Наша организация строит новое производственное здание на арендуемом у администрации района земельном участке

141

Вопрос

Наша организация строит новое производственное здание на арендуемом у администрации района земельном участке. Срок аренды земельного участка, выделенного под строительство здания, установлен договором аренды: до 2016 года. Разумеется, после постройки здания и ввода его в эксплуатацию мы планируем приватизировать земельный участок. Какой срок установлен законодательством для приватизации земельного участка, арендуемого под строительство здания? До марта 2015 года? Можно ли приватизировать арендуемый под строительство здания земельный участок после постройки фундамента этого здания, когда еще не построены стены, крыша, нет коммуникаций и благоустройства?

Ответ

Согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

 

Данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением — п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Срок для приватизации земельного участка, арендуемого под строительство здания, законодательством не ограничен.

Пунктом 1 ст. 130 ГК РФ предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п. 3 ст. 28 Закона от 21 декабря 2001г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено Федеральным законом.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрена возможность приватизации земельных участков, на которых расположены объекты незавершенного строительства.

Однако по этому вопросу существуют разные точки зрения, а именно, что находящийся на земельном участке не завершенный строительством объект не относится к тем объектам, собственники которых имеют право на приватизацию земельных участков на основании ст. 36 ЗК РФ.

Целью использования организацией земельного участка в соответствии с договором аренды является завершение строительства объекта недвижимости. До завершения указанного строительства цель договора аренды не является достигнутой. Значит, право собственности на земельный участок не может быть приобретено организацией до реализации цели договора аренды.

Как видно из судебной практики, суды в большей степени склоняются к тому, что объекты незавершенного строительства приватизировать нельзя.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист»

1.ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЗСО от 26.03.2009 № А75-5887/2008

«Из материалов дела следует, что распоряжением мэра города Сургута от 18.03.1999 № 787 Предпринимателю отведен в аренду сроком на один год земельный участок площадью 0,015 га, расположенный в 8 мкр., по ул. Энергетиков, для проектирования и строительства модульного магазина с кафе согласно акту выбора от 14.09. 1998 № 3/99. Распоряжением мэра города Сургута от 06.06.2000 № 1584 площадь предоставленного Предпринимателю в аренду земельного участка с кадастровым номером 86:10:00 00 016:004 уменьшена до 0,11 га, договор аренды земельного участка перезаключен на следующий год. В последующем договоры аренды указанного земельного участка перезаключались с Предпринимателем ежегодно. Последний договор аренды земельного участка заключен с Предпринимателем 22.03.2005, со сроком действия с 14.07.2004 по 14.07.2007, на основании распоряжения Администрации т 15.03.2005 № 666. Поскольку ни одна из сторон не отказалась от исполнения своих обязанностей по договору, договор аренды земельного участка с тем же кадастровым номером продлен на неопределенный срок. Предпринимателю выдано свидетельство от 30.11.2006 серии 72НК № 382856 о государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект: магазин-кафе, нежилое строение с общим процентом готовности 8 процентов, инв. № 71:136:001:001114090.

.06.2008 Предприниматель обратился в Администрацию с заявлением № 16/06(2)/2008 о предоставлении указанного земельного участка в собственность, принятии решения о предоставлении земельного участка, подготовке проекта договора купли-продажи данного земельного участка.

Администрация письмом от 15.07.2008 № 01-11-1739/8 сообщила Предпринимателю об отказе в предоставлении в собственность земельного участка. Администрация в качестве основания указала, что незавершенный строительством объект не является зданием, строением, сооружением, собственники, которых в соответствии со статьей 36 Земельного Кодекса Российской Федерации приобретают права на земельный участок под ними; что договор аренды от 24.09.2007 № 432 на земельный участок, предоставленный для окончания строительства, Предпринимателем до настоящего времени не заключен, цель разрешенного использования земельного участка не достигнута — строительство не закончено.

Предприниматель, не согласившись с таким отказом Администрации, обратился в арбитражный суд с заявлением.

Арбитражный суд, отказав Предпринимателю в удовлетворении заявленных требований, а Восьмой арбитражный апелляционный суд, оставив без изменения решение арбитражного суда первой инстанции, приняли законные и обоснованные судебные акты, исходя из следующих норм права и обстоятельств дела.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания ненормативного правового акта недействительным необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие его закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

Хотя в данной статье не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Арбитражным судом установлено, материалами дела подтверждается, что целью использования Предпринимателем земельного участка в соответствии с договором аренды является завершение строительства объекта.

Доказательства того, что цель, в соответствии с которой Предпринимателю был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, в материалах дела отсутствуют*.

Аналогичная правовая позиция содержится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08.

Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций всесторонне и полно исследовали материалы дела, дали надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применили нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений процессуального законодательства. Выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Оснований для отмены обжалуемых решения и постановления не имеется".

2. Рекомендация: Как оформить приобретение земельного участка

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль