Как организовать эксплуатацию и содержание объекта недвижимости?

98

Вопрос

Юр. лицо заключило договор долевого участия в реконструкции магазина под торгово-офисный центр. В результате образовалось 13 собственников. Возникла конфликтная ситуация, связанная с эксплуатацией объекта. Один сособственник - владелец первоначального магазина, - заключил договоры со службами на поставку воды, эл. энергии, газа. Данный владелец считает, если он является землепользователем и основным собственником, то все коммуникации принадлежат только ему, а владельцы настроенного офисного этажа обязаны выполнить свои коммуникации. Его не интересует, что внутридомовые сети являются общедолевой собственностью. Как правильнее организовать эксплуатацию и содержание данного объекта недвижимости? И возможно ли без образования юр. лица? Как заключить договора на поставку эл. энергии, воды, газа? Ведь тех. условия выдавались застройщику, то есть основному дольщику.

Ответ

Инженерные коммуникации является общим имуществом собственников здания, принадлежащая им на праве долевой собственности в силу закона. При этом действующее законодательство допускает заключение договора управления коммерческой недвижимостью, т. е. собственники помещений вправе заключить с одним из собственников или иным третьим лицом договор на выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества здания.

В п.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 разъясняется, что при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам, необходимо исходить из следующего. Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с п.1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249289290 ГК РФ.

Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. В соответствии с пунктами 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 к общему имуществу здания относятся, в частности, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В силу ст.249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества.

Как разъяснено в п.6 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 6 по решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 ЖК РФ, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду. Таким образом, закон допускает заключения соглашения об определении порядка использования мест общего пользования и порядка несения расходов или передачу данных обязанностей на возмездной основе третьему лицу.

Представляется возможным заключить агентский договор, т. к. данный договор целесообразен в тех случаях, когда посредник должен совершить целый комплекс разнообразных действий: как юридических, так и фактических. В данном случае посредник может действовать либо от своего имени, либо от имени клиента, что указывается в договоре. Это важнейший критерий для выбора посреднического договора. Практическое значение состоит в том, у кого (у посредника или у его клиента) возникают права и обязанности по сделке с третьим лицом и кто несет ответственность по этой сделке. Следует отметить, что договора коммунальных услуг могут быть заключены агентом от имени собственников помещений, но не все. К примеру, агент от своего имени не сможет заключить договор водоснабжения. Дело в том, что правилами пользования системами коммунального водоснабжения канализации установлено, что абонентами указанных услуг могут быть только собственники помещений (п. 1 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12 февраля 1999 г. № 167, п. 2 ст. 548 ГК РФ). Поэтому заключить такой договор от своего имени посредник не имеет возможности. Договоры электроснабжения также могут быть заключены агентом от имени собственников, а порядок оплаты потребленных собственниками ресурсов согласован в договоре.

Стоит отметить что лицо, которое единолично понесло расходы на содержания имущества находящегося в долевой собственности, вправе взыскать неосновательное обогащение с других долевых собственников. Так в Определении ВАС РФ от 19.09.2013 № А32-17240/2012 суд взыскал с собственника нежилого помещения в здании торгового комплекса задолженность за услуги по содержанию, техническому обслуживанию и управлению зданием торгового комплекса, находящимся в долевой собственности. Аналогичная судебная практика приведена в Постановлении ФАС ВВО от 28.10.2013 № А38-3393/2012, Постановлении ФАС ВВО от 19.04.2013 № А82-7264/2012, Постановлении ФАС ДВО от 15.11.2011 № А73-1347/2011, Постановлении ФАС ЗСО от 16.09.2011 № А45-19241/2010.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

1.Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64

<…>

«1. При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249,289290 ГК РФ.1В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

2. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

3. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).

4. При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.

5. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.14При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

6. По решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.33В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

7. По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

Лицо, которое использует по договору не являющуюся помещением часть здания, не владеет каким-либо объектом недвижимости и, следовательно, не вправе предъявлять требования, основанные на статьях 301304305 ГК РФ.К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом».

<…>

2.Одно помещение в собственности нескольких компаний. Как взаимовыгодно управлять общим имуществом

<…>

«Долю в общем имуществе имеет каждый собственник помещения

В постановлении Президиума Высшего арбитражного суда от 23.07.09 № 64 содержится целый ряд выводов, которые должны кардинальным образом изменить подход судебных инстанций к решению вопросов по поводу содержания и распоряжения общим имуществом нежилого здания.

Во-первых, теперь к отношениям компаний – собственников нежилых помещений по поводу общего имущества здания можно по аналогии применять нормы, регулирующие отношения в сфере жилой недвижимости.

Во-вторых, для нежилых зданий в постановлении введено понятие «общее имущество здания» и приведен примерный список объектов, которые относятся к такому имуществу.

В-третьих, право общей долевой собственности на это имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП). Таким образом, если право собственности на помещение перешло к новому собственнику, одновременно переходит и доля в праве на общее имущество здания. Не важно, имеется ли указание на это в договоре об отчуждении помещения.

В-четвертых, теперь размер долей в праве собственности на общее имущество здания фиксирован. Он определяется пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Так что, если в результате перепланировки собственник увеличил площадь своего помещения, должна увеличиться и его доля в праве на общее имущество здания. Суд может определить и иной размер доли, если «объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании». А вот по соглашению собственников помещений размер доли в праве общей собственности поменять нельзя.

СОВЕТ В ТЕМУ

Собственники, владеющие нежилыми помещениями в одном здании, могут создать юридическое лицо, осуществляющее управленческие функции.

Такой вывод можно сделать из пункта 1 постановления от 23.07.09 № 64, который позволяет применять к нежилым помещениям нормы, регулирующие отношения между собственниками квартир. Данное юридическое лицо (к примеру, некоммерческое партнерство) фактически может выполнять функции товарищества собственников жилья по отношению к собственникам нежилых помещений.

Собственник всех помещений может стать собственником здания

До сих пор в российском законодательстве не решен вопрос о том, что представляет собой здание: самостоятельный объект недвижимости или совокупность таких объектов (помещений). Эта законодательная неточность создает возможность одновременной регистрации права собственности и на здание, и на расположенные в нем помещения. В результате собственник может, например, передать в залог здание, в котором ему не принадлежит ни одного помещения.

Пленум предпринял попытку разрешить эту проблему, установив правила «дробления» здания на отдельные помещения и «слияния» всех помещений в здании. Если собственник здания принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений (ст. 24 Федерального закона от 24.07.07 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»), то при этом автоматически прекращается право собственности на здание. Такое здание перестает быть объектом недвижимости. Об этом делается соответствующая запись в ЕГРП. С момента, когда хотя бы одно из помещений, находящихся в здании, поступило в собственность иного лица, возникает право общей долевой собственности на общее имущество здания.

Возможна и обратная ситуация, когда совокупность помещений «превращается» в здание. У всех помещений может появиться единый собственник, например, в результате их скупки у остальных собственников или слияния двух собственников-компаний. В таком случае хозяин всех помещений может выбрать один из двух вариантов регистрации своих прав. Во-первых, он вправе просто оставить все как есть – быть собственником помещений, не регистрируя здание как «возникший» после скупки помещений объект права. Во-вторых, собственник может избрать правовой режим здания как единого объекта. Для этого ему нужно обратиться в орган Росреестра с соответствующим заявлением. С момента внесения в ЕГРП соответствующей записи у заявителя возникает право собственности на здание и прекращается право собственности на отдельные помещения.

Получается, что объектом права может быть либо здание, либо расположенные в нем помещения, но не то и другое одновременно. При таком подходе здание не существует как объект права, если помещения в нем принадлежат хотя бы двум собственникам. Соответственно в отношении такого здания нельзя заключить сделку купли-продажи, ипотеки и т. п. Продать или заложить можно лишь определенные помещения.

ВОПРОС В ТЕМУ

Можно ли сдать в пользование такую часть общего имущества здания, как кровля или стена?

Да. Такое имущество можно передать в пользование с согласия всех собственников. Стороной договора о предоставлении общего имущества в пользование будут все сособственники помещений. К такому договору по аналогии применяются нормы об аренде, в том числе о регистрации договора, заключенного на год и более (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Общее имущество не может принадлежать одному лицу

На практике возможны ситуации, когда один из собственников основных помещений в нежилом здании значится в ЕГРП и в качестве единственного собственника вспомогательных помещений. Ссылаясь на свое право собственности, он может чинить соседям препятствия в пользовании этими помещениями. В данной ситуации другие собственники могут обратиться в суд.

Злоупотребления, связанные с лишением права доступа к вспомогательным помещениям. На этот счет в постановлении от 23.07.09 № 64 есть специальное пояснение: собственник вправе подать иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения, соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется трехлетний срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ). Таким образом, лица, которые числятся индивидуальными собственниками подвалов, чердаков и тому подобных вспомогательных помещений, фактически имеют лишь долю в праве собственности на них независимо от того, что на этот счет записано в ЕГРП.

Злоупотребления, не связанные с лишением права доступа к вспомогательным помещениям. Пленум не рассматривал вопрос о том, какие требования должен предъявлять истец, если нарушение его прав не связано с лишением доступа во вспомогательные помещения. Однако судебная практика показывает, что в такой ситуации можно применять негаторный иск. Например, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа удовлетворил иск одного собственника нежилых помещений к другому собственнику об обязании не чинить препятствий в пользовании общим имуществом. Суд согласился с тем, что действия ответчика по отключению водоснабжения нарушали права и законные интересы истца (постановление от 11.09.07 № Ф03-А51/07-1/3190).

Сособственники могут договориться о расходах

Собственники могут заключить договор о порядке пользования общим имуществом. Суды и раньше признавали возможность их заключения (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 13.11.07 № Ф03-А73/07-1/3826). Но постановление от 23.07.09 № 64 предъявляет новые требования: решение о режиме использования общего имущества должно приниматься в порядке, установленном для голосования собственников жилья в многоквартирном доме (ст. 44–48 ЖК РФ). В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие сособственников в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи в аренду.

Правда, нужно учитывать, что даже соглашение, подписанное всеми соседями, не всегда гарантирует, что собственнику компенсируют расходы на содержание общего имущества. Проблема в том, что оправданность таких расходов надо еще доказать (постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 14.08.08 № А06-6139/2007-7). Поэтому в соглашении собственников лучше прописать как возможные расходы на содержание общего имущества, так и состав этого имущества (вспомогательные помещения и коммуникации)».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.