, управляющей компании следует предусмотреть в договоре на управление и эксплуатацию здания данное условие, чтобы обезопасить себя от возможного недобросовестного поведения со стороны заказчика.

При необоснованном уклонении заказчика от приемки оказанных услуг управляющая компания в одностороннем порядке будет вправе подписать акт об оказанных услугах и направить его по почте заказным письмом с опись вложения, на которой проставляется оттиск почтового штемпеля, в адрес заказчика, указанный в договоре. Данный акт, подписанный со стороны управляющей компании, вместе с указанной описью в совокупности будут являться надлежащим доказательством факта оказания услуг в соответствующем отчетном периоде.

Вот образец описи вложения почтового отправления:

Опись вложения в письмо

Кому: ООО «Лидер»

Куда: 119571, г. Москва, Ленинский проспект, д. 10.

№ п/п

Наименование предмета

Кол-во страниц

Кол-во экземпляров

Объявленная ценность

1.

Акт об оказанных услугах от «2» июля 2013 г. по Договору на управление и эксплуатацию здания от «12» июня 2013 г., от подписания которое уклонилось ООО «Лидер».

1

1

Итого:

1 руб.

Отправитель: ООО «Приоритет»

Откуда: 119571, г. Москва, Ленинский проспект, д. 5.

Проверил:

 

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль