Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества

74

Вопрос

Возможно ли, в соответствии с требованиями действующего законодательства, заключение между двумя организациями предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, в котором будет указано, что обязательство покупателя по заключению основного договора будет исполнено при условии одобрения данной сделки собранием участников данного общества?

Ответ

Да возможно. Использование юридической конструкции предварительного договора, предусмотренной ст. 429 ГК РФ, имеет своей целью юридически связать стороны в будущем.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Юридические последствия заключения предварительного договора состоят в возможности понуждения уклоняющейся стороны к заключению основного договора на согласованных в предварительном договоре условиях.

Это подтверждает и судебная практика (постановление 9 ААС от 08.10.2014 г. № 09АП-36139/2014-ГК, апелляционное определение Красноярского краевого суда от 17.07.2013 г. № 33-6611/2013).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Статья: Контрагент пытается признать протокол о намерениях предварительным договором. Что возразить в суде

<…>

«Будущие контрагенты, чтобы гарантировать заключение договора, могут зафиксировать свои намерения письменно. Гражданский кодекс РФ предусматривает для этих целей лишь одну конструкцию — предварительный договор (ст. 429). Подписывая предварительный договор, стороны связывают себя определенными обязательствами и уже не могут безнаказанно уклониться от заключения основного договора. Однако не во всех случаях предварительный договор удобен, ведь осознавая риск изменения обстоятельств, сторона может быть не готова досрочно связать себя обязательствами. В этом случае можно составить протокол (соглашение) о намерениях — двусторонний документ, в котором фиксируется намерение сторон в будущем заключить договор на определенных условиях. Но предварительным договором такой договор по своей природе не является. Отказ от выполнения протокола будет нести лишь репутационный риск для компании, то есть по сути протокол является неким «джентельменским соглашением». Но суды не всегда согласны с таким подходом. И сторона, подписавшая протокол о намерениях, может оказаться в весьма неприятной ситуации, когда суд признает этот документ предварительным договором и обяжет заключить основной на согласованных условиях. Для этого заинтересованной стороне достаточно лишь доказать, что протокол содержит все существенные условия будущего договора.

ПРОТОКОЛ О НАМЕРЕНИЯХ МОЖЕТ ПРЕВРАТИТЬСЯ В ОСНОВНОЙ ДОГОВОР ПО РЕШЕНИЮ СУДА

Протокол о намерениях пришел к нам из англо-американского делового оборота. Английское договорное право знает «letter of intent», что дословно переводится как «письмо о намерениях», то есть односторонний документ, который выражает волю одной стороны. Наиболее близкий аналог в нашей деловой практике — это гарантийное письмо. Подобную конструкцию используют как в предпринимательских, так и в общегражданских отношениях. Между тем попытки применения письма о намерениях в российском деловом обороте породили протокол о намерениях — некий двусторонний документ, выражающий волю обеих сторон заключить договор или взять на себя какие-то обязательства. Соответственно, этот документ должен быть подписан обеими сторонами. Если же сторона составила протокол о намерениях в одностороннем порядке и направила другой стороне, то это уже будет не протокол, а письмо о намерениях.

Из инструментов, прямо предусмотренных Гражданским кодексом РФ, наиболее близкий к протоколу о намерениях, конечно же, предварительный договор.

Цитата: «По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором» (п. 1 ст. 429 ГК РФ).*

Протокол о намерениях так же, как и предварительный договор, содержит условия, на которых стороны планируют заключить договор в будущем. Формально стороны не называют его предварительным договором, но, как известно, квалификация договора определяется не его названием или названием сторон, а содержанием договора, которое суд будет устанавливать отдельно в каждом конкретном случае. Такой вывод подтверждается сформировавшейся судебной практикой (постановления ФАС Северо-Западного округа от 10.04.2002 по делу № А56-23526/01, Западно-Сибирского округа от 27.02.2003 № Ф04/844-134/А46-2003, Уральского округа от 17.08.2004 № Ф09-2625/04-ГК, Центрального округа от 20.02.2008 № Ф10-162/08). Именно такой подход и является причиной, по которой в судебной практике встречаются случаи признания протокола о намерениях предварительным договором.

Практика. Два участника общества с ограниченной ответственностью решили продать другому обществу свои доли, которые образуют 100 % уставного капитала. Для обсуждения будущей сделки участники и представители общества-покупателя провели рабочее совещание, результаты которого зафиксировали в протоколе. Впоследствии покупатель направил в общество проект договора купли-продажи, однако, получив в ответ подписанный продавцами договор, сам не подписал его и не предпринял в дальнейшем никаких действий для заключения договора. Участники общества обратились в суд, где им удалось понудить покупателя заключить договор купли-продажи долей на основании протокола рабочего совещания. Дело в том, что стороны сделки отразили в протоколе все существенные условия договора купли-продажи долей, порядок оплаты долей, порядок расторжения договора купли продажи и другие условия. Суд посчитал, что документ с таким содержанием явно свидетельствует о намерении сторон заключить договор купли-продажи и является предварительным договором (постановление ФАС Московского округа от 01.06.2011 № КГ-А41/4491-11). Аналогичная позиция судов встречается и в других делах (постановления ФАС Дальневосточного округа от 28.03.2006 по делу № А51-16583/2004-6-325от 19.05.2009 по делу № А73-7542/2008; Уральского округа от 29.09.2008 по делу № А71-1265/2008; Московского округа от 12.04.2010 по делу № А40-43148/09-62-313от 02.09.2010 № КГ-А40/9248-10от 02.09.2010 по делу № А40-112010/09-89-760; Третьего Арбитражного апелляционного судаот 17.08.2009 по делу № А74-947/2009).

Можно найти судебные решения, в которых суды идут дальше и признают протокол о намерениях уже совершенной сделкой между сторонами. Это означает, что протокол о намерениях порождает не обязанность заключить основной договор, а весь круг обязательств, которые согласовали стороны. Обычно такой вывод возможен, если имело место исполнение со стороны одного из контрагентов или были совершены другие действия, из которых бы ясно следовала воля лиц (сторон) вступить в договорные отношения.

Как следует из материалов одного дела, стороны провели несколько рабочих совещаний по поводу приобретения прав застройщика на земельный участок, который истец арендовал у муниципального образования. В ходе одного из совещаний была зафиксирована задолженность нового застройщика, которая образовалась в результате уменьшения цены застройки и перерасчета стоимости строительства. Из-за этого продавец (арендатор) обратился в суд с иском о взыскании задолженности. Новый застройщик возражал, ссылаясь на то, что протокол рабочего совещания и факт фиксации в нем задолженности не могут являться и не являются сделкой и не порождают обязательства по оплате. Однако, суд посчитал совсем иначе. Он установил, что из смысла протокола рабочего совещания вполне можно установить явную волю лиц и достигнутые договоренности сторон по вопросу расчетов за приобретение прав застройщика. Это значит, что фиксация задолженности в протоколе, подписанном обеими сторонами, является сделкой и порождает обязанность нового застройщика погасить задолженность (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.10.2011 по делу № А32-37742/2009).

ПОДПИСАННЫЙ ПРОТОКОЛ МОЖЕТ СТАТЬ ОСНОВАНИЕМ ДЛЯ ВЗЫСКАНИЯ УБЫТКОВ

Если стороны не хотят связывать себя юридическими последствиями протокола о намерениях, то нужно, чтобы в нем отсутствовали все или часть существенных условий, был порок воли или содержания. Это помешает признать соглашение предварительным или основным договором. Оговорка о том, что протокол не порождает прав и обязанностей для сторон, не гарантирует, что его не признают договором. Так, например, если была уплата аванса, частичная отгрузка и т. д., то налицо сформированное зрелое обязательство, исполнение которого может быть обеспечено решением суда. Это, во-первых. Во-вторых, в силу ст. 431 ГК РФ протокол о намерениях может иметь доказательственное значение при наличии спора между сторонами. И, в-третьих, подписанный протокол может подтверждать сам факт ведения переговоров, что будет достаточным аргументом для взыскания убытков, если другая сторона недобросовестно уклонилась от его заключения.

ФОРМУЛИРОВКИ ПРОТОКОЛА О НАМЕРЕНИЯХ, КОТОРЫЕ ОБЕЗОПАСЯТ СТОРОНЫ

Об опасности писем о намерениях писали еще и сами англичане. «Особенность этих писем — непредсказуемая трактовка. Отсюда легко понять, почему как минимум один практик назвал письмо о намерениях «дьявольским изобретением» (Судья Стамос Дж. по делу Construction, Inc. v. American Airlines, Inc., 141 Ill.2d 281, 152 Ill.Dec. 308, 565 N.E.2d 990, 1009 (1990)). Все то же самое можно сказать и о протоколе о намерениях. Как истолкует суд протокол — загадка. Был любопытный случай, когда первая инстанция и апелляция сочли протокол о намерениях — договором подряда, а суд кассационной инстанции не согласился и отменил эти решения. Аргументом было то, что протокол не содержал наименований объектов строительных работ, а также сметы (постановления ФАС Дальневосточного округа от 21.03.2006 и от 28.03.2006 по делу № А51-16583/2004-6-325).

Чтобы обезопасить себя от обязательств, которые содержатся в протоколе о намерениях, сторона должна внести туда охранную формулировку. Например: «Настоящий протокол (далее — Протокол) закрепляет на бумаге примерное содержание договора, который стороны, возможно, заключат в будущем. Протокол не является предварительным договором в смысле ст. 429 ГК РФ. Протокол не порождает для сторон прав и обязанностей».

НОВАЯ РЕДАКЦИЯ ГК РФ ПРЕДУСМАТРИВАЕТ ВОЗМЕЩЕНИЕ УБЫТКОВ ЗА НЕИСПОЛНЕНИЕ ПРОТОКОЛА О НАМЕРЕНИЯХ

Даже с учетом того, что протокол о намерениях (при наличии охранных формулировок) не будет являться предварительным договором, он в ближайшем будущем будет играть важную роль на этапе преддоговорных споров сторон. Наличие протокола доказывает важное обстоятельство: переговоры были, стороны пытались о чем-то договориться. В случае если переговоры сорвались по вине одной из сторон, эта сторона будет обязана возместить другой стороне причиненные убытки. Об этом идет речь в ст. 434.1 проекта федерального закона № 47538- 6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Проект).

Цитата: «Сторона, которая ведет или прерывает переговоры о заключении договора недобросовестно, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки» (ст. 431.1 Проекта).

Когда эти поправки будут приняты, с помощью протокола о намерениях можно будет взыскивать убытки с недобросовестной стороны.

Проектом предлагается упростить процесс доказывания размера убытков. Новая редакция Гражданского кодекса РФ содержит положение о том, что размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципа справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства. Это означает, что подписанный протокол о намерениях поможет доказать наличие воли сторон на заключение договора.

В случае, если одна из сторон выйдет из переговоров без уважительных причин, протокол станет инструментом, с помощью которого будет гораздо проще доказать факт переговоров и взыскать убытки с недобросовестной стороны в рамках реализации концепции преддоговорной ответственности.»



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.